在“健康中國”大背景下，越來越多的房地產(chǎn)商涉足大健康產(chǎn)業(yè)。2017年，房地產(chǎn)企業(yè)在醫(yī)療健康領(lǐng)域投入逾3000億元（數(shù)據(jù)來源：動脈網(wǎng)）。在后地產(chǎn)時代，健康地產(chǎn)已然成為了傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級重要方向。
目前市場上探索的健康地產(chǎn)模式已經(jīng)很豐富了，東灘顧問在專著《健康產(chǎn)業(yè)與健康地產(chǎn)——商機(jī)與實(shí)務(wù)》（2016年出版）中，系統(tǒng)地闡述了健康地產(chǎn)的六大開發(fā)模式。在此，結(jié)合我們最新的研究，對受市場熱捧的Medical Mall、健康商業(yè)中心、社區(qū)健康管理中心以及國際高端養(yǎng)護(hù)中心等產(chǎn)品模式逐個展開分析。本篇主要對健康商業(yè)中心的開發(fā)要點(diǎn)、案例做個精要分析，希望為企業(yè)投資相關(guān)健康項(xiàng)目提供參考。
一、發(fā)展背景
商以城在，城以商興，商業(yè)集聚區(qū)的魅力古往今來都是城市一道靚麗的風(fēng)景線，但最近幾年，“上海太平洋百貨將于今年年底結(jié)束營業(yè)”、“北京最大單體百貨之一崇光百貨瀕臨倒閉”、“成都10000家實(shí)體店倒閉”等消息不斷傳出，傳統(tǒng)商業(yè)逐漸探尋轉(zhuǎn)型路徑——從最初的“賣商品”、到“賣體驗(yàn)”再到“賣功能”。
在3.0階段，打造功能主題突出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，才能在新一輪商業(yè)地產(chǎn)大洗牌中再度繁盛。伴隨我國高凈值人群猛增，對亞健康風(fēng)險程度的重視，在產(chǎn)品上偏向有機(jī)健康商品選擇，在服務(wù)上對私人健康管理、養(yǎng)生保健、慢性病養(yǎng)護(hù)、癌癥篩檢、抗衰老等需求日益增加，健康類商業(yè)業(yè)態(tài)也逐漸興起，健康商業(yè)中心成為傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)盤活的新方向。
二、內(nèi)涵闡述
健康商業(yè)中心包括三大功能：健康商業(yè)、健康體檢、健康培訓(xùn)。其中，健康商業(yè)主要包括健康購物、健康餐飲和娛樂休閑三部分；健康體驗(yàn)主要包括各類健康服務(wù)和健康管理體檢兩部分；健康培訓(xùn)主要包括健康知識宣傳、健康產(chǎn)品宣傳和健康企業(yè)交流三部分。企業(yè)可以根據(jù)自身資源自由搭配組合各類功能。
結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，健康商業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)形式主要分為全新物業(yè)開發(fā)（通常打造1-2萬平米的小型獨(dú)立商業(yè)綜合體）和存量物業(yè)盤活（在現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)綜合體中植入1-3層1000-3000平米健康業(yè)態(tài)）兩大主要類型，相應(yīng)的開發(fā)主體可以通過這兩類方式切入到健康商業(yè)領(lǐng)域。
三、典型案例
美方健康成都金牛萬達(dá)廣場店
集團(tuán)概況：美方集團(tuán)是中國首家健康綜合體運(yùn)營商，集健康智谷、精品體檢、現(xiàn)代中醫(yī)、全科診所、?？平」?、基因檢測、遠(yuǎn)程醫(yī)療、輕醫(yī)美、兒童健康、健康潮品等業(yè)態(tài)于一體，同時，以市場化的方式構(gòu)建面向社區(qū)居民的慢病管理網(wǎng)絡(luò)，精準(zhǔn)滿足政府、消費(fèi)者、經(jīng)營者的需求，引領(lǐng)大健康領(lǐng)域的供給側(cè)改革，升級城市功能，以此為基石，發(fā)展健康綜合體、健康特色小鎮(zhèn)。
落地項(xiàng)目：選址于成都金牛萬達(dá)廣場，是美方集團(tuán)在全國首家示范點(diǎn)，建設(shè)1-5層health mall，約10000平方米，已招引寶中堂、美年大健康、愛迪眼科、美因基因、大象醫(yī)生等品牌入駐
各樓層健康業(yè)態(tài)組合——
定制化產(chǎn)品模塊設(shè)計——
規(guī)模 | 進(jìn)駐業(yè)態(tài)類型 | 面積 | 篩選 | 備注 |
