在“健康中國”大背景下，越來越多的房地產(chǎn)商涉足大健康產(chǎn)業(yè)。2017年，房地產(chǎn)企業(yè)在醫(yī)療健康領(lǐng)域投入逾3000億元（數(shù)據(jù)來源：動脈網(wǎng)）。在后地產(chǎn)時代，健康地產(chǎn)已然成為了傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級重要方向。
目前市場上探索的健康地產(chǎn)模式已經(jīng)很豐富了，東灘顧問在專著《健康產(chǎn)業(yè)與健康地產(chǎn)——商機與實務(wù)》（2016年出版）中，系統(tǒng)地闡述了健康地產(chǎn)的六大開發(fā)模式。在此，結(jié)合我們最新的研究，對受市場熱捧的Medical Mall、健康商業(yè)中心、社區(qū)健康管理中心以及國際高端養(yǎng)護(hù)中心等產(chǎn)品模式逐個展開分析。本文主要對Medical Mall的開發(fā)要點、案例做個精要分析，希望為企業(yè)投資相關(guān)健康項目提供參考。
一、發(fā)展背景
Medical Mall誕生于美國，已經(jīng)有20多年的歷史。由于經(jīng)營不善、消費增長乏力以及電商沖擊，美國購物中心開始尋求新方向，由 “一站式就醫(yī)”Medical Mall由此誕生，且商場獲得租金利潤、醫(yī)生則能更貼近患者。目前，國際medical mall開發(fā)模式主要有三種：診所集群、醫(yī)療+醫(yī)學(xué)研究、醫(yī)療+商業(yè)綜合體。
在中國，2017年9月，國內(nèi)第一家Medical Mall在杭州501城市廣場正式開業(yè)；2018年6月，成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心正式投運；隨即，上海也將新建兩家Medical Mall……國內(nèi)Medical Mall興起，主要有三大背景：一是高端醫(yī)療需求，公立醫(yī)院就醫(yī)體驗差和公眾對高端優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源需求的供需矛盾；二是醫(yī)療體制改革、醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)為medical mall的運營提供了保障；三是相較于傳統(tǒng)的商業(yè)，醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)具有較強的租金支付能力、門店黏性，并且符合政府的需求，是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的有利載體。
二、內(nèi)涵闡述
Medical Mall是一種集中提供醫(yī)療服務(wù)的商業(yè)模式，也可被理解為“共享醫(yī)院”，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。
1.0版本——醫(yī)療機構(gòu)扎堆，是一個單純的醫(yī)療機構(gòu)集群；
2.0版本——項目共享機制，共享手術(shù)室、共享檢測中心、共享客群等；
3.0版本——抱團(tuán)發(fā)展，在?？七x擇、業(yè)態(tài)設(shè)計、流線動向、統(tǒng)一規(guī)劃和營銷等方面形成發(fā)展合力。
區(qū)別于傳統(tǒng)醫(yī)院，Medical Mall主要有四大特點：
在經(jīng)營管理上，Medical Mall分為兩種，一種是小型醫(yī)療集市，業(yè)態(tài)為零售加醫(yī)療，各類專科診所在商場內(nèi)集中開設(shè)，如同不同商店般實現(xiàn)醫(yī)療業(yè)務(wù)互補；另一種是醫(yī)療綜合體，業(yè)態(tài)為純醫(yī)療，在綜合體內(nèi)實現(xiàn)科室完備的綜合型醫(yī)院。
在客群定位上，Medical Mall大多提供世界領(lǐng)先的醫(yī)療健康服務(wù)，面向高端消費客群，大多采用自費或商業(yè)醫(yī)療保險的消費形式。
在業(yè)態(tài)選擇上，入駐Medical Mall的醫(yī)療機構(gòu)多選擇消費屬性較重、非急性?？频尼t(yī)療領(lǐng)域，如口腔、整形美容、耳鼻喉科等，它們在外科上皆為二級以下的日間手術(shù)，而非危重癥的大型手術(shù)。
在項目選址上，Medical Mall需考慮醫(yī)療和商業(yè)、辦公的結(jié)合，因此多選取交通方便的商業(yè)地段，靠近CBD或商圈，以輻射廣泛消費客群。
三、典型案例
杭州大廈501生活廣場
案例概況：杭州大廈501生活廣場是全國首家Medical Mall的所在地，總建面5萬平方米。Medical Mall位于T3B樓，1至5層為購物區(qū)域，6至20層為醫(yī)療商場，擁有高端體檢中心、醫(yī)美與抗衰老中心、高端門診及名醫(yī)?？浦行?、健康管理中心四大板塊。其他樓棟以商業(yè)休閑、商務(wù)辦公、高端公寓為主。
開發(fā)主體：501生活廣場由杭州大廈、綠城集團(tuán)、解百集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)；Medical Mall由邵逸夫醫(yī)院與全程國際（杭州解百、迪安診斷、百大集團(tuán)合資于2015年成立）聯(lián)合打造。
醫(yī)療資源：邵逸夫醫(yī)院的醫(yī)療精英團(tuán)隊和核心技術(shù)，以及全程國際健康管理中心背后擁有近20萬VIP客群的新解百集團(tuán)、強大零售背景的百大集團(tuán)和擁有優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的迪安診斷。
