隨著二孩政策的開放，越來越多的家庭有了“二寶”。中國家庭一貫重視對孩子的教育問題，尤其是素質教育大力推行的當下，基礎教育和素質教育的發(fā)展如何能更好的滿足家庭需求？伴隨碧桂園和萬科兩大地產巨頭紛紛涉足教育領域，地產與教育融合共生的趨勢已經日漸凸顯。世茂、金茂和正榮集團都選擇了做“教育社區(qū)”：從“360°”到“全階段教育”，再到“U18成長社區(qū)”，把地產項目打造成為社區(qū)式的教育平臺，從文教、藝術、體育教育到全階段教育社區(qū)，爭相搶占教育市場?！敖逃?地產”已然成為開發(fā)商撈金的新模式。
一、揭開“教育社區(qū)”面紗
1、何為“教育社區(qū)”？
傳統(tǒng)意義上的教育社區(qū)是指開發(fā)商在住宅產品中建設一些教育配套設施，以滿足住區(qū)居民的教育和生活需求。教育社區(qū)并不是簡單的房地產+教育配套的學區(qū)房，事實上，在各個地產大佬爭相涉足教育地產領域之初，教育與地產結合的效應就已經遠遠超過了兩者本身。
后房地產時代的教育社區(qū)為“教育”和“房地產”都穿上了一件華美而又不失本質的外衣。在開發(fā)住宅產品的同時，為了迎合當下政策和社會的需求，開發(fā)商對于購房者除居住以外的剛性需求進行量身定制，以滿足當下乃至能夠引領未來的教育方式。從最初級的與國內外院校合作引入教育資源，到如今開發(fā)商自主建立教育品牌，制定全棧化、全齡段的教育模式。要知道如今的教育創(chuàng)新，已不僅僅是政府和教育機構的份內。在孩童紅利面前，開發(fā)商也在絞盡腦汁，不讓自己的業(yè)主們“輸在起跑線”上。
2、教育社區(qū)的發(fā)展階段
教育社區(qū)由最初的政府主導到如今的開發(fā)商自主品牌和體系的設立一共經歷了三個時期：
1)教育社區(qū)V1.0：政府主導教育院校落地
傳統(tǒng)的社區(qū)配套教育設施往往是政府為主導，市場化能力薄弱。學校的監(jiān)管和運營往往也是由學校和政府來操作制定，缺乏特色和差異性。環(huán)境風貌、建筑形態(tài)、教學內容、教學對象也往往千篇一律，選址偏好沒有特定的考量以及規(guī)律。配合周邊興起的居住社區(qū)，此時的教育和地產互不相容，互為個體，成為了最初始的教育社區(qū)形態(tài)。
2)教育社區(qū)V2.0：開發(fā)商主導，代建教育配套設施
隨著房地產形勢的向好，開發(fā)商對于土地的訴求也日益激增。幫助政府代建配套設施成了拿地的籌碼之一。學校作為幾乎沒有盈利的物業(yè)，在開發(fā)商眼里似乎并不是一塊肥肉。而建成的學校成為了住宅的教育配套設施，對于緩解小區(qū)和附近就學壓力起到了一定的作用。隨著2015年二孩政策的全面放開，未來十年將會迎來第一波嬰兒紅利期。地產開發(fā)商對于教育配套的觀念也在悄然發(fā)生著改變……
3)教育社區(qū)V3.0：開發(fā)商以教育理念主導地產項目，進入“教育+”地產模式
隨著政策加持和人口紅利激發(fā)，開發(fā)商的思維也逐漸從“要我做教育”變成“我要做教育”。1994年碧桂園打響“教育+”地產模式第一炮，成為國內當時極少數(shù)的全面實施幼小項目、中學項目、大學預科項目的IB國際學校。而教育和地產的積極互動，也成為碧桂園新的利潤增長點。
隨之而來的萬科、正榮、金茂、世貿、華潤、保利這些地產巨頭紛紛聯(lián)合國內外學校和教育機構導入菁英教育資源，自主成立籌建社區(qū)教育品牌，為各個年齡段的業(yè)主提供各取所需、特性化的教育服務，既解決了親子家庭的就學問題，也給老年人帶去了社區(qū)學堂，老有所樂，真正把教育的理念填充進社區(qū)。全齡段教育社區(qū)、智慧教育社區(qū)等新型教育地產模式應運而生，房地產從硬性的賣房子變成了軟性的賣產品。而這，無疑對教育產品（業(yè)）的變革和升級，起到了極大的助推。
二、教育社區(qū)的三種玩法
