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本期導讀：

關于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見

園區(qū)4.0的發(fā)展演進

園區(qū)4.0——產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展方向

新加坡One_North科技城

※動態(tài)資訊※

2017年02月06日，國務院辦公廳印發(fā)《關于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（簡稱“7號文”），全文分6大部分23條，涉及形態(tài)布局、轉型升級、體制改革、土地制度、管理制度等眾多方面，相較于2014年54號文（《國務院辦公廳關于促進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)轉型升級創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》），7號文更具深層次與實操性，可謂字字珠璣，有望成為引領開發(fā)區(qū)未來發(fā)展方向的綱領性文件，值得開發(fā)區(qū)從業(yè)者仔細研讀。

※主題解析※

從1984年首批開發(fā)區(qū)設立以來，經(jīng)過30多年來的發(fā)展，我國開發(fā)區(qū)從開發(fā)探索起步，經(jīng)歷了高速膨脹、治理整頓、二次創(chuàng)業(yè)、轉型升級，今天迎來了改革與創(chuàng)新發(fā)展的新階段。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，園區(qū)的核心特征和經(jīng)營模式也在不斷的演進，從1.0、2.0、3.0演化到4.0階段。

新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)凸顯“以人為本”的理念，不同于傳統(tǒng)的功能單一的生產(chǎn)型園區(qū)，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)等城市功能相互割裂，園區(qū)4.0遵循生產(chǎn)、工作、商業(yè)、休閑及娛樂混合性布局的理念，營造各種功能和諧發(fā)展的良性生態(tài)環(huán)境，既能夠滿足園區(qū)企業(yè)家的需求，同時也能夠滿足員工的需求，實現(xiàn)了園區(qū)主體客群的多元化滿足。

遵循“產(chǎn)城融合”的理念進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設只是第一步，園區(qū)4.0涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的方方面面，從“賣土地”到“賣房子”再到“賣環(huán)境”，從“招商企業(yè)”到“服務企業(yè)”再到“經(jīng)營企業(yè)”，不僅是園區(qū)產(chǎn)品與服務的轉變，更是運營主體角色與商業(yè)模式的顛覆式創(chuàng)新。

※主題觀點※

園區(qū)4.0——產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展方向

改革開放以來，開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）伴隨著世界產(chǎn)業(yè)轉移與中國高速城市化的推進，尤其是“園區(qū)+地產(chǎn)”商業(yè)模式催化，便如雨后春筍般的迅速崛起，成為了許多地方政府與地產(chǎn)企業(yè)的核心生產(chǎn)力。

經(jīng)過30多年來的發(fā)展，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)從開發(fā)探索起步，經(jīng)歷了高速膨脹、治理整頓、二次創(chuàng)業(yè)、轉型升級的發(fā)展過程，以國務院《關于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（7號文）出臺為標志，正迎來了改革與創(chuàng)新發(fā)展的一個新階段。（東灘顧問就7號文專門做過解讀）

中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，園區(qū)的核心特征和經(jīng)營模式也在不斷的演進，從1.0、2.0、3.0演化到4.0階段。

一、園區(qū)4.0時代的到來

1、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式單一，亟需創(chuàng)新模式推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展常態(tài)化，在國際產(chǎn)業(yè)轉移、區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉型升級以及“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的新形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營模式依然過于依賴土地紅利，缺乏產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力，存在“重開發(fā)輕運營”問題。新的經(jīng)濟形勢下，亟需園區(qū)從“租賃型”、“賣地型”向“管理型”、“投資型”轉變，由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉變。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)呼喚以人為本，產(chǎn)城融合成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展趨勢

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展“重產(chǎn)業(yè)發(fā)展輕人居打造”、“重工業(yè)制造輕服務塑造”、“重土地開發(fā)輕氛圍營造”，導致產(chǎn)業(yè)園區(qū)人居環(huán)境缺失、商業(yè)服務業(yè)發(fā)展落后、創(chuàng)業(yè)氛圍顯著不足，人本主義嚴重缺乏。“產(chǎn)城融合”是產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展，以城市為基礎，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，以產(chǎn)業(yè)為保障，驅動城市更新和完善服務配套，以達到產(chǎn)業(yè)、城市、人之間有活力、持續(xù)向上發(fā)展的模式。

3、創(chuàng)新型經(jīng)濟快速發(fā)展，集聚創(chuàng)新元素是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新動力

