2018年5月6日，上海東灘顧問(wèn)總裁朱躍軍應(yīng)邀參加中國(guó)康養(yǎng)無(wú)界高峰論壇，并做了題為《健康產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的合作模式和產(chǎn)品模型》的主題演講，在這里小編根據(jù)錄音整理成文，希望與大家一起分享。
非常巧，昨天下午我剛參加了一個(gè)“中國(guó)地產(chǎn)醫(yī)療創(chuàng)新論壇”，今天又到這里參加“康養(yǎng)無(wú)界”的論壇，這說(shuō)明健康產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)非?；鸨?。
在講之前，我受前面的啟發(fā)先談點(diǎn)感受。我昨天講醫(yī)療地產(chǎn)，今天講康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，昨天有嘉賓就在講我們更關(guān)注健康，不關(guān)注醫(yī)療，開(kāi)玩笑說(shuō)，等生了病就是沒(méi)辦法的事了，必須交錢，最好是少生病，少生大病，能夠有一個(gè)健康的生命，所以我們昨天達(dá)成一個(gè)共識(shí)是我們更關(guān)注大健康，不能僅僅關(guān)注醫(yī)療，這是第一個(gè)感受。
第二感受是什么呢？我們也在和地方政府接觸，我們發(fā)現(xiàn)地方政府有一個(gè)最大的訴求，他們希望有一個(gè)解決方案，讓不斷上漲的醫(yī)保費(fèi)用降下來(lái)，或者不要升太快了，有沒(méi)有辦法讓經(jīng)常花醫(yī)保費(fèi)用的人少花點(diǎn)錢？那就是要平時(shí)深入到每個(gè)人的定點(diǎn)管理，讓每個(gè)人花的醫(yī)保費(fèi)用少一點(diǎn)。怎么做到呢？剛才龐太講的那個(gè)康養(yǎng)辦法，慢病管理辦法，加上互聯(lián)網(wǎng)的一套做法就可以做到。為什么呢？它會(huì)把幾十萬(wàn)人通過(guò)一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)管理起來(lái)，比如一千個(gè)人配一個(gè)在線護(hù)士，一百個(gè)護(hù)士配一個(gè)專科醫(yī)生，后面再配上專家團(tuán)，還有平時(shí)的中醫(yī)調(diào)理、藥食同源的調(diào)理，定點(diǎn)監(jiān)控醫(yī)保開(kāi)銷大人群的健康狀況，那就可以監(jiān)控每個(gè)人的醫(yī)藥費(fèi)用下降情況，這樣做還能有效提高他們的生活質(zhì)量。所以說(shuō)，健康產(chǎn)業(yè)加上互聯(lián)網(wǎng)＋，與政府需求一結(jié)合，這個(gè)是大項(xiàng)目，將來(lái)政府就可能采購(gòu)這樣的服務(wù)。講我的報(bào)告之前，給大家做點(diǎn)這樣的分享，大家如果有志于往這個(gè)方向走，這是個(gè)大產(chǎn)業(yè)。
我今天給大家分享的主題是健康產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的合作模式和產(chǎn)品模型。因?yàn)槲沂菫檎偷禺a(chǎn)商做咨詢服務(wù)的，而最近呢，地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中最喜歡選擇的就是康養(yǎng)文旅，可以做度假產(chǎn)品，可以做旅游產(chǎn)品，還是一樣造房子，但是在造房子的同時(shí)希望引進(jìn)中醫(yī)館、療養(yǎng)館、西醫(yī)的一些品牌，非常希望與健康產(chǎn)業(yè)結(jié)合。而健康產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者與地產(chǎn)、金融做個(gè)結(jié)合，也可以達(dá)到多贏的效果。
東灘顧問(wèn)在7、8年前就關(guān)注了健康產(chǎn)業(yè)，我們專門成立了健康文旅事業(yè)部，并在16年的時(shí)候出版了一本書，《健康產(chǎn)業(yè)與健康地產(chǎn)：商機(jī)與實(shí)務(wù)》(點(diǎn)擊底部閱讀原文即可購(gòu)買)。我記得我們剛開(kāi)始做健康產(chǎn)業(yè)的時(shí)候還有很多限制，比如醫(yī)生還不能多點(diǎn)執(zhí)業(yè)、外資醫(yī)院還不能進(jìn)中國(guó)，現(xiàn)在已經(jīng)全面開(kāi)放了。我們?cè)谶@個(gè)領(lǐng)域做了很多研究，也做了很多咨詢實(shí)踐。今天我講的基本是在16年這本書中就呈現(xiàn)的觀點(diǎn)，這兩年得到了全面的印證，在這里給大家做個(gè)簡(jiǎn)單的分享。我主要講三個(gè)問(wèn)題：