1994年，碧桂園與北京景山學校合辦廣州碧桂園學校以帶動樓盤銷售，從此教育社區(qū)的概念浮出水面。人口激增、土地緊張、樓市低迷……等等一系列的銷售難題成為開發(fā)商開發(fā)新樓盤的攔路虎。萬科開始投身教育產業(yè)是一個轉機，各大地產巨頭仿佛看見了教育紅利帶來的利益沖擊，紛紛開始玩起了教育社區(qū)：以碧桂園為代表的基礎教育社區(qū)模式、以世貿和萬科為代表的泛教育社區(qū)模式以及以蘇州鄰里中心為代表的鄰里教育社區(qū)商業(yè)模式的為主流的三種模式日漸成型。
1、“基礎教育+社區(qū)”模式
1)模式探析
開發(fā)商通過與名校合作辦學、社區(qū)創(chuàng)辦學校來導入基礎教育資源，主要為幼兒園、中小學為主的k12一站式教育服務以及IB國際學校。開發(fā)商希望通過引入名校名師資源來吸引客戶，留住客戶。
“基礎教育+社區(qū)“模型
2)產品受眾
基礎教育，k12教育體系（幼兒園+九年制義務教育）以及國際學校的產品體系主要面向3歲-16歲的社區(qū)國內外適學兒童。
3)配套設施
在“基礎教育+社區(qū)”模式下，教育配套設施主要包含了k12一站式教育中的幼兒園、小學、初中，獨立的IB國際學校等，物業(yè)呈現(xiàn)單一集中布局。
4)案例聚焦——碧桂園：主打國際k12教育
1994年，碧桂園與北京景山學校合辦廣州碧桂園學校以帶動樓盤銷售。基于此成功經驗，碧桂園把學校作為新開發(fā)社區(qū)項目的配套，在三四線城市不斷復制。至今在全國7個省份擁有K12國際學校7所，雙語學校10所，幼兒園35所，業(yè)務覆蓋海外游學、國內營地、教育科技等。
教育板塊與地產板塊的積極互動，成為碧桂園新的利潤增長點。通過輕資產擴張的方式輸出碧桂園教育的管理模式，利用碧桂園學校的品牌優(yōu)勢實現(xiàn)獨立辦學，并期望五年內擴張至100家連鎖學校。
碧桂園開設的學校分為兩類，一類是免學費的慈善教育，如國華紀念中學、廣東碧桂園職業(yè)學院，一類為優(yōu)質雙語學校和高端國際學校的K12教育。2016年5月，碧桂園博實樂教育集團正式成為劍橋國際考試委員會（CIE）的戰(zhàn)略合作伙伴，今后將擁有旗下連鎖學校開辦劍橋課程的獨立審批權。
2、“泛教育+社區(qū)”模式
“泛教育+社區(qū)”模式主要包括橫向和縱向兩個維度。橫向維度是指從幼兒到老年全齡階段都可以享受相應的教育服務；縱向的維度是指，在3歲-16歲年齡段可以享有文化、藝術、體育、甚至國際交流等多元方式的教育培訓服務。以下從這兩個維度來探討“泛教育+社區(qū)”的模式。
1)橫向全齡段教育社區(qū)
a)產品受眾
以幼兒、少年、青年、中年、老年等年齡分類，在小區(qū)中設置適合幼兒園到中學階段的12年教育配套，并且創(chuàng)立學習平臺供青年的職業(yè)培訓需求以及老年的興趣學習需求，全面向幼兒、青少年、青年以及老年提供教育服務。
b)配套設施
由于全齡段人群不同的教育需求，物業(yè)上也有所區(qū)別。主要包括了面向幼兒及青少年的基礎教育校舍、面向青年的帶有交流和培訓性質的校舍，以及更多關注細節(jié)和人性化設計的老年大學。
c)案例聚焦——萬科V-Link社區(qū)
萬科在社區(qū)公共空間打造分時的教育配套設施，全面向幼兒、青少年、青年以及老年提供教育服務。萬科教育團隊設計全品類教育課程，覆蓋家庭中全部成員，一周7天10小時課程安排。萬科V-Link社區(qū)教育體系下共設有幼兒學院、常春藤學院、素能學院和家學院四大模塊，并組織專業(yè)人員和行業(yè)專家，分別構建獨立的研發(fā)團隊。旨在通過四大學院的獨立研發(fā)，協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn)對社區(qū)教育各大領域的全覆蓋。
2)縱向全品類教育社區(qū)
a)產品受眾
縱向全品類是指少兒教育的種類多而全。主要是面向3歲-16歲的適齡兒童及青少年提供基礎教育、素質教育、文化教育等多元化的教育產品。
b)配套設施
主要包含了基礎教育校舍、素質教育所需的多功能教室、體育教育所需的活動場所等。
