本期導(dǎo)讀：
－區(qū)域發(fā)展模式相關(guān)資訊
－區(qū)域發(fā)展模式的內(nèi)涵解析
－從區(qū)域發(fā)展模式看如何讓區(qū)域增值
－案例借鑒：東京圈物流園區(qū)發(fā)展研究
※動態(tài)資訊※
2009年2月份開始，9個(gè)國家土地督察局開始對擴(kuò)大內(nèi)需項(xiàng)目用地進(jìn)行調(diào)研，了解掌握各地?cái)U(kuò)大內(nèi)需用地真實(shí)情況。據(jù)悉，各省為保證4萬億投資項(xiàng)目落地，多數(shù)省份都出現(xiàn)用地缺口，嚴(yán)重省份用地缺口達(dá)到50%。為了解決用地缺口問題，各省一面將用地指標(biāo)騰挪給中央投資大項(xiàng)目用，一面積極再向國土部申請新用地指標(biāo)。
※主題解析※
區(qū)域發(fā)展模式。無論是政府還是企業(yè)，都必須做商業(yè)模式上行得通的事情。這里的區(qū)域意指一個(gè)城市、區(qū)縣、度假區(qū)、城市片區(qū)等，區(qū)域發(fā)展模式即地方政府采取什么樣的道路或路徑，來推動區(qū)域從當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)向預(yù)期的目標(biāo)狀態(tài)轉(zhuǎn)變的問題。
在北美行業(yè)分類目錄中，政府也是一個(gè)行業(yè)。地方政府作為區(qū)域發(fā)展的推動者，以企業(yè)思維看待，就是要以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出。政府的投入主要有土地資源、引導(dǎo)資金、政策扶持、行政投入等，區(qū)域的產(chǎn)出主要有土地升值、GDP效益、產(chǎn)業(yè)財(cái)稅、就業(yè)貢獻(xiàn)等。
※主題觀點(diǎn)※
從區(qū)域發(fā)展模式看如何讓區(qū)域增值
“發(fā)展是硬道理”，為了推動區(qū)域發(fā)展，各個(gè)地方政府可謂使盡渾身解術(shù)，在有限的資金和政策條件下，謀求一方經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展。
一、區(qū)域發(fā)展模式的演進(jìn)
初期階段，區(qū)域發(fā)展一般采用“城市營銷”模式，為了獲得外來資金發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，地方政府不顧投資企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類別、資源消耗、環(huán)境污染等，實(shí)行的是“挖到籃子就是菜”的戰(zhàn)略。
當(dāng)前階段，區(qū)域發(fā)展主要采用“土地經(jīng)營”模式，地方政府一般先對區(qū)域土地進(jìn)行總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃，然后以土地為主要資本進(jìn)行招商引資，實(shí)行的是“以土地?fù)Q資本”的戰(zhàn)略。
未來階段，區(qū)域發(fā)展將演變?yōu)橐浴爸R經(jīng)營”為催化劑，以“資本經(jīng)營”為支點(diǎn)，以“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”為落腳點(diǎn)的新模式，實(shí)行“知識、資本、產(chǎn)業(yè)三位一體”的戰(zhàn)略，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
二、區(qū)域資本復(fù)合體
在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃建設(shè)管理中，需要站在戰(zhàn)略的高度來審視發(fā)展道路的選擇，培養(yǎng)區(qū)域的獨(dú)特性，累積能促進(jìn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的各種資本。
區(qū)域資本主要包括人文資本、社會資本、文化資本、智力資本、環(huán)境資本、自然資本、城市資本等，這些資本因素共同構(gòu)成了區(qū)域發(fā)展的依托。
所謂資本復(fù)合體戰(zhàn)略，就是投資于區(qū)域發(fā)展所依賴的各種資本，使其互相影響，互相促進(jìn)，推動各種資本要素的優(yōu)化和升級，為區(qū)域發(fā)展提供源源不斷的內(nèi)在動力，保持區(qū)域長期的貿(mào)易盈余。
三、“三位一體”助力區(qū)域發(fā)展
1、以“知識經(jīng)營”為起點(diǎn)，集成創(chuàng)新
一般來說，在關(guān)聯(lián)區(qū)域發(fā)展的“規(guī)劃－基建－招商－運(yùn)營”四個(gè)環(huán)節(jié)中，規(guī)劃是“資金投入最少，重要性最強(qiáng)”的環(huán)節(jié)，它在很大程度上決定了區(qū)域開發(fā)在戰(zhàn)略藍(lán)圖上的可信性，在開發(fā)策略上的可行性。
城市化走到今天，簡單規(guī)劃的土地經(jīng)營模式，對于區(qū)域開發(fā)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)不太可行。系統(tǒng)深入的“知識經(jīng)營”模式，才能以較少的資源，撬動較高階的智力資源和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，獲得知名度和關(guān)注度，從而獲得資源和支持。
地方政府可以自身的知識資本為基礎(chǔ)，在區(qū)域開發(fā)的各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，引入全球智力機(jī)構(gòu)，同時(shí)加大對區(qū)域人才培養(yǎng)提高智力水平，通過規(guī)劃、策劃或包裝等知識經(jīng)營整合區(qū)域內(nèi)可利用資源。
2、以“資產(chǎn)經(jīng)營”為支點(diǎn)，點(diǎn)石成金
為更好地聚集資金、爭取政策，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開發(fā)中，可遵循“資源——資產(chǎn)——資金”的思路，通過“知識經(jīng)營”的智力投入，對可利用的自然資源、政策資源以及關(guān)系資源進(jìn)行全面深入地分析，進(jìn)行組合、整合以致“激活”為可交易的諸多大小不等的資產(chǎn)項(xiàng)目，依托這些資產(chǎn)項(xiàng)目載體，進(jìn)行融資操作。
