本期導(dǎo)讀：
土地開發(fā)融資相關(guān)資訊
土地開發(fā)融資發(fā)展和創(chuàng)新需求
土地開發(fā)融資的創(chuàng)新方向
案例借鑒：大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)融資模式
※動態(tài)資訊※
2012年6月26日二次審議的預(yù)算法修正案草案從嚴(yán)規(guī)范了地方債務(wù)，明確“地方各級預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”，明確規(guī)定地方政府不能舉債，只有法律或國務(wù)院規(guī)定才可由國務(wù)院財政部門代地方政府發(fā)行債券。
地方政府實事求是地根據(jù)區(qū)域的實際情況，制定完善的投融資體制，推進(jìn)和深化投融資體制改革，豐富政府投融資模式，推進(jìn)投資主體多元化，可以有效拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資渠道，提高公共投資效益和水平，推動經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展。
※主題解析※
改革開放后，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼出現(xiàn)，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了“出口導(dǎo)向+園區(qū)經(jīng)濟(jì)”的飛速發(fā)展時代。土地開發(fā)是園區(qū)建設(shè)的第一步，具有資金需求大、占用周期長且前期回報低等特點，融資成為土地開發(fā)的首要問題。我國土地開發(fā)融資先后經(jīng)歷了以政府財政為主的融資模式，以銀行貸款為主的單一融資模式和以銀行貸款為主的多元化融資模式。
2008年為了應(yīng)對金融危機(jī)，我國實施了4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，基建和民生成為重點投資領(lǐng)域，地方政府融資平臺的信貸規(guī)模迅速增加，截至2010年底，全國1萬余家地方政府融資平臺的債務(wù)余額為10.7萬億元，占GDP的26.9%，負(fù)債率高達(dá)70.5%，財政風(fēng)險和金融風(fēng)險巨大，融資平臺為主導(dǎo)的融資模式難以持續(xù)，土地新一輪開發(fā)急需融資模式創(chuàng)新支持。
※主題觀點※
土地開發(fā)融資的創(chuàng)新方向
目前，盡管我國土地開發(fā)融資主要集中在銀行貸款、財政撥款、BOT、上市融資、發(fā)行債券等模式，然而隨著土地開發(fā)融資壓力的不斷增加主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權(quán)私募基金、融資租賃等新模式相繼出現(xiàn)，并成為融資模式創(chuàng)新的重點方向，而民間資本、社?；?、保險資金、國外資本則成為重點探索的資金來源。
金融支持土地開發(fā)，應(yīng)當(dāng)走一條間接融資、直接融資等多種融資模式相結(jié)合的道路。短期來看，基礎(chǔ)建設(shè)巨額融資的主要來源仍將是中長期信貸融資，其中進(jìn)一步引導(dǎo)社保基金、保險資金參與基礎(chǔ)建設(shè)，并從機(jī)制上降低投資風(fēng)險是重點的金融創(chuàng)新方向。中期來看，應(yīng)逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大資產(chǎn)證券化范圍，對可證券化的資產(chǎn)，通過金融工具和產(chǎn)品創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，盤活地方政府的資產(chǎn)存量，深化直接融資范圍和手段。長期來看，逐步擴(kuò)大地方債試點，推行市政債，完善資本市場結(jié)構(gòu)，明確融資主體，并促使地方政府行為的投資理性化，從根本上解決基礎(chǔ)建設(shè)融資問題，這是今后資本市場發(fā)展重要方向，長期土地持續(xù)開發(fā)所必需的金融基礎(chǔ)要素。
一、主力銀行貸款
國家開發(fā)銀行是提供開發(fā)性金融服務(wù)的政策性銀行，也是地方政府獲取銀行貸款的主力銀行。目前，蘇州、丹陽、青島、欽州、楊凌等地的園區(qū)開發(fā)均獲得了國開行的大力支持。
與一般的商業(yè)貸款不同，國家開發(fā)銀行并不要求借款人以特別的土地所有權(quán)為抵押，而是通過推動區(qū)域的城市化與產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)土地增值，以可出讓土地的收益權(quán)作為抵押，其看重的并不是土地本身，而是土地所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。因此，獲取國開行的貸款更有利于培養(yǎng)開發(fā)主體的內(nèi)部現(xiàn)金流以及園區(qū)的持續(xù)滾動開發(fā)。
二、信托融資