一是大健康產(chǎn)業(yè)的三大動(dòng)態(tài)
二是健康產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的三種合作模式
三是健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型
一、大健康產(chǎn)業(yè)的三大動(dòng)態(tài)
不管是中國(guó)還是全球，大健康產(chǎn)業(yè)都迎來(lái)了一個(gè)爆發(fā)期，大健康產(chǎn)業(yè)不僅僅是醫(yī)療，還有保健用品、醫(yī)療器械、健康管理、中醫(yī)現(xiàn)代化等。我們看到，健康產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)什么樣的動(dòng)態(tài)呢？我們國(guó)內(nèi)在做中醫(yī)現(xiàn)代化、醫(yī)療信息化，那我們縱覽全球來(lái)看，主要就三大動(dòng)態(tài)。
第一，國(guó)際大健康產(chǎn)業(yè)IP紛紛到中國(guó)來(lái)掘金，這個(gè)老外是很聰明的，看中國(guó)人現(xiàn)在有錢了，一定是把高端的醫(yī)療健康產(chǎn)品引入中國(guó)，未來(lái)我們做中醫(yī)的同仁們會(huì)面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)，狼來(lái)了。
我們看到，已有的國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)IP在中國(guó)持續(xù)投資，美國(guó)的、英國(guó)的、泰國(guó)的，各種醫(yī)療機(jī)構(gòu)都開(kāi)始到中國(guó)來(lái)?yè)屽X來(lái)了，為中國(guó)老百姓提供服務(wù)，當(dāng)然有的確實(shí)能提供很好的服務(wù)。近兩年以來(lái)，像歐葆庭、達(dá)維塔、拉姆齊等國(guó)外知名醫(yī)療集團(tuán)都進(jìn)入中國(guó)來(lái)了，投資布局國(guó)內(nèi)的健康市場(chǎng)。
第二，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資本紛紛布局大健康產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模非常大，17年投資有3000多億，這里面又有幾種情況。
傳統(tǒng)的藥企轉(zhuǎn)型向保健產(chǎn)品、醫(yī)療器械、醫(yī)療服務(wù)等健康領(lǐng)域延伸布局，這個(gè)是非常明顯的趨勢(shì)，其實(shí)在美國(guó)由于藥品管制也有很多藥品當(dāng)保健品來(lái)賣的，現(xiàn)在的藥企不只做藥了，還做醫(yī)療器械，做保健用品，做跨界領(lǐng)域投資，這又是一個(gè)生力軍。
還有地產(chǎn)企業(yè)，這是我今天講的重點(diǎn)，它們?cè)诜e極布局養(yǎng)老地產(chǎn)和醫(yī)療旅游，我們?cè)谧母魑?，如果把你們的康養(yǎng)IP做的足夠強(qiáng)大，你是可以和地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合的。如果你們有非常好的、有影響力的IP，我們可以幫著與地產(chǎn)企業(yè)對(duì)接起來(lái)。
還有我們看到的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、VC資本、保險(xiǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域，昨天我們分享的嘉賓有7個(gè)人，有好多個(gè)都是做互聯(lián)網(wǎng)、信息化、人工智能的，他們都進(jìn)入健康領(lǐng)域了。
第三，傳統(tǒng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的創(chuàng)業(yè)裂變和顛覆式創(chuàng)新，就是醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)院體系也在變。
現(xiàn)在的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也不能穩(wěn)坐釣魚臺(tái)了，很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)在發(fā)生激變，服務(wù)方式出現(xiàn)顛覆性創(chuàng)新，高端的服務(wù)需求出現(xiàn)市場(chǎng)激增。那么國(guó)有醫(yī)療體制改革在導(dǎo)致什么情況呢？我有個(gè)觀點(diǎn)，就是未來(lái)醫(yī)院會(huì)解體，它的藥房、手術(shù)室、醫(yī)生、檢測(cè)等，分成各種獨(dú)立的企業(yè)，這個(gè)是基本的趨勢(shì)，5-8年完全有可能變化出來(lái)，醫(yī)院這個(gè)龐然大物的各個(gè)環(huán)節(jié)都變成企業(yè)了，有搞藥品流通的，搞檢測(cè)的，搞手術(shù)的，搞后勤服務(wù)的等等，這個(gè)變革非常大。
