本期導讀：
中國城鎮(zhèn)化相關(guān)資訊
舊村改造的內(nèi)涵解析
舊村改造模式——產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會和諧
案例借鑒：廈門“金包銀”工程
※動態(tài)資訊※
2009年中央經(jīng)濟工作會議明確指出要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，壯大縣域經(jīng)濟。當前，要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。
※主題解析※
舊村改造是指在集體建設(shè)土地上，按照村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，通過村莊整體拆（搬）建、村莊整理、村莊撤并等方式進行拆舊建新，整治環(huán)境，改善本集體經(jīng)濟組織成員居住條件，改善村容村貌。舊村改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，面臨著土地、資金、稅費、拆遷、安置、補償?shù)纫幌盗兄卮箅y題。
經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極，是城市空間拓展的主要組成部分。開發(fā)區(qū)內(nèi)“舊村改造”涉及利益主體較多，包括開發(fā)區(qū)管委會、房地產(chǎn)商、村集體以及村民，因此，改造不僅要實現(xiàn)管委會關(guān)于區(qū)域發(fā)展的意圖，保證房地產(chǎn)商開發(fā)的利益，而且要讓度足夠的利益調(diào)動村集體的積極性，并保障改造后村民的居住與后續(xù)生活。
※主題觀點※
舊村改造模式——產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會和諧
開發(fā)區(qū)“舊村改造”要立足區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，通過各方協(xié)商達成總體發(fā)展規(guī)劃，特別是村集體代表參與規(guī)劃環(huán)節(jié)，并考慮村集體發(fā)展意圖構(gòu)建相應(yīng)的資產(chǎn)類項目體系，靈活采取不同的開發(fā)建設(shè)與利益分配模式，以實現(xiàn)規(guī)劃意圖的貫徹。
一、舊村改造理念
1、在總體規(guī)劃的指導下策劃系列項目體系
地方政府要聘請知名規(guī)劃公司對開發(fā)區(qū)開展規(guī)劃工作，以確定舊村改造的方向。
在項目規(guī)劃環(huán)節(jié)，要保證三個方面的內(nèi)容：一是項目規(guī)劃充分符合了開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展方向；二是規(guī)劃要細化到單體項目的策劃，具有較強的可操作性；三是針對單個村子的開發(fā)方向與項目體系要征得村集體的同意與支持。符合這三個方面要求的規(guī)劃，才能充分體現(xiàn)了開發(fā)區(qū)管委會的開發(fā)意圖，才能為村集體指明務(wù)實性“舊村改造”方向。
2、以規(guī)劃與策劃保證生活空間與就業(yè)空間
“舊村改造”要為就業(yè)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供充足的土地空間，以便通過就業(yè)機會的提供保證當?shù)鼐用竦纳钏?。在就業(yè)空間規(guī)劃方面，要圍繞“中小企業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、勞動密集型以及非工經(jīng)濟等領(lǐng)域”留足土地儲備，并落實“物業(yè)管理、社區(qū)便民連鎖店、城市公共設(shè)施維護、保養(yǎng)、保潔、家政服務(wù)、早點工程等綠色通道”的用地空間規(guī)劃，為后期就業(yè)性產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的發(fā)展提供充足的土地儲備。
3、引導增加農(nóng)民資產(chǎn)從而保障農(nóng)民的利益
舊村改造要利用集體土地不允許流轉(zhuǎn)的特點，建設(shè)長期用于出租的資產(chǎn)以保障失地農(nóng)民的生活水平。村集體可以以集體土地使用權(quán)入股開發(fā)項目，建設(shè)主題性產(chǎn)業(yè)園區(qū)、標準廠房、商務(wù)樓宇、白領(lǐng)公寓等項目，引入專業(yè)的運營機構(gòu)，通過項目出租獲取長期性、穩(wěn)定性的收益。村集體內(nèi)的村民以股權(quán)的形式享有項目成功運營后的分紅權(quán)，通過年度分紅提升大大收入水平。