在我國，信托資金用于土地開發(fā)已有許多成功的案例。2008 年山東聊城市政府與中融信托、濟(jì)南商業(yè)銀行合作，通過銀行發(fā)行理財產(chǎn)品募集資金，由中融信托對資金進(jìn)行投放與管理，完成新城的開發(fā)。重慶信托聯(lián)合重慶三峽銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行，以銀行理財產(chǎn)品與信托對接的方式，通過 60 億股權(quán)融資方案，完成舊城區(qū)的土地一級開發(fā)。
信托資金可采用銀信聯(lián)合股權(quán)回購、發(fā)行債券類信托計劃、社?；?、保險資金委托貸款等方式參與土地開發(fā)。
三、融資租賃
融資租賃模式與BOT模式的主要區(qū)別在于，BOT項目是以權(quán)換權(quán)，而融資租賃模式則是以利換權(quán)，充分保證了地方政府對項目的管理經(jīng)營權(quán)，主要包括固定資產(chǎn)融資租賃和售后回租兩種模式。
針對部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，地方政府發(fā)出招標(biāo)選定供貨商，與供貨方簽訂協(xié)議，供貨方負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，地方政府作為承租方得到基礎(chǔ)設(shè)施的使用權(quán)，并向供貨方支付租金，在支付租金時間及總額達(dá)到約定之后，供貨方將基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)無償轉(zhuǎn)回給地方政府；地方政府也與金融租賃公司合作，可對現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)采用售后回租的形式獲取資金。此過程中，地方政府既能盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，又可避免承擔(dān)項目折舊風(fēng)險。
四、基礎(chǔ)建設(shè)投資基金
由地方政府組建基金公司，積極尋求與主力銀行、信托公司進(jìn)行深度合作，共同向社會投資者發(fā)行基金單位，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，并委托專業(yè)的基金管理公司進(jìn)行管理?；A(chǔ)建設(shè)投資基金應(yīng)設(shè)置較長的存續(xù)期，募集的資金主要用于中長期的基建項目，如碼頭、航道、道路等建設(shè)，為了降低風(fēng)險，也可允許基金投資短期項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目以及產(chǎn)業(yè)投資項目，如倉庫、廠房、辦公樓、水電設(shè)施、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等。
五、股權(quán)私募基金
目前，股權(quán)私募基金投資于區(qū)域開發(fā)已經(jīng)成為一種趨勢。地方政府出資成立一家完全控股的子公司，選擇一家國內(nèi)外知名的大型股權(quán)私募基金公司（黑石、貝恩、凱雷、弘毅等），完成對子公司的增資擴(kuò)股，形成一家新的土地開發(fā)合資公司，作為土地開發(fā)的市場主體。同時，地方政府還可以與股權(quán)私募基金達(dá)成協(xié)議：土地開發(fā)完成后的產(chǎn)業(yè)引入方面，股權(quán)私募基金可以對園區(qū)內(nèi)的重點項目優(yōu)先進(jìn)行戰(zhàn)略投資。
地方政府將股權(quán)私募基金作為戰(zhàn)略投資者引入項目公司，作為土地開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力，管委會只需要將精力專注于區(qū)域的總體策劃、土地收儲、土地出讓等環(huán)節(jié)，二將土地整理這一中間環(huán)節(jié)交由合作的股權(quán)私募基金負(fù)責(zé)，這樣既可以控制開發(fā)風(fēng)險，又可以充分利用社會資本進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，還能有效推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目引進(jìn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
※案例借鑒※
大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)融資模式
大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)是以大豐港為依托的省級開發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積500平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積200平方公里。大豐港是江蘇省委、省政府重點建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一，是江蘇沿海開發(fā)的重要節(jié)點和面向世界的特色產(chǎn)業(yè)港。
