2017年9月14日，上海東灘投資管理顧問有限公司董事長朱躍軍，受邀在2017全球自由貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)特區(qū)峰會(huì)上做《產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中國經(jīng)驗(yàn)與海外拓展》主題演講。演講內(nèi)容結(jié)合中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展背景，重點(diǎn)從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、商業(yè)模式和產(chǎn)城關(guān)系四個(gè)方面，闡述了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的國內(nèi)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和海外拓展實(shí)踐，中間穿插了多個(gè)海外園區(qū)的實(shí)踐案例分享，受到了主辦方和與會(huì)各國專業(yè)人士的高度認(rèn)可。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種高效的產(chǎn)業(yè)組織形式，是中國改革開放以來經(jīng)濟(jì)迅速崛起的一個(gè)標(biāo)志。30多年來，中國在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于今天中國企業(yè)到海外建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，應(yīng)該是一筆非常寶貴的財(cái)富。這里將《產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中國經(jīng)驗(yàn)與海外拓展》演講內(nèi)容簡單整理一下，主要從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、商業(yè)模式和產(chǎn)城關(guān)系四個(gè)方面談?wù)労Ｍ鈭@區(qū)拓展。
一、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)
在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷升級(jí)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，向微笑曲線兩端延伸，從傳統(tǒng)制造轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是產(chǎn)業(yè)趨向高附加值環(huán)節(jié)，由傳統(tǒng)生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向研發(fā)設(shè)計(jì)、營銷服務(wù)等高附加值環(huán)節(jié)；二是產(chǎn)業(yè)要素方向轉(zhuǎn)型升級(jí)：由勞動(dòng)密集要素轉(zhuǎn)向信息、技術(shù)、品牌等知識(shí)密集要素；三是從傳統(tǒng)制造到技術(shù)創(chuàng)新：從貼牌生產(chǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)學(xué)研相互合作，實(shí)現(xiàn)技術(shù)自主創(chuàng)新。海外園區(qū)的拓展，基本要遵循以“油鹽醬米茶”為基礎(chǔ)，然后走向多元化和高端化。中國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)于現(xiàn)在的發(fā)展中國家還是比較適用的，海外拓展園區(qū)也是一樣基本遵循從輕工業(yè)到重工業(yè)再到服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)的過程，這在很大程度上也是國內(nèi)產(chǎn)能向外轉(zhuǎn)移的過程。
第一階段：輕工業(yè)走出去（基礎(chǔ)性生活消費(fèi)）
? 細(xì)分方向：紡織服裝、箱包皮具、輕工家電、五金機(jī)械、汽配等。
? 代表企業(yè)：華立產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司、海爾集團(tuán)、紅豆集團(tuán)、江蘇陽光集團(tuán)、黑龍江省吉信工貿(mào)集團(tuán)等。
第二階段：重工業(yè)走出去（能源、機(jī)械、鋼鐵制造）
? 細(xì)分方向：金屬冶煉、能源化工、機(jī)械制造、石油開采、鋼鐵水泥、汽車制造、陶瓷玻璃等。
? 代表企業(yè)：中國有色礦業(yè)集團(tuán)、江蘇其元集團(tuán)、德龍鎳業(yè)、福耀玻璃等。
第三階段：服務(wù)業(yè)走出去（商貿(mào)、物流等）
? 細(xì)分方向：生產(chǎn)服務(wù)、信息服務(wù)、物流服務(wù)、金融服務(wù)、法律咨詢服務(wù)等。
第四階段：高新技術(shù)走出去
? 細(xì)分方向：信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料技術(shù)、智能制造等。
