本期導(dǎo)讀：
區(qū)域開發(fā)相關(guān)資訊
區(qū)域開發(fā)關(guān)注的三個(gè)層面
新時(shí)期區(qū)域開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變
案例借鑒：濱海新區(qū)開發(fā)新思路
※動(dòng)態(tài)資訊※
2009年5月5日，國務(wù)院討論并原則通過《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。從目前國家規(guī)劃的區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，主要包括濱海新區(qū)、成渝新區(qū)、福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)圈、武漢中部經(jīng)濟(jì)圈、東北老工業(yè)區(qū)、長株潭經(jīng)濟(jì)圈等。
區(qū)域中主要城市紛紛借國家政策傾斜之機(jī)，建設(shè)各種功能園區(qū)促進(jìn)區(qū)域開發(fā)進(jìn)程，如濱海新區(qū)全面推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、海港物流區(qū)等七個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)建設(shè)；廣西防城港以磷化、鋼鐵等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)推動(dòng)臨海工業(yè)快速發(fā)展；營口鲅魚圈重點(diǎn)打造臨港產(chǎn)業(yè)和鋼鐵產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)集群。將區(qū)域資源有效地轉(zhuǎn)化為可供利用的資產(chǎn)，以園區(qū)化的方式經(jīng)營重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為目前區(qū)域開發(fā)的創(chuàng)新思路。
※主題解析※
區(qū)域開發(fā)，也稱區(qū)域性綜合開發(fā)，是指有計(jì)劃地圍繞特定區(qū)域基本要素展開的各項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)，推進(jìn)區(qū)域從當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)向預(yù)期的目標(biāo)狀態(tài)轉(zhuǎn)變。區(qū)域開發(fā)的根本意圖在于通過對(duì)特定區(qū)域中的基本要素，如土地、河流、道路、空氣、水資源、居民、企業(yè)、事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)等的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)要素進(jìn)行重新認(rèn)知，深度挖掘。在此基礎(chǔ)上，以新的價(jià)值觀取向，新的發(fā)展戰(zhàn)略，新的資源利用方式，對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)態(tài)要素和靜態(tài)要素進(jìn)行更高效率的組織安排，創(chuàng)造更高品位的生活方式，更高效率的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。
1、區(qū)域開發(fā)以城市管理為表象。必須考慮其綜合的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)功能，必須設(shè)計(jì)政府職能和政策，它既適用于獨(dú)立的新城開發(fā)，也適用于既存的舊城改造；它既要變革圖新，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，又需承接歷史、保留時(shí)間性風(fēng)格。它可能涉及全新管理體系和政策機(jī)制的改革嘗試，也可能需要順應(yīng)原有管理體系和政策機(jī)制，保證全局一盤棋。
2、區(qū)域開發(fā)以地產(chǎn)開發(fā)為載體。區(qū)域開發(fā)絕對(duì)不等同于地產(chǎn)開發(fā)，但地產(chǎn)開發(fā)也不應(yīng)該被政府宏大規(guī)劃所替代，被產(chǎn)業(yè)投資造廠的壯舉所埋沒！地產(chǎn)開發(fā)在區(qū)域開發(fā)中起著“承上啟下”的作用，是區(qū)域成功開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？v向看，它包括規(guī)劃層次、建造層次和管理層次，橫向看，它包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。
3、區(qū)域開發(fā)以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為魂魄。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營既決定了能否融資、招商成功，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)目標(biāo)，又是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。只要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的逐利特性，資本就將蜂擁而至；再加上企業(yè)群聚導(dǎo)致的基建成本外部性節(jié)省，以及產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致的增值性創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)資源將在低成本基礎(chǔ)上保持持久繁榮，區(qū)域開發(fā)就斷無不成功之理。
※主題觀點(diǎn)※
新時(shí)期區(qū)域開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變
區(qū)域開發(fā)過程中不可避免的伴隨著征地拆遷、基建配套以及大型項(xiàng)目建設(shè)等，單純依靠上級(jí)財(cái)政撥款或粗放式的土地?fù)Q資本已經(jīng)很難達(dá)到有效開發(fā)的目的，非常有必要在總體開發(fā)理念上實(shí)現(xiàn)極具操作性的創(chuàng)新突破。新時(shí)期的區(qū)域開發(fā)，主要應(yīng)從資源和產(chǎn)業(yè)的開發(fā)視角，秉持資源資產(chǎn)化和產(chǎn)業(yè)園區(qū)化的開發(fā)新思路。