16000-25000㎡ | 健康智谷 | 500-2000 | 必選 | 各業(yè)態(tài)會根據(jù)規(guī)模的變化調(diào)整占用面積 |
精品體驗(yàn) | 2500-4000 | |||
口腔健康 | 300-2000 | |||
現(xiàn)代中醫(yī) | 1000-2000 | |||
眼視光健康 | 300-1500 | |||
全科診所 | 300-2000 | |||
基因檢測 | 100-1000 | |||
智慧影像 | 1000-3000 | 可選 | ||
女性健康 | 500-1500 | |||
兒童健康 | 1500-2000 | |||
運(yùn)動康復(fù) | 1000-2000 | |||
數(shù)據(jù)管理中心 | 1000-2500 | |||
健康娛樂 | 1500-2500 | |||
健康潮品、健康餐食 | 根據(jù)需求定 |
四、操作要點(diǎn)
1、考慮“健康-商業(yè)”業(yè)態(tài)合理配比。
整合各個健康生活方式的內(nèi)容提供者，首先在空間布局上，考慮不同業(yè)態(tài)的大小尺度與同種類型的業(yè)態(tài)數(shù)量，根據(jù)精確的市場分析估算入駐業(yè)態(tài)的大致規(guī)模，如健康有機(jī)超市建設(shè)多大的面積可輻射周邊多少公里的消費(fèi)客群，引進(jìn)多少適宜數(shù)量的功能集聚性機(jī)構(gòu)，才能形成良性競爭。其次在定位層次上，要注重各形式業(yè)態(tài)的功能分離，如低樓層可設(shè)置偏大眾和集聚人氣的業(yè)態(tài)設(shè)置，高樓層設(shè)置私密性強(qiáng)、功能針對性強(qiáng)的健康業(yè)態(tài)，以此基礎(chǔ)上，通過對健康綜合體的整體考慮，可采用一站流線式功能結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)融合，通過對健康業(yè)態(tài)進(jìn)行跨界和整體氛圍的分工和打造，以最合理的業(yè)態(tài)配比快速增強(qiáng)綜合體的商業(yè)氛圍。
2、把握“線上——線下”兩大消費(fèi)市場。
健康類消費(fèi)與傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)不同，客群目的性較強(qiáng)、消費(fèi)金額較高、服務(wù)質(zhì)量較高、附加要求較高，為實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)客群深度服務(wù)與有效管理，在提供高品質(zhì)的基礎(chǔ)上，便捷前沿的消費(fèi)方式也不可或缺，在當(dāng)下O2O、新零售等概念的相應(yīng)提出，線上線下結(jié)合的場景打造對商家及商場變得尤為重要。線上，通過會員注冊、網(wǎng)上預(yù)約、社群互動實(shí)現(xiàn)用戶人像的深度分析，從而更好的為線下運(yùn)營及產(chǎn)品優(yōu)化提供更好的解決方案，同時通過上門服務(wù)可讓顧客感受服務(wù)的方便快捷，線下，通過品牌展示推廣、特色體驗(yàn)、服務(wù)促銷等功能深化客群對商家的印象，通過線上線下雙場景的構(gòu)筑，商家能把與客戶的關(guān)系做到更為縱深，更有粘性，從而實(shí)現(xiàn)更多的客流和轉(zhuǎn)化。
3、單點(diǎn)和多點(diǎn)相結(jié)合做大影響力。
由單點(diǎn)向多點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)模式是健康商業(yè)中心發(fā)展的重要模式，單點(diǎn)和多點(diǎn)之間相輔相成協(xié)同促進(jìn)。以單個項(xiàng)目為切入形成產(chǎn)品模型，并形成集合各類健康客商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在全國復(fù)制推廣形成項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)；每個項(xiàng)目的貨源都可以成為線上的產(chǎn)品種類，通過產(chǎn)品的不斷豐富提升網(wǎng)頁客流量，進(jìn)一步促進(jìn)單點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。單點(diǎn)和多點(diǎn)之間形成客商共享、信息互通、人才共享，建立品牌連鎖模式，多點(diǎn)的形成同時促進(jìn)了單點(diǎn)的建設(shè)融資，形成規(guī)模效應(yīng)。
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