昨天我也見(jiàn)到了張強(qiáng)醫(yī)生，張強(qiáng)醫(yī)生是最早出來(lái)創(chuàng)業(yè)的，現(xiàn)在很多醫(yī)生集團(tuán)都出來(lái)創(chuàng)業(yè)，醫(yī)生不再附屬于某個(gè)醫(yī)院了。這樣就加強(qiáng)了傳統(tǒng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的裂變，傳統(tǒng)醫(yī)療體制再不變革的話，就留不住人才了。另一方面，我們看到醫(yī)療機(jī)構(gòu)也在提升服務(wù)，健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)向高端發(fā)展，康復(fù)醫(yī)療中心、護(hù)理中心、健康體檢中心成為重點(diǎn)的方向，這個(gè)也會(huì)促進(jìn)分級(jí)醫(yī)療的發(fā)展。
我講了這么多，再來(lái)看看健康產(chǎn)業(yè)8萬(wàn)億是怎么出來(lái)的，將來(lái)從事健康產(chǎn)業(yè)的人員會(huì)倍增，它的業(yè)態(tài)會(huì)非常的創(chuàng)新，很多健康的服務(wù)業(yè)態(tài)會(huì)出現(xiàn)，新的健康項(xiàng)目會(huì)層出不窮。我有一個(gè)感觸，我們07年的時(shí)候做商業(yè)地產(chǎn)，看到的零售品牌、商業(yè)品牌、餐飲品牌都很落后，到現(xiàn)在來(lái)看已經(jīng)創(chuàng)造了多少新的業(yè)態(tài)，我們看到了豐富多彩的餐飲品牌。這個(gè)故事可以用在健康領(lǐng)域，幾年以后，豐富多彩的健康創(chuàng)新業(yè)態(tài)都會(huì)出來(lái)，這就是在座各位努力的方向。
二、健康產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的三種合作模式
我們?cè)倏纯?，健康產(chǎn)業(yè)做好了創(chuàng)新業(yè)態(tài)以后，總要與地產(chǎn)結(jié)合，租房子也好，買房子也好，租商場(chǎng)也好，自建也好，總是要與地產(chǎn)進(jìn)行合作。我們看看與地產(chǎn)有什么合作呢？昨天我們?cè)谔接戓t(yī)療地產(chǎn)合作時(shí)，發(fā)現(xiàn)雙方合作的意愿都很強(qiáng)，但是呢，事實(shí)上，地產(chǎn)企業(yè)像恒大投了很多錢到醫(yī)院里，很多做健康產(chǎn)業(yè)的就在想我們能不能傍一下大款，最后我們得出的結(jié)論是這樣的，與地產(chǎn)企業(yè)的合作主要有三種合作模式。
第一個(gè)是要做兄弟合作，不要成為父子關(guān)系，如果地產(chǎn)企業(yè)投資康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，投資完之后經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程誰(shuí)說(shuō)的算，由于對(duì)行業(yè)理解的差別，雞同鴨講，會(huì)很累人的。那康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)要做大，該找誰(shuí)呢？該找產(chǎn)業(yè)基金，找產(chǎn)業(yè)資本來(lái)投你，變得強(qiáng)大一點(diǎn)再和地產(chǎn)企業(yè)做兄弟合作。
兄弟合作講的是，健康產(chǎn)業(yè)IP要為地產(chǎn)商賦能，地產(chǎn)商拿地，地方政府要的是產(chǎn)業(yè)稅收，地產(chǎn)商不要想著造房子賣完就走了，那怎么辦呢？地產(chǎn)商做健康地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)，就要和政府說(shuō)有健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)跟著我走，我會(huì)帶來(lái)持續(xù)的稅收，康養(yǎng)收入比簡(jiǎn)單的門票收入要高很多，政府認(rèn)可了你帶來(lái)的這個(gè)兄弟，就會(huì)讓你來(lái)開(kāi)發(fā)，給你配商住用地，前提是這個(gè)健康IP有足夠強(qiáng)大的號(hào)召力，在政府面前是有話語(yǔ)權(quán)的。