抱團(tuán)發(fā)展：全程國際不是簡單地將零售和醫(yī)療兩個業(yè)態(tài)裝在一個空間里，而是從一開始就以互為依存、互相促進(jìn)的方式將兩種業(yè)態(tài)深度融合。通過統(tǒng)一規(guī)劃、招租運營的方式，全程國際探索出一種醫(yī)生獨立診療和醫(yī)技共享服務(wù)相配合、診所獨立運營和商場統(tǒng)一管理相結(jié)合的醫(yī)療服務(wù)經(jīng)營管理模式。
成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心
項目概況：成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心位于成都東客站西廣場，由A1、A2兩棟樓體構(gòu)成，建筑面積28萬平方米，是輻射周邊居民、商務(wù)圈及整個西南地區(qū)，為近百萬醫(yī)療健康消費客群提供多元完善醫(yī)療配套服務(wù)的項目。
開發(fā)主體：新加坡鵬瑞利置地集團(tuán)是一家集持有、開發(fā)和管理于一體的綜合性房地產(chǎn)公司（涵蓋購物中心、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)），地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋新加坡、中國、馬來西亞和加納等多個國家。在未來的三到五年里，鵬瑞利還將在北京、西安、珠海等城市開發(fā)類似醫(yī)療商業(yè)項目，通過標(biāo)準(zhǔn)化管理打造集團(tuán)品牌，建設(shè)供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)平臺。
業(yè)態(tài)構(gòu)成：成都鵬瑞利主要分醫(yī)療健康服務(wù)、相關(guān)健康商業(yè)和周邊輔助商業(yè)三個業(yè)態(tài)。最為核心的醫(yī)療健康服務(wù)業(yè)態(tài)包含中醫(yī)、康復(fù)、整形、母嬰等八大醫(yī)療健康機構(gòu)；相關(guān)健康商業(yè)業(yè)態(tài)則包含養(yǎng)生餐飲、水療SPA等；周邊輔助商業(yè)業(yè)態(tài)包含養(yǎng)老公寓、星級酒店等。
共享醫(yī)院：位于A2棟的鵬瑞利國際名醫(yī)館可以讓知名醫(yī)生租賃面積不等的房間開辦獨立執(zhí)業(yè)診所，并提供全面的醫(yī)療設(shè)備、護(hù)理服務(wù)、藥房服務(wù)、醫(yī)護(hù)人員雇傭等服務(wù)，還可為醫(yī)生提供多點執(zhí)業(yè)手續(xù)辦理、醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證辦理等協(xié)助服務(wù)，為名醫(yī)多點執(zhí)業(yè)實現(xiàn)“拎包入駐、診療無憂”的全方位配置和服務(wù)。
四、操作要點
1、專業(yè)分工，保障醫(yī)療級物業(yè)開發(fā)
Medical Mall需要具備同時適合醫(yī)療、商業(yè)、辦公三種業(yè)態(tài)發(fā)展的開發(fā)能力，要對醫(yī)療機構(gòu)設(shè)置和對醫(yī)療級物業(yè)進(jìn)行專業(yè)規(guī)劃。借鑒美國經(jīng)驗，國內(nèi)地產(chǎn)商可以從兩種模式切入Medical Mall的開發(fā)：一是直接委托經(jīng)驗豐富的醫(yī)療專業(yè)開發(fā)商，復(fù)制應(yīng)用已經(jīng)過市場驗證的運營管理模式；二是地產(chǎn)商自主開發(fā)商業(yè)、辦公等普通業(yè)態(tài)物業(yè)，與擁有一站式解決方案的專業(yè)機構(gòu)合作開發(fā)涉及日間手術(shù)室、醫(yī)技科室等醫(yī)療業(yè)態(tài)的專業(yè)醫(yī)療物業(yè)。
2、資源開放，推進(jìn)共享型醫(yī)療進(jìn)程
Medical Mall作為一個醫(yī)療服務(wù)開放平臺，需要在專業(yè)醫(yī)生、人員設(shè)備、醫(yī)療數(shù)據(jù)三個方面建立起共享機制：一是專業(yè)醫(yī)生共享，各診所間以聯(lián)合會診等形式開展的醫(yī)療業(yè)務(wù)合作；二是人員設(shè)備共享，醫(yī)療檢查設(shè)備、層流手術(shù)室、醫(yī)技科室、醫(yī)助人員（護(hù)士藥師等）等基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)備服務(wù)的共享；三是醫(yī)療數(shù)據(jù)共享，入駐診所間打通客戶診前、診中、診后、康復(fù)等過程的醫(yī)療數(shù)據(jù)，形成客戶個人健康檔案的建立和全程醫(yī)療服務(wù)的實現(xiàn)。
3、政策滯后，謹(jǐn)防地方醫(yī)療體制瓶頸
現(xiàn)有醫(yī)療領(lǐng)域的政策制定，無論從醫(yī)療消費支付方式或是醫(yī)療機構(gòu)審批要求等方面，都仍以傳統(tǒng)醫(yī)療機構(gòu)為依據(jù)，難以適用于Medical Mall這類新興醫(yī)療業(yè)態(tài)。支付方式未納入醫(yī)保所產(chǎn)生的高昂花費，以及舊有政策導(dǎo)致的機構(gòu)審批阻礙等問題，都限制著medical mall的開發(fā)，開發(fā)商選定城市之前要對當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行深入了解。
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