大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)擁有大片國有灘涂未利用地，為臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了廣闊的平臺。目前已形成新能源、石化與新材料、農(nóng)產(chǎn)品加工、新型醫(yī)藥、冶金及機(jī)械制造等五大特色產(chǎn)業(yè)，木材、石化、生物醫(yī)藥、石材、新材料、鹽土農(nóng)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)園和科教城等園區(qū)，累計進(jìn)區(qū)項目166個，總投資400億元。
一、構(gòu)建綜合性投融資服務(wù)平臺
2011年9月，由大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會和大豐港集團(tuán)公司共同投資建設(shè)的大豐港海晶創(chuàng)投中心掛牌。大豐港海晶創(chuàng)投中心建筑面積1.1萬平方米，通過匯聚股權(quán)投資行業(yè)的各種關(guān)鍵要素，吸引股權(quán)投資以及相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐，努力構(gòu)建金融服務(wù)超市，建立完善以股權(quán)投資為核心的產(chǎn)業(yè)鏈。目前，該中心已經(jīng)入駐有商業(yè)銀行、擔(dān)保公司、融資租賃公司、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、產(chǎn)權(quán)交易所、財務(wù)顧問公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)，已初步建成集辦公、創(chuàng)業(yè)投資、金融配套、專業(yè)服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)平臺。
二、積極推進(jìn)開發(fā)融資模式創(chuàng)新
1、融資租賃
2010年3月，大豐港融資租賃（北京）公司正式成立，是經(jīng)國家商務(wù)部批準(zhǔn)設(shè)立的中外合資融資租賃公司，位于北京市，注冊資本1000萬美元?？毓晒蓶|大豐港集團(tuán)，為大豐市人民政府獨資企業(yè)，注冊資本6.95億元人民幣，通過設(shè)備租賃等方式，在興業(yè)銀行、民生銀行、天津銀行獲得貸款，主要從事大豐港港口、港區(qū)、港城一體化建設(shè)，開展盤活企業(yè)固定資產(chǎn)、港口設(shè)備租賃、土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等業(yè)務(wù)。
大豐港蘇港城基金與天津亞皇融資租賃在半島溫泉酒店舉行港城開發(fā)協(xié)議簽約儀式。來自沙特阿拉伯Radyolla集團(tuán)、波黑VS船務(wù)集團(tuán)與大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)就港城合作開發(fā)項目簽訂正式協(xié)議，項目總投資6500萬美元。項目內(nèi)容為港城建設(shè)、木材貿(mào)易、融資租賃服務(wù)等。大豐港蘇港城基金與天津亞皇融資租賃的成功簽約，成為大豐港融資租賃（北京）公司充分利用資源優(yōu)勢，開展境外融資的一個成功范例。
2、發(fā)展基金
2011年年初，大豐港股權(quán)投資基金、蘇港城股權(quán)投資基金同時在天津設(shè)立，基金規(guī)模達(dá)12億元。大豐港股權(quán)投資基金（天津）管理公司共設(shè)立兩只基金，分別是“大豐港股權(quán)投資基金（天津）合伙企業(yè)”和“蘇港城股權(quán)投資基金（天津）合伙企業(yè)”。其中，“大豐港股權(quán)投資基金”是為了擴(kuò)大碼頭建設(shè)和營運的項目資本金，“蘇港城股權(quán)投資基金”是為了提高大豐海港新城的建設(shè)水平和規(guī)模的投資資本金。
2011年4月，大豐港建立股權(quán)投資基金，已經(jīng)入駐基金管理機(jī)構(gòu)４家，已發(fā)起創(chuàng)立和正在籌備創(chuàng)立股權(quán)基金6只，成功地向社會募集資金9.2億元，用于第三期碼頭建設(shè)、運營及配套海洋工程等項目。
3、發(fā)行債券
積極推進(jìn)債券發(fā)行，大豐港開發(fā)建設(shè)有限公司發(fā)行總規(guī)模6億元的債券，用于大豐港區(qū)南作業(yè)區(qū)油品化工碼頭工程項目，其中1.2億元將用于補充營運資金，從而降低企業(yè)財務(wù)成本，提高募集資金的使用效率。主承銷商南京證券有限責(zé)任公司已組織承銷團(tuán)，并以余額包銷的方式承銷當(dāng)期債券。經(jīng)資信評估公司綜合評定，本期債券主體信用級別AA－，本期債券的信用級別AA＋。該債券的發(fā)行，不但擴(kuò)大了融資規(guī)模，而且還為今后的融資構(gòu)筑更高的平臺。
在線客服