下面講兩個(gè)例子，首先看恒大投醫(yī)院，這還不是完全的兄弟合作關(guān)系，醫(yī)院是一個(gè)長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，話語(yǔ)權(quán)之間會(huì)有矛盾，去年恒大與哈佛醫(yī)學(xué)院合作，合作了一年就沒(méi)合作成，搞不到一起去，思維方式完全不同，地產(chǎn)是賺快錢的，高周轉(zhuǎn)、高杠桿，醫(yī)院的回收周期是比較長(zhǎng)的。還有萬(wàn)達(dá)投資英慈，目標(biāo)是什么呢？由于有了健康IP，我在政府面前就有話語(yǔ)權(quán)了，就可以拿地搞開(kāi)發(fā)了，都是如此。
第二個(gè)是一個(gè)主流的模式，現(xiàn)在的很多地產(chǎn)企業(yè)都在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你們就是他們的客戶，他們是要招商的，要招一個(gè)中醫(yī)館、一個(gè)理療館，你就是他們的一個(gè)客戶，你自己做的很優(yōu)秀的時(shí)候，他們會(huì)求你來(lái)。
地產(chǎn)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，康養(yǎng)是一個(gè)重要的方向，昨天我遇到一個(gè)企業(yè)，美方健康集團(tuán)專門做健康地產(chǎn)，我們這些企業(yè)就是他們的客戶，他們收租金、做服務(wù)收益、做土地溢價(jià)，他們和我們是招商的關(guān)系。下面有兩個(gè)案例，新虹橋醫(yī)學(xué)中心集中做了健康平臺(tái)，然后招了很多醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，還有諾維娜健康城都是這個(gè)模式。
第三個(gè)還有一個(gè)更牛的做法，反客為主，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)引入地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)。如果你的產(chǎn)業(yè)鏈變的足夠強(qiáng)大，可以抱團(tuán)帶著一群健康產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)，你一下可以要2萬(wàn)方，乃至要1平方公里做一個(gè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)，那你就做到反客為主了。
如果你的產(chǎn)業(yè)規(guī)模足夠大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈足夠長(zhǎng)，或者產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)組成一個(gè)聯(lián)盟，可以打造一個(gè)產(chǎn)品模型出來(lái)。還以中醫(yī)外治舉例，以這個(gè)產(chǎn)業(yè)為軸心，組織一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，我需要三五百畝地，會(huì)產(chǎn)生多少效益呢，產(chǎn)生多少就業(yè)呢，然后就可以和地產(chǎn)商談合作，那就不一樣了。那是以你為主，地產(chǎn)商主要是幫你開(kāi)發(fā)載體了。
下面看一個(gè)例子，萬(wàn)科與華大基因合作，華大基因下面有很多產(chǎn)業(yè)鏈，有8個(gè)事業(yè)部，他們?cè)谧鲆粋€(gè)生命健康小鎮(zhèn)，他的產(chǎn)業(yè)是上下游聯(lián)動(dòng)的，找萬(wàn)科來(lái)主要是開(kāi)發(fā)房子的，前期的土地、房屋的投資都是地產(chǎn)商來(lái)投，當(dāng)然地產(chǎn)商是算過(guò)來(lái)帳的。這個(gè)就不多說(shuō)了，總之，健康產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合作，你要把自己變的足夠強(qiáng)大，不管是做產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，還是做兄弟合伙，還是做它的旗艦店客戶，都可以。
三、健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型
第三點(diǎn)，我們看一下健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型，我們自己看看能不能在當(dāng)中找一個(gè)位置。健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)維度，城市中心、近郊和遠(yuǎn)郊對(duì)應(yīng)三種產(chǎn)品類型，一個(gè)是健康綜合體，一個(gè)是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，一個(gè)健康特色小鎮(zhèn)。