“資源資產(chǎn)化”主要強(qiáng)調(diào)在區(qū)域開發(fā)中，最大化挖掘區(qū)域的各種優(yōu)勢資源，進(jìn)行精細(xì)化資源資產(chǎn)包裝運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益最大化；“產(chǎn)業(yè)園區(qū)化”主要強(qiáng)調(diào)以主題園區(qū)的形式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展，并利用產(chǎn)業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈中的各種力量，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)和加速產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入。
一、以主題性片區(qū)開發(fā)推動(dòng)區(qū)域開發(fā)
對(duì)于待開發(fā)空間較大區(qū)域，應(yīng)借鑒國內(nèi)外成功的區(qū)域開發(fā)模式，采取成片開發(fā)和滾動(dòng)開發(fā)的發(fā)展模式。避免在土地開發(fā)上盲目投資，大開大合、遍地開花，一方面開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)性較差，且造成較大的資金壓力；一方面容易造成土地的粗放式開發(fā)，難以高效地形成產(chǎn)業(yè)集聚。
因此，應(yīng)根據(jù)不同地塊條件和項(xiàng)目招商情況，進(jìn)一步將待開發(fā)區(qū)域的功能分區(qū)明確化、具體化，形成不同的產(chǎn)業(yè)主題片區(qū)、商務(wù)主題片區(qū)或生活主題片區(qū)，既有利于片區(qū)營銷擴(kuò)大影響力，也有利于提升產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，從而提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的競爭力。土地一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，根據(jù)前期的項(xiàng)目招商情況進(jìn)行投入，同時(shí)在項(xiàng)目招商過程中，應(yīng)盡可能尊重既有的產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃，引導(dǎo)不同的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶到相應(yīng)的主題性片區(qū)中，盡量確保地塊開發(fā)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的協(xié)調(diào)性。
二、以資產(chǎn)性項(xiàng)目包裝吸引資金進(jìn)入
新時(shí)期的區(qū)域開發(fā)，在爭取資源、吸引資金方面必須要盡可能創(chuàng)新，突破“工業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)”等土地招商的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)而進(jìn)行精細(xì)化資源資產(chǎn)包裝運(yùn)作的發(fā)展模式。
具體來說，在待開發(fā)區(qū)域的總體戰(zhàn)略框架指導(dǎo)下，對(duì)可利用的自然資源、政策資源以及關(guān)系資源等進(jìn)行全面深入地分析，進(jìn)行組合、整合以致“激活”為可交易的諸多大小不等的資產(chǎn)性項(xiàng)目，依托這些資產(chǎn)性項(xiàng)目載體，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商和融資操作，一方面以少量資金投入，獲取資產(chǎn)之于資源的大規(guī)模溢價(jià)，一方面通過法律財(cái)務(wù)、策劃包裝和市場研究、商業(yè)模式創(chuàng)新等智力投入讓投資人看到項(xiàng)目的前景，更易決策。
三、以產(chǎn)業(yè)集群式招商推進(jìn)企業(yè)入駐
區(qū)域開發(fā)應(yīng)運(yùn)用后發(fā)優(yōu)勢理論，擺脫傳統(tǒng)的梯度產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移模式，不僅要形成企業(yè)的規(guī)模聚集，而且形成產(chǎn)業(yè)鏈聚集，通過產(chǎn)業(yè)集群式招商推進(jìn)企業(yè)入駐，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)門類間的有機(jī)聯(lián)系。
具體來說，可以結(jié)合區(qū)域綜合發(fā)展條件，構(gòu)建創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)鏈集群。一是鏈條式集群，如鋼鐵、石化、太陽能光伏等產(chǎn)業(yè)應(yīng)逐步延長產(chǎn)業(yè)鏈；二是模塊化集群，交通條件的改善，運(yùn)輸費(fèi)用的減少，降低了產(chǎn)業(yè)的區(qū)位指向性要求，使得圍繞核心產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)可以形成橫向的模塊化集群，如木材加工物流產(chǎn)業(yè)集群、船舶零配件產(chǎn)業(yè)集群；三是跨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的集群，如圍繞重要科研資源打造融研發(fā)、中試、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的一體化集群；四是循環(huán)經(jīng)濟(jì)的集群，如煉化一體化、鋼鐵冶煉、IGCC多聯(lián)產(chǎn)工程和資源回收利用等產(chǎn)業(yè)的整合招商。
四、以地產(chǎn)價(jià)值鏈開發(fā)打造產(chǎn)業(yè)平臺(tái)
在區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈中，已呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的分離態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商、園區(qū)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)投資商等，都在區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)搭建和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過程中起著不可忽視的作用。