c)案例聚焦——世貿360°全系統(tǒng)教育社區(qū)
2015年5月16日，“世茂好課堂”武漢站首發(fā)式暨世茂360°全系統(tǒng)教育社區(qū)起航。世茂以整個社區(qū)的理念將用“藝術+生活+夢想+”做為精神符號，以360課堂和人人教育兩大板塊為核心，以社區(qū)為平臺形成教育生態(tài)圈，在社區(qū)內興建了舞蹈學院、鋼琴藝術中心、繪畫室、體育館等，為社區(qū)生活、學習休閑提供方便，使社區(qū)居民在不斷增長學識的同時亦有了歸宿感。
3、“鄰里教育+社區(qū)“模式
除基礎教育以外的第二大教育細分市場便是素質教育。在政策大力推行素質教育的當下，藝術類、體育類為主要投資方向的輔助教育市場也在開發(fā)商打造的教育社區(qū)中占有很大地位。如今越來越多的家長在課余會給自己的孩子報各種的補習班，從文化藝術到體育健身，絕對不會讓自己的孩子“輸在起跑線”上。輔助教育，或者說素質教育的市場日趨龐大的同時，開發(fā)商也瞄準了這塊市場的肥肉。
1)模式探析
早期的輔助教育培訓市場“亂開花”：分散布局，質量低下，教師資質無保障等問題成為社會關注的焦點。隨著蘇州工業(yè)園區(qū)引入新加坡的鄰里中心社區(qū)商業(yè)配套模式，越來越多的輔助教育培訓機構瞄準住區(qū)周圍的社區(qū)商業(yè)，呈現(xiàn)集中布局。通過引入藝體類的知名兒童教育機構，帶動整個社區(qū)輔助教育商業(yè)的發(fā)展，從而構筑起各個領域的輔助教育機構，讓住區(qū)居民足不出戶便可以就近選擇意向培訓的類型，增加了用戶粘連度和便捷度。
從最初級的招引品牌輔助教育機構入駐社區(qū)商業(yè)，到如今開發(fā)商在創(chuàng)立自己的社區(qū)基礎教育資源之時，同時打造社區(qū)輔助教育資源，整合教育品牌企業(yè)一同打造社區(qū)專屬化的品牌教育產品。這一系列的舉動都在表明未來的房地產將結合特色的教育服務產品大力挺進，拯救萎靡的地產市場，從“起跑線“效應中分得一塊蛋糕。
2)產品受眾
素質教育的主要受眾便是周圍社區(qū)的親子家庭。各年齡段的少年兒童都可以根據自己的興趣愛好、培訓目的進行課程選擇，有些課程還鼓勵家庭成員一同參與學習。
3)配套設施
鄰里商業(yè)的服務半徑一般在500-1000米之內能夠輻射到的社區(qū)。為了容納更多人口、更多功能的教育需求，建筑體量一般要比上面兩種模式更大更全。通常集中布置一至兩幢建筑，通過招引個大品牌素質教育機構入駐，打造鄰里商業(yè)的影響力。
4)案例聚焦——蘇州新城鄰里中心
蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心在借鑒新加坡公共管理的先進理念上，由蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司通過多年實踐而摸索出的適合中國社會發(fā)展的，集商業(yè)、文化、體育等于一體的區(qū)域性商業(yè)服務中心，鄰里中心與社區(qū)住宅分離建設，輻射區(qū)域內的社區(qū)，社區(qū)不建路面店鋪和底商，實現(xiàn)了城市交通和居住環(huán)境的高度統(tǒng)一。
蘇州工業(yè)園區(qū)的新城鄰里中心于1998年開業(yè)，是區(qū)域一站式“社區(qū)型”生活鄰里新中心，也是中國首個真正意義上的“鄰里型”生活中心，融會了十二種以上的生活服務業(yè)種。其內聚集了十余家少兒教育培訓中心，其中不乏知名品牌教育例如蕃茄田藝術、蒙特梭利早教園、東方現(xiàn)代音樂培訓、全星珉跆拳道館、張怡少兒美術等，此外還配備了蘇州園區(qū)圖書館新城鄰里中心分館等市民文化學習設施，輻射了周邊新城花園、新加花園、都市花園、天域花園等住宅區(qū)。為品牌教育創(chuàng)造了集聚效應，為周邊住區(qū)的親子家庭提供了便捷的、多樣選擇的品牌素質教育機構。
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