“資產(chǎn)經(jīng)營”一方面可以少量資金投入，獲取資產(chǎn)之于資源的大規(guī)模溢價(jià)，另一方面，撥開云霧見晴天，通過法律財(cái)務(wù)、策劃包裝和市場研究、商業(yè)模式創(chuàng)新等智力投入讓投資人看到項(xiàng)目的前景，更易決策。
3、以“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”為重點(diǎn)，落地生根
產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐和根本，產(chǎn)業(yè)比之城市，更應(yīng)該投入力量去“經(jīng)營”，不僅僅要形成企業(yè)的規(guī)模聚集，而且形成產(chǎn)業(yè)鏈聚集，培植產(chǎn)業(yè)的地方根植性，產(chǎn)業(yè)門類間之間的有機(jī)聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的安全性和競爭力。
對于區(qū)域發(fā)展而言，無論是“知識經(jīng)營”，還是“資產(chǎn)經(jīng)營”，最終的落腳點(diǎn)都必須是實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”，“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”是“知識經(jīng)營”的謀劃初衷，是“資產(chǎn)經(jīng)營”利益讓渡的目的。
※案例借鑒※
東京圈物流園區(qū)發(fā)展研究
一、基本概況
日本是最早建立物流園區(qū)的國家，早在1965年就在東京近郊的東南西北各自建設(shè)了葛西、和平島、阪橋和足立4個(gè)現(xiàn)代化物流園區(qū)，在其中建立了商務(wù)交易大廈、大型倉庫群和公路貨物集散中心等物流設(shè)施。而后在此基礎(chǔ)上，通過逐步配套并完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引扶植大型物流企業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，由此改善了城市環(huán)境，并提升了城市的綜合競爭力。
如其中的和平島物流園區(qū)，目前面積達(dá)22.3萬平方米，已經(jīng)成為連接?xùn)|京和日本的中轉(zhuǎn)基地，為49家運(yùn)輸企業(yè)租用，建立的1516個(gè)中轉(zhuǎn)點(diǎn)遍布了日本的整個(gè)中小城鎮(zhèn)?，F(xiàn)有貨運(yùn)站臺和配送中心建筑面積達(dá)8.665萬平方米、433個(gè)供卡車?？垦b卸貨物的車位，年商品處理量達(dá)200萬噸。
二、發(fā)展策略
1、政府統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行“知識運(yùn)營”
當(dāng)時(shí)建立物流園區(qū)的主要原因是為了解決東京與外圍城市間各種產(chǎn)品大量進(jìn)出城市而引起的物流商流混用、交通混雜擁堵、城市功能日趨低下的狀況，由政府牽頭聯(lián)合相關(guān)部門、咨詢機(jī)構(gòu)等確定市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近，規(guī)劃有利于未來交通設(shè)施配套建設(shè)的地塊，作為建設(shè)物流園區(qū)的基地。
2、物流園區(qū)開發(fā)中的“資本運(yùn)營”
首先，東京地方政府在規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將基地內(nèi)的地塊分別以生地的價(jià)格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會，如倉儲協(xié)會、物流協(xié)會、卡車運(yùn)輸協(xié)會、冷藏協(xié)會等。然后，這些協(xié)會再以股份制的形式在其內(nèi)部會員中招募資金，用來購買土地和建造物流設(shè)施，同時(shí)成立專業(yè)公司來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。協(xié)會成員的出資金額可多可少，不足部分政府還可提供長期低息貸款。最后，政府對已確定的物流園區(qū)積極加快交通設(shè)施的配套建設(shè)，在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，推動園區(qū)內(nèi)地價(jià)和房產(chǎn)升值，使投資者得到回報(bào)。各個(gè)協(xié)會的專業(yè)公司則根據(jù)本專業(yè)的實(shí)際需求，在園區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)物流設(shè)施，建成后由專業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。
3、物流園區(qū)建成后的“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”
物流園區(qū)建成后，通過園區(qū)吸引并集中多個(gè)配送中心，使其共享基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，從而可以降低環(huán)保等多方面成本，以獲得物流經(jīng)營的規(guī)模效益。協(xié)會中出資的會員都可能按照自己業(yè)務(wù)量的大小向?qū)I(yè)公司承租物流設(shè)施，并可享受相應(yīng)的優(yōu)惠價(jià)格。這樣，一方面保護(hù)了協(xié)會中投資者的利益，另一方面又避免了協(xié)會成員之間的過度競爭，使物流設(shè)施得到充分利用。
物流園區(qū)內(nèi)運(yùn)輸、集散、中轉(zhuǎn)、儲存、配送、訂貨、銷售、售后服務(wù)等功能有機(jī)地結(jié)合起來，極大地提高了物流設(shè)施的效率，降低了物流成本，并取得很好的社會效益。這些園區(qū)對于日本隨后的經(jīng)濟(jì)崛起發(fā)揮了重要的作用，使日本的物流業(yè)成長為整個(gè)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
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