在區(qū)域開發(fā)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)中，應(yīng)盡可能利用產(chǎn)業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈中的各種力量。一是引入有實(shí)力的區(qū)域開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，利用其強(qiáng)大的融投資能量和戰(zhàn)略定位、規(guī)劃管理能力，協(xié)助政府更好更快的推進(jìn)這些區(qū)域的開發(fā)；二是引入高水平的園區(qū)開發(fā)商和園區(qū)運(yùn)營商，借助其產(chǎn)業(yè)招商優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢，提升區(qū)域的產(chǎn)業(yè)招商和服務(wù)能力；三是積極探索和發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，引入重化工產(chǎn)業(yè)投資基金、物流產(chǎn)業(yè)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等，以資本的力量撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)入。
※案例借鑒※
濱海新區(qū)開發(fā)新思路
開發(fā)深圳，帶動(dòng)了珠江三角洲經(jīng)濟(jì)騰飛；開發(fā)浦東，促進(jìn)了長三角地區(qū)迅猛發(fā)展。天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)成為撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)格局變化的又一個(gè)新支點(diǎn)。
一、濱海新區(qū)的功能定位
天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部沿海，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、天津港以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里，截至2008年底，濱海新區(qū)常住人口達(dá)到202.88萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值3102.24億。
天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位是：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。
二、以七大功能片區(qū)為開發(fā)抓手
依據(jù)濱海新區(qū)總體空間布局框架，圍繞濱海新區(qū)綜合實(shí)力、創(chuàng)新能力、服務(wù)能力和國際競爭力的提升，力主打造七大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。
先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、海河下游石油鋼管和優(yōu)質(zhì)鋼材深加工區(qū)，前者重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和加工制造業(yè)，成為帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；后者重點(diǎn)發(fā)展石油套管、油管、冷軋薄板等，建成深加工基地。
濱?；^(qū)。重點(diǎn)建設(shè)百萬噸級(jí)乙烯煉化一體化、渤?；@、藍(lán)星化工新材料基地等項(xiàng)目，發(fā)展石油化工、海洋化工、能量綜合利用等循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，相應(yīng)發(fā)展下游產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品鏈，建成國家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地，帶動(dòng)周邊區(qū)域化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以科技研發(fā)轉(zhuǎn)化為主體，聚集國內(nèi)外資源和高端人才，發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和納米及新材料和民航科技等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，努力成為自主創(chuàng)新和科技轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)美、機(jī)制靈活的國家級(jí)高新區(qū)。
濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)。包括開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、響螺灣地區(qū)、于家堡地區(qū)、天堿和解放路地區(qū)等，規(guī)劃面積10多平方公里，調(diào)動(dòng)各方面力量，吸引國內(nèi)外資源，全力搞好規(guī)劃方案和開發(fā)建設(shè)，形成濱海新區(qū)綜合服務(wù)中心和標(biāo)志區(qū)。
海港物流區(qū)。包括天津港、保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)和散貨物流中心等，重點(diǎn)發(fā)展海洋運(yùn)輸、國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、保稅倉儲(chǔ)、分撥配送及與之配套的中介服務(wù)業(yè)，形成貨物能源儲(chǔ)運(yùn)、商品進(jìn)出口保稅加工和綜合性的國際物流基地。
臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。包括天津?yàn)I海國際機(jī)場、民航大學(xué)、空港加工區(qū)、空港保稅區(qū)、空港物流區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展飛機(jī)總裝、航空運(yùn)輸、加工物流、民航科教、研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化、商貿(mào)會(huì)展、航空設(shè)備維修和生態(tài)居住等，形成現(xiàn)代化生態(tài)型航空城。
海濱休閑旅游區(qū)。按照海洋功能區(qū)劃，科學(xué)圍海造陸，逐步擴(kuò)大規(guī)模。通過多種方式，重點(diǎn)建設(shè)國際游樂港等項(xiàng)目，成為特色突出的海濱休閑旅游度假景區(qū)和黃金海岸。
三、以產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)為重要載體
在推進(jìn)區(qū)域開發(fā)的過程中，天津?yàn)I海新區(qū)積極借助產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的力量，通過小的功能片區(qū)打包開發(fā)，打造科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)以商招商，加速產(chǎn)業(yè)鏈的集群導(dǎo)入。