2015年6月國務院出臺《國務院關于大力推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》，點燃創(chuàng)新經(jīng)濟的發(fā)展。創(chuàng)新是經(jīng)濟增長“發(fā)動機”和“加速器”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要不斷在模式、思維、技術和環(huán)境上加強創(chuàng)新，促進園區(qū)資源的有效配置和產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化。集聚創(chuàng)新元素以強化園區(qū)持續(xù)發(fā)展內(nèi)生動力，使園區(qū)真正成為經(jīng)濟轉型的引擎。

4、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟風生水起，“互聯(lián)網(wǎng)＋”成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的助推器

我國互聯(lián)網(wǎng)新貴崛起，大量創(chuàng)投資本涌入中國TMT（科技、媒體、信息）領域，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟正在成為經(jīng)濟增長的“新引擎”、經(jīng)濟轉型升級的“新支點”，同時互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟也成為了企業(yè)發(fā)展的“新動力”、擴大消費需求的“新渠道”。在互聯(lián)網(wǎng)技術蓬勃發(fā)展的背景下，“互聯(lián)網(wǎng)+”通過聚焦資源、讓利市場、加強資產(chǎn)流動性，逐步成為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級發(fā)展的新動力。

二、園區(qū)4.0的發(fā)展路徑

園區(qū)4.0模式首先表現(xiàn)在空間規(guī)劃上，要擺脫將生活設施作為配套的思維，新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)應凸顯“以人為本”的理念，不同于傳統(tǒng)的功能單一的生產(chǎn)型園區(qū)——工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)等城市功能相互割裂。東灘顧問認為，園區(qū)4.0模式遵循產(chǎn)城共生的理念，生產(chǎn)、生活、教育、商業(yè)、休閑及娛樂混合布局，構建起城市級的生活服務體系，營造各種功能和諧發(fā)展的良性生態(tài)環(huán)境，既能夠滿足園區(qū)企業(yè)家的需求，同時也能夠滿足員工的需求，實現(xiàn)了園區(qū)主體客群的多元化滿足。

當然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設只是開始，更重要的在于園區(qū)運營與產(chǎn)業(yè)培育。從“搭框架”到“精裝修”，從“賣土地”到“賣房子”再到“賣環(huán)境”，從“招商企業(yè)”到“服務企業(yè)”再到“經(jīng)營企業(yè)”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營也從“1.0”階段發(fā)展到“4.0”階段，正在不斷的顛覆傳統(tǒng)的思維模式。東灘顧問認為，具有產(chǎn)城融合、創(chuàng)新驅動和復合經(jīng)營特質(zhì)的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)（園區(qū)4.0）是面向未來的發(fā)展方向。

1、從園區(qū)驅動力視角看園區(qū)4.0

（園區(qū)1.0）成本驅動——在中國對外開放和國際產(chǎn)業(yè)轉移背景下，通過提供優(yōu)惠的土地價格與廉價的勞動力等成本因素驅動，使得園區(qū)成為中國對外開發(fā)的窗口。

（園區(qū)2.0）產(chǎn)業(yè)鏈配套驅動——通過在園區(qū)內(nèi)或園區(qū)周邊布局核心產(chǎn)業(yè)上下游配套企業(yè)，驅動核心企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟的整體提升，產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主。

（園區(qū)3.0）服務驅動——通過提供綜合配套服務，涉及人才、研發(fā)、咨詢、培訓、技術、金融等服務型因素驅動，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈，生產(chǎn)性服務業(yè)逐漸凸顯。

（園區(qū)4.0）創(chuàng)新驅動——構建園區(qū)創(chuàng)新服務體系，通過產(chǎn)品設計、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務、智慧生態(tài)環(huán)境等措施，集聚創(chuàng)新資源，構建創(chuàng)新網(wǎng)絡，強化全球創(chuàng)新資源鏈接，打造創(chuàng)新型園區(qū)，驅動園區(qū)企業(yè)集聚發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級。構建創(chuàng)新驅動力，既是中國經(jīng)濟轉型升級的內(nèi)在要求，也是迎合新技術革命和創(chuàng)新全球化的大趨勢。

2、從園區(qū)配套視角看園區(qū)4.0

（園區(qū)1.0）土地經(jīng)營——園區(qū)主要通過“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”等形勢進行土地一級開發(fā)，為園區(qū)企業(yè)提供土地供應。

（園區(qū)2.0）標準廠房開發(fā)——園區(qū)除提供土地經(jīng)營外，開始進行標準廠房開發(fā)，通過廠房租賃、廠房出售、廠房定制等形勢，為園區(qū)企業(yè)提供生產(chǎn)廠房供應。