中國最早的海外工業(yè)園已無從追溯，從2006年中國政府開始批準(zhǔn)“國家級(jí)境外合作區(qū)”，到“一帶一路”戰(zhàn)略實(shí)施后海外園區(qū)加快布局，總體數(shù)量應(yīng)有100多個(gè)，涉及的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷擴(kuò)展。
二、產(chǎn)業(yè)服務(wù)
在產(chǎn)業(yè)服務(wù)上，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已步入4.0階段，集中表現(xiàn)在園區(qū)與企業(yè)共同生長。從“搭框架”到“精裝修”，從“賣土地”到“賣房子”再到“賣環(huán)境”，從“招商企業(yè)”到“服務(wù)企業(yè)”再到“經(jīng)營企業(yè)”，產(chǎn)業(yè)服務(wù)的范圍和內(nèi)容不斷拓展升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營從“1.0”階段發(fā)展到“4.0”階段。海外園區(qū)的拓展，應(yīng)把握市場化原則，最大程度細(xì)分產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容。以政府行政服務(wù)為基礎(chǔ)，逐步完善生活級(jí)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)級(jí)服務(wù)，構(gòu)建趨于多元的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。
G2B綠色通道
? 政策類：稅收優(yōu)惠、土地政策、勞工政策……
? 人才類：人才資金補(bǔ)貼、成果獎(jiǎng)勵(lì)、子女醫(yī)療、教育支持……
? 資金類：產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)基金、投資支持、融資擔(dān)?！钹徖镏行?/p>
? 居住類：人才公寓、專家社區(qū)、創(chuàng)客烏托邦……
? 飲食類：員工食堂、社會(huì)餐飲……
? 商貿(mào)類：生活百貨、便利零售、會(huì)議中心……產(chǎn)業(yè)鄰里中心
? 招商促進(jìn)平臺(tái)、投融資平臺(tái)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)平臺(tái)……
? 集中采購平臺(tái)、營銷推廣平臺(tái)……
? 研發(fā)孵化中心、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)……
案例鏈接：埃塞俄比亞東方工業(yè)園對(duì)接政府：
? 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)——政府向園區(qū)派駐海關(guān)、商檢、稅務(wù)、治安等職能部門的直屬辦事機(jī)構(gòu)，為入園企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供“一站式”便捷服務(wù)。
? 簽訂采購合同——埃塞有關(guān)政府部門與東方工業(yè)園簽訂政府訂購合同，把園內(nèi)企業(yè)作為政府采購的合作單位。
服務(wù)企業(yè)：
? 管委會(huì)為入園企業(yè)提供政策法律咨詢、投資和工作許可、企業(yè)注冊(cè)和有關(guān)登記、報(bào)關(guān)報(bào)稅、商檢、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、商務(wù)會(huì)展等服務(wù)。
? 引入國開行“統(tǒng)貸平臺(tái)”為園區(qū)企業(yè)提供融資便利。
? 引進(jìn)支持“走出去”的國家基金——絲路基金、中非發(fā)展基金、中非產(chǎn)能合作基金等戰(zhàn)略合作伙伴。
營造生活：
? 建立商貿(mào)、醫(yī)療、消防、培訓(xùn)、餐飲、娛樂等配套設(shè)施，提供完善的生活服務(wù)和公共服務(wù)。
三、商業(yè)模式
在商業(yè)模式上，中國園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)是，構(gòu)建復(fù)合的商業(yè)模式，建立新身份，挖掘新渠道。主要表現(xiàn)在兩方面：一是社群思維，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”，圍繞的企業(yè)生命周期鏈條，不斷擴(kuò)展增值型服務(wù)來增加用戶粘性，創(chuàng)造園區(qū)盈利；二是資本思維，構(gòu)建“開發(fā)運(yùn)營閉環(huán)”，以RETIs為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資本化退出，通過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值。海外園區(qū)的拓展，應(yīng)把握?qǐng)@區(qū)發(fā)展的階段性特征，恰當(dāng)尋找盈利環(huán)節(jié)、正確培養(yǎng)盈利能力。主要有三個(gè)層面的考慮：一是保證土地/物業(yè)收益“穩(wěn)中求進(jìn)”，長期持有（廠房、倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)型項(xiàng)目）和短期售賣（公寓、寫字樓等地產(chǎn)盈利項(xiàng)目）相結(jié)合，留有對(duì)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整空間；二是拓展增值服務(wù)收益“進(jìn)中求變”，重視打造服務(wù)體系，挖掘服務(wù)平臺(tái)的盈利能力；三是嘗試金融投資收益“變中求新”，拓展股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化、融資租賃等金融投資盈利渠道。