科技園區(qū)。海泰發(fā)展是濱海新區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，公司針對(duì)科技型中小企業(yè)的成長需求，以企業(yè)孵化服務(wù)為主線，通過配套的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，輔之以孵化與投融資服務(wù)，使園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)形成規(guī)?；⑴涮谆彤a(chǎn)業(yè)化，建成全國最大的孵化器群。公司在推動(dòng)園區(qū)開發(fā)的同時(shí)，也積極參與園區(qū)內(nèi)具高成長價(jià)值的企業(yè)投資。
商務(wù)園區(qū)。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司正在濱海新區(qū)規(guī)劃建設(shè)濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目，打造一個(gè)新型的產(chǎn)業(yè)CBD，以此帶動(dòng)整體區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。作為總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目不單單是簡單的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，而是一個(gè)融公寓、商業(yè)配套和酒店等功能為一體的功能完備、服務(wù)體系健全的現(xiàn)代化生態(tài)商務(wù)園。
工業(yè)園區(qū)。類似天津歐洲工業(yè)園的工業(yè)園區(qū)，可提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和“量身訂做”廠房，可采取出租、先租后買、以租代買及直接購買；園區(qū)根據(jù)投資者需要，可以用廠房折價(jià)或現(xiàn)金投資，進(jìn)行合資經(jīng)營；這不但會(huì)給投資者帶來極大方便，也會(huì)降低進(jìn)駐企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營成本。
此外，地產(chǎn)中介商的加盟，必將推動(dòng)濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的更快發(fā)展，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已將濱海新區(qū)的機(jī)遇鎖定在工業(yè)地產(chǎn)。通過21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介，國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭索羅斯已經(jīng)在濱海新區(qū)找到合適的地塊進(jìn)行開發(fā)。同時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)正在為華銀控股尋找合適的工業(yè)地產(chǎn)打入REITs資產(chǎn)包。
四、以產(chǎn)業(yè)投資基金為發(fā)展支點(diǎn)
天津?yàn)I海新區(qū)在投融資方面的積極探索值得肯定，包括鼓勵(lì)發(fā)展各類功能的產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)展創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)，發(fā)展集合資金信托業(yè)務(wù)等，都為區(qū)域開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新的動(dòng)力。
產(chǎn)業(yè)投資基金。2006年12月，我國首只中資產(chǎn)業(yè)投資基金——渤海產(chǎn)業(yè)投資基金在天津發(fā)起設(shè)立。天津渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的投資方向圍繞濱海新區(qū)功能定位，投資重點(diǎn)是濱海新區(qū)的開發(fā)，比如濱海新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，還有高科技高成長性企業(yè)項(xiàng)目。目前天津又在積極爭取設(shè)立船舶產(chǎn)業(yè)基金和航空產(chǎn)業(yè)基金。
創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資引導(dǎo)基金。旨在通過母基金的運(yùn)作方式，吸引國內(nèi)外優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入濱海新區(qū)設(shè)立商業(yè)性創(chuàng)業(yè)投資基金。創(chuàng)投基金由天津?yàn)I海新區(qū)管委會(huì)與國家開發(fā)銀行共同設(shè)立，初期注冊資本為20億元人民幣，經(jīng)營期限暫定15年，重點(diǎn)扶植濱海新區(qū)電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
集合資金信托計(jì)劃。天津?yàn)I海新區(qū)已向監(jiān)管部門遞交了REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的方案，并在2003年和2005年分別推出了“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”和“天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃”兩只準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。北方國際信托投資股份有限公司計(jì)劃發(fā)行天津?yàn)I海新區(qū)土地整理產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃。
以上介紹也只是涉及到天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)操作模式的某些方面，作為新時(shí)期的區(qū)域開發(fā)實(shí)踐，天津?yàn)I海新區(qū)在開發(fā)模式上的積極嘗試和探索，代表著我國區(qū)域開發(fā)的未來發(fā)展動(dòng)向，值得各個(gè)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)、研究和借鑒。
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