二、舊村改造模式
在已策劃的項目體系指導下，管委會要充分調(diào)動村集體的主動性，并借用房地產(chǎn)開發(fā)商的資源，在閑置用地、宅基地和農(nóng)用地等集體土地上，采用合作開發(fā)、土地租用與土地征用等開發(fā)模式，建設(shè)居住主導社區(qū)、產(chǎn)業(yè)主導社區(qū)、獨立樓宇項目和產(chǎn)業(yè)基地等居住型、就業(yè)型與資產(chǎn)型項目。
1、以居住為主導的社區(qū)開發(fā)
以居住為主導的社區(qū)開發(fā)是指將舊村改造成為服務(wù)于居民安置、外來人口導入以及企業(yè)員工居住的綜合性居住社區(qū)。從業(yè)態(tài)來看，舊村改造后可以分為安置小區(qū)、商品房與出租類公寓等。村集體可以與房地產(chǎn)商合作采取“捆綁式”開發(fā)建設(shè)安置小區(qū)與商品房，并與開發(fā)區(qū)所屬公司合作建設(shè)出租類或政策性公寓。
（1）合作開發(fā)-“捆綁式”模式
“捆綁式”開發(fā)要求將商品房開發(fā)用地使用權(quán)和農(nóng)民安置房建設(shè)權(quán)連在一起。即村集體引入房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時簽訂安置房委托代建合同與商品房開發(fā)用地土地使用權(quán)出讓合同，并優(yōu)先為村莊建設(shè)安置房后再進行商品房開發(fā)。
（2）合作開發(fā)-與管委會所屬公司合作
基于規(guī)劃的項目體系，村集體與開發(fā)區(qū)管委會所屬公司可以合作開發(fā)藍領(lǐng)驛站、白領(lǐng)公寓以及專家公寓等政策性居住項目，一方面服務(wù)于周邊產(chǎn)業(yè)人群，另一方面吸引高技術(shù)性人才的入駐。管委會要對項目進行財政補貼與稅收優(yōu)惠，以保證項目的正常收益。
2、以產(chǎn)業(yè)為主導的社區(qū)開發(fā)
以產(chǎn)業(yè)為主導的社區(qū)開發(fā)是指利用村集體土地建設(shè)具備居住與生產(chǎn)功能的社區(qū)，以導入對場地要求不高的小型企業(yè)為主，對臨近產(chǎn)業(yè)集群進行生活與生產(chǎn)配套。村集體可以采用土地租用、土地入股與“金包銀”三種開發(fā)模式。
（1）土地租用-管委會所屬公司租用
由管委會所屬公司租用村集體土地以“稅收分成＋保底租金”方式，或以一定的商業(yè)、商務(wù)、公寓面積換取土地使用權(quán)進行產(chǎn)業(yè)、商業(yè)與住宅等產(chǎn)品業(yè)態(tài)的開發(fā)，并進行招商運作。
（2）合作開發(fā)-土地入股
土地入股是指村集體以集體建設(shè)用地的使用權(quán)入股企業(yè),并獲得企業(yè)股權(quán)，村集體成為企業(yè)股東，部分農(nóng)民受雇成為企業(yè)員工。村集體享受產(chǎn)業(yè)利潤，以紅利解決部分失地農(nóng)民的生計問題，實現(xiàn)利益持續(xù)化。土地入股收益大，風險大，土地入股收益與企業(yè)經(jīng)營情況直接相關(guān)，具有較強的不確定性。
（3）合作開發(fā)-金包銀模式
在規(guī)劃的項目體系指導下，村集體引入房地產(chǎn)公司共同開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)集中區(qū)周邊集中建設(shè)一批外口公寓、居住公寓和商貿(mào)小區(qū)，打造“金邊”；外口公寓分配給農(nóng)民用來出租創(chuàng)收，居住公寓作為拆遷戶的安置用房，商貿(mào)小區(qū)供農(nóng)民經(jīng)營。同時，對征地村的村莊內(nèi)部實施舊村改造，通過道路硬化，環(huán)境美化，污水處理等措施，使村莊就地城市化，形成“銀里”。
3、獨立樓宇產(chǎn)業(yè)項目
開發(fā)區(qū)內(nèi)的“舊村改造”可以利用小面積的閑置土地開發(fā)獨立樓宇產(chǎn)業(yè)項目，用于發(fā)展樓宇經(jīng)濟。村集體可以采取合作開發(fā)與土地租用兩種開發(fā)模式。
（1）合作開發(fā)
在規(guī)劃的項目體系指導下，由村集體自建，或村集體與管委會所屬公司合作成立項目公司，建設(shè)創(chuàng)業(yè)大廈、研究中心等獨棟樓宇項目，管委會可協(xié)助其招商，項目公司負責運營；該項目提供少量就業(yè)機會給失地農(nóng)民同時，可為村集體在年終提供紅利收入。