我們分析了俄羅斯烏蘇里斯克經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)、泰國泰中羅勇工業(yè)園、柬埔寨西哈努克港經(jīng)濟(jì)特區(qū)等海外園區(qū)的商業(yè)模式，有三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得分享。經(jīng)驗(yàn)一：招商引資時(shí)，重視將合作區(qū)與高成長、高盈利性項(xiàng)目相捆綁，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)和合作區(qū)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)驗(yàn)二：在股權(quán)占有比例上，中資企業(yè)要占有一定的控股比例，這樣有利于增加中資企業(yè)在合作區(qū)開發(fā)的話語權(quán)，降低協(xié)調(diào)難度。經(jīng)驗(yàn)三：產(chǎn)業(yè)租售，商業(yè)模式上強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)租賃，土地招商和物業(yè)招租要有一定比例，通過長期持有和短期售賣，留有調(diào)整彈性。
四、產(chǎn)城關(guān)系
在產(chǎn)城關(guān)系上，中國園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)是，不斷重塑產(chǎn)城關(guān)系，園區(qū)化與城市化相互促進(jìn)，園區(qū)即城市。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷過產(chǎn)城混合、產(chǎn)城分離、產(chǎn)城融合到產(chǎn)城共生的階段，今天產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展追求產(chǎn)業(yè)、城市在空間上、功能上、機(jī)制上的耦合發(fā)展，以終為始、動(dòng)態(tài)調(diào)整。海外園區(qū)的拓展，應(yīng)遵循從園區(qū)運(yùn)營思維向社區(qū)運(yùn)營思維的轉(zhuǎn)變。在規(guī)劃上堅(jiān)持以終為始，產(chǎn)業(yè)、城市在空間上、功能上、機(jī)制上耦合發(fā)展，相互促進(jìn)。在開發(fā)上堅(jiān)持三級(jí)聯(lián)動(dòng)，一級(jí)土地開發(fā)、二級(jí)物業(yè)建設(shè)、三級(jí)產(chǎn)業(yè)投資，進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)。
在園區(qū)開發(fā)過程中應(yīng)積極打造“多元共享空間”，提供靈活的商務(wù)和生活空間供給。一是在廠房中植入辦公功能，在辦公物業(yè)中植入產(chǎn)業(yè)要素，組織專業(yè)研發(fā)服務(wù)的開展，突破傳統(tǒng)物業(yè)的功能限制；二是融入不同層級(jí)的商業(yè)業(yè)態(tài)，迅速聚集人氣和帶熱區(qū)域；三是以職住平衡為理念，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與居住組團(tuán)的融合，考慮捆綁式銷售。案例鏈接：老撾萬象賽色塔開發(fā)區(qū)園區(qū)位于老撾首都萬象市主城區(qū)東北方的賽色塔縣和賽塔尼縣，占地10平方公里，是經(jīng)中國國家商務(wù)部批準(zhǔn)、云南省政府重點(diǎn)扶持建設(shè)的國家級(jí)“境外經(jīng)貿(mào)合作區(qū)”之一。園區(qū)采取“工業(yè)園區(qū)+新城區(qū)”的開發(fā)模式，規(guī)劃建成融生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能于一體的萬象產(chǎn)業(yè)生態(tài)新城?！耙惑w兩翼”的產(chǎn)業(yè)格局以生產(chǎn)制造業(yè)為主，以房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)業(yè)為支撐，形成具有內(nèi)生增長的新產(chǎn)業(yè)體系，打造配套完善、運(yùn)作高效、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化綜合開發(fā)區(qū)。規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品出口加工基地、輕工產(chǎn)品出口加工基地、服務(wù)和物流中心、保稅區(qū)、現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)、公共配套和住宅區(qū)、休閑旅游區(qū)。
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