（園區(qū)3.0）公共服務平臺——通過搭建融資、技術研發(fā)檢測、公共檢驗檢測、公共信息、公共展示平臺；行政服務、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等公共服務平臺，為入園企業(yè)提供綜合公共配套服務。

（園區(qū)4.0）智慧型園區(qū)——除了園區(qū)物理空間配套完善外，通過移動互聯(lián)網(wǎng)，提升園區(qū)虛擬空間配套，即線上連接、線下經(jīng)營的企業(yè)社群；營造全球鏈接的社交空間，形成內(nèi)外開放、資源整合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。通過智慧園區(qū)平臺建設，可以將分散的各種園區(qū)資源和功能平臺整合起來，充分發(fā)揮并放大各種資源和平臺的價值，打造有生命力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

3、從園區(qū)運營視角看園區(qū)4.0

（園區(qū)1.0）園區(qū)本身服務——純開發(fā)商思維，典型“租售模式”，因此，園區(qū)服務僅停留在物業(yè)管理、園區(qū)安防、衛(wèi)生、停車等最基本服務。

（園區(qū)2.0）企業(yè)基本服務——政府型園區(qū)為主，為招商需求，為企業(yè)提供一系列基本服務，包括企業(yè)的行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會、企業(yè)的專業(yè)咨詢服務等。

（園區(qū)3.0）企業(yè)增值服務——關注企業(yè)的成長，涉足銷售服務、采購服務、研發(fā)服務、品牌服務、融資服務等增值服務，助力企業(yè)降低經(jīng)營成本，提高利潤空間。

（園區(qū)4.0）投資孵化服務——園區(qū)運營主體“以時間換空間”來“賭未來”，介入入駐企業(yè)實體經(jīng)營，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權投資、公共平臺，與企業(yè)共同成長，建立全產(chǎn)業(yè)鏈的服務收益模式。如杭州夢想小鎮(zhèn)，不以空間載體獲利，而是通過“孵化器集群，創(chuàng)業(yè)者扎堆”的模式，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群效應。

※案例借鑒※

新加坡One_North科技城

新加坡One North是新加坡政府啟動的“21世紀科技企業(yè)家計劃”的重點項目之一。2000年，新加坡提出了集“工作、學習、生活、休閑于一體”的活力社群概念，大力發(fā)展知識密集型產(chǎn)業(yè)，占地200公頃的One North科技城由此開始興建。One North突破了傳統(tǒng)園區(qū)的建設框架，綜合考慮工作、學習、生活、消費等各方面需求，體現(xiàn)現(xiàn)代化科技城所獨有的高科技、綠色、環(huán)保特點，打造生態(tài)化的社區(qū)空間。

一、產(chǎn)城融合模式

One North在空間上以公園為中心，三大產(chǎn)業(yè)組團分散布局，居住、商業(yè)、生態(tài)組團串聯(lián)融合產(chǎn)業(yè)組團進行布局，娛樂與教育起到各組團的連接作用。

One North按照“一棟建筑就是一個創(chuàng)新社區(qū)”的理念，注重為人與人之間的交流創(chuàng)造機會和空間，增進互動。既有研發(fā)區(qū)，也有公共服務、教育、公寓、商業(yè)等其他配套設施，真正成為融工作生活于一體的綜合社區(qū)。

One North遵循生態(tài)、節(jié)能的理念，在公共空間、辦公樓設施等建設上，大量地應用太陽能技術、空氣動力技術、垃圾回收處理系統(tǒng)等新技術。

表：空間功能分區(qū)概況

二、聯(lián)合開發(fā)模式

One North總投資150億新元（約700億元），開發(fā)周期20年。

開發(fā)商——裕廊集團（JTC）為新加坡主要的工業(yè)設施規(guī)劃、推廣和開發(fā)的專業(yè)機構，2000年JTC被新加坡內(nèi)閣任命One North規(guī)劃、開發(fā)、市場推廣、管理的主要機構，JTC邀請私人機構參與One North的建設，在合作的過程中起協(xié)調(diào)人的作用。

在合作方式上，JTC就目標開發(fā)土地向社會進行招標，將目標開發(fā)土地轉租給被選取的合作方，租期為60~99年，被選取的合作方需要支付所開發(fā)土地的價格溢價、貨勞稅以及印花稅。參與的合作開發(fā)商有凱德集團、騰飛集團、新加坡聯(lián)合工程公司、華業(yè)集團、慶隆聯(lián)合公司、劉景發(fā)（新加坡）有限公司等。