所謂的健康綜合體是什么概念呢？我認(rèn)為，未來(lái)它會(huì)是中國(guó)城市更新、購(gòu)物中心迭代創(chuàng)新的一個(gè)重要升級(jí)方向，比如上海的很多購(gòu)物中心都變成教育綜合體了，都是兒童主題的業(yè)態(tài)，接下來(lái)的一個(gè)趨向，購(gòu)物中心里面會(huì)出現(xiàn)大量的健康的業(yè)態(tài)。大約3年前，我們策劃了一個(gè)華新健康廣場(chǎng)項(xiàng)目，大概的意思就是商業(yè)中心升級(jí)為健康綜合體。將來(lái)人民的美好生活怎么實(shí)現(xiàn)呢？就是更好的房子＋教育綜合體＋健康綜合體＋娛樂(lè)綜合體，健康綜合體會(huì)成為改造傳統(tǒng)商業(yè)中心的重要內(nèi)容，它會(huì)把健康醫(yī)療中心、康復(fù)中心、養(yǎng)老中心、商業(yè)中心、服務(wù)中心都搞進(jìn)去，未來(lái)養(yǎng)老院可能會(huì)開(kāi)到健康綜合體里去。這個(gè)方面我們也看到了一些案例，比如杭州501大廈是一個(gè)醫(yī)療Mall，未來(lái)還會(huì)有健康Mall，成都鵬瑞利國(guó)際醫(yī)療中心也是這個(gè)模式，都做好了，大家可以去看。
第二個(gè)就是健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，到城里面看病交通會(huì)很擁堵，醫(yī)療里面非急癥病的一些科室未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)去，上?，F(xiàn)在就在這樣做，在郊區(qū)就形成了醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，以我們做的安亭精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)園為例，它就是把很多醫(yī)療服務(wù)搬到外面去了。未來(lái)城市近郊會(huì)出現(xiàn)大量的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，我們也可以進(jìn)入這個(gè)園區(qū)中去。
還有一個(gè)是健康特色小鎮(zhèn)，這個(gè)就更遠(yuǎn)一點(diǎn)，是健康度假的特色小鎮(zhèn)，可能有醫(yī)療驅(qū)動(dòng)的，有資源依托的，這個(gè)小鎮(zhèn)對(duì)康養(yǎng)非常適合。下面看兩個(gè)案例，我們?cè)诤Ｄ吓c太禾集團(tuán)合作搞一個(gè)18.36平方公里的田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)，它就希望聚集到一批搞骨科的、皮膚科的等一二十家醫(yī)療康養(yǎng)機(jī)構(gòu)，他們自己來(lái)做公共的服務(wù)體系，打造度假的產(chǎn)品、特色服務(wù)和稅收政策，比如協(xié)助辦理中醫(yī)執(zhí)照。這個(gè)地方有政策支持，可以吸引國(guó)際康養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)中國(guó)，到這里來(lái)集聚，開(kāi)窗口店、旗艦店，然后再拷貝到全中國(guó)去。還有，我們?cè)谇鄭u嶗山區(qū)做了一個(gè)國(guó)際健康城項(xiàng)目，是新華錦集團(tuán)與韓國(guó)醫(yī)院體系合作的，都是把醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)態(tài)集聚到一起在郊區(qū)來(lái)做的。
我們回顧一下健康地產(chǎn)的三個(gè)產(chǎn)品，一個(gè)在城市中心區(qū)搞健康綜合體，一個(gè)在郊區(qū)搞醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，一個(gè)在更偏遠(yuǎn)地區(qū)搞健康度假小鎮(zhèn)。最后呢，把我們公司簡(jiǎn)單介紹一下，我們公司主要是做智力服務(wù)的，給政府和地產(chǎn)商提供咨詢方案，我們同時(shí)也做資源服務(wù)，將你們的IP資源與地產(chǎn)進(jìn)行嫁接；我們還做運(yùn)營(yíng)服務(wù)，包括利用IT系統(tǒng)來(lái)保障項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。
我今天就講這些，大家有機(jī)會(huì)可以多交流，謝謝。
在線客服