（2）土地租用-管委會所屬公司租用
由管委會所屬公司租用村集體土地以“稅收分成＋保底租金”方式換取土地使用權(quán)開發(fā)獨立樓宇產(chǎn)業(yè)項目，并統(tǒng)一招商運營。
4、產(chǎn)業(yè)基地項目
產(chǎn)業(yè)基地項目是指利用“舊村改造”整理出來的集體建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)基地，大大拓展了開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。村集體可以采取土地入股、“金包銀”以及土地征用等開發(fā)模式。
（1）合作開發(fā)-土地入股
村集體以“土地”使用權(quán)入股園區(qū)開發(fā)項目或者產(chǎn)業(yè)項目，享受產(chǎn)業(yè)利潤，以紅利解決部分失地農(nóng)民的生計問題，實現(xiàn)利益持續(xù)化。土地入股收益大，風險大，土地入股收益與企業(yè)經(jīng)營情況直接相關(guān)，具有較強的不確定性。
（2）合作開發(fā)-金包銀模式
由管委會負責規(guī)劃，村集體與管委會所屬公司或房地產(chǎn)企業(yè)進行合作開發(fā)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的同時，在周邊集中建設(shè)一批外口公寓、居住公寓和商貿(mào)小區(qū)，其中，外口公寓分配給農(nóng)民用來出租創(chuàng)收，居住公寓作為拆遷戶的安置用房，商貿(mào)小區(qū)供農(nóng)民經(jīng)營。
（3）土地征用-農(nóng)用地開發(fā)
經(jīng)濟開發(fā)區(qū)直接將農(nóng)用地進行征用，實現(xiàn)向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)變，開展單個項目供地或建設(shè)標準化廠房進行園區(qū)式開發(fā)。土地征用模式最大缺點在于國家嚴格控制建設(shè)用地指標，地方政府無法開展大規(guī)模的土地征用。
※案例借鑒※
廈門“金包銀”工程
為解決失地農(nóng)民的出路問題，廈門市2005年起推行“金包銀”工程，讓每個失地農(nóng)民每年至少有6000元房租收入。所謂“金包銀”，就是在工業(yè)區(qū)開發(fā)、舊村改造征地過程中，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)“底層店面，上部公寓”的商業(yè)用房（金邊），然后逐步對舊村內(nèi)部進行規(guī)范化配套改造（銀里），這使農(nóng)民獲得新收入來源。
廈門“金包銀”工程的可取之處在于它不僅使失地農(nóng)民有了收入保障，而且讓農(nóng)民公平享受到了舊村改造的好處，引導農(nóng)民走上了共同富裕的道路。
一、村民成為“股民”
截止2007年底，廈門市已規(guī)劃建設(shè)“金包銀”工程270萬平方米，總投入達數(shù)十億元。舊村改造后的廈門農(nóng)民人均配售面積為30平方米，購房價格按每平方米1200元計算，每個村民按“股份”入股，由村集體統(tǒng)一建造商住用房，三口之家就可擁有一套居住用房、一套公寓和一個店面的租金收入分配權(quán)。村民成為股東后，房屋統(tǒng)一委托給作為產(chǎn)權(quán)代表的經(jīng)濟合作社，由物業(yè)公司包租經(jīng)營，包租期限10年。這樣，每位股東每年有6000元分紅。
二、拒絕“三合一”
廈門選擇本島及島外城市建成區(qū)內(nèi)部及周邊拓展區(qū)實施“金包銀”工程區(qū)域，因為這些區(qū)域適合發(fā)展為工業(yè)區(qū)配套的餐飲、商貿(mào)、交通、娛樂、社區(qū)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。在工業(yè)區(qū)塊建設(shè)時，從源頭杜絕“三合一”房屋——廠區(qū)不準人貨混雜，企業(yè)應(yīng)該安排員工在工業(yè)區(qū)周邊租房居住。伴隨著工業(yè)區(qū)的發(fā)展，“金包銀”工程中鑲嵌在村子周邊的“金邊”商住房就有了穩(wěn)定的客戶源。“金包銀”工程帶來的額外收獲是：“三合一”安全隱患被消除于“無形”。
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