在開發(fā)區(qū)向綜合性產(chǎn)業(yè)城區(qū)轉(zhuǎn)變過程中，除了零散的彌補(bǔ)功能短板的增量開發(fā)，低效用地和低效物業(yè)的再開發(fā)逐步占據(jù)主導(dǎo)。在城市化模式進(jìn)入存量發(fā)展為主的大背景下，開發(fā)區(qū)必須擺脫填補(bǔ)式的點式開發(fā)，要瞄定綜合性產(chǎn)業(yè)城區(qū)、遵從產(chǎn)城融合模式，謀劃開發(fā)區(qū)的整體城市更新。
一、更新目標(biāo)：打造彰顯科技人文的微型城市
對于開發(fā)區(qū)更新來說，需要從人的視角出發(fā)，圍繞“未來園區(qū)”人居需求，在就業(yè)空間打造、生活空間打造、公共環(huán)境提供三方面，體現(xiàn)以人為本理念，打造彰顯科技人文的微型城市。一是需要營造科技人文的創(chuàng)新氛圍，圍繞未來工作方式，搭建系統(tǒng)的科創(chuàng)服務(wù)體系，滿足科技創(chuàng)業(yè)工作者的創(chuàng)業(yè)需求。二是要打造尺度宜人的生活空間，注重多樣化居住空間和生活服務(wù)空間的打造，配套商業(yè)、醫(yī)療、文化、體育、教育等多項功能。三是要提供智慧共享的生態(tài)服務(wù)，利用智慧化的手段，建設(shè)智慧型園區(qū)，配套交通、安防、環(huán)境等多項生態(tài)服務(wù)。
二、實施策略：可持續(xù)自平衡與單元式自平衡
1、可持續(xù)自平衡更新
開發(fā)區(qū)城市更新項目體量大、開發(fā)周期長、資金需求多，很難做到資金一次性全部供應(yīng)，需要實施主體統(tǒng)籌平衡資金，進(jìn)行有效投資。主要平衡資金的方法有：一二三級聯(lián)動，組團(tuán)滾動開發(fā)。一二三級聯(lián)動是利用土地二、三級開發(fā)收益，彌補(bǔ)一級開發(fā)的投入。組團(tuán)滾動開發(fā)則是對片區(qū)進(jìn)行分批開發(fā)，利用前期建成區(qū)項目的利潤，保證后期項目的資金供應(yīng)與居民安置，實現(xiàn)片區(qū)更新自平衡。
2、單元式自平衡更新
由于開發(fā)區(qū)城市更新項目體量大，可以以城市更新項目范圍為基礎(chǔ)，以成片連片為基本原則，劃定城市更新單元。城市更新單元的劃定依據(jù)，包括地塊地形條件、地塊歸屬及業(yè)主意愿、用地性質(zhì)匹配性、地塊的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性等，并不追求劃定單元的土地規(guī)則性。下面這張圖為廣州開發(fā)區(qū)的統(tǒng)籌片區(qū)與更新單元劃定圖，紅色是片區(qū)劃定，藍(lán)色是單元劃定。
城市更新單元劃分，需要落實每個單元可研支撐下的策劃報告，同時需要保證每個單元產(chǎn)業(yè)功能平衡與投資現(xiàn)金流平衡，產(chǎn)業(yè)功能平衡包括科研、工業(yè)、商務(wù)、留白等混合用地供應(yīng)，投資現(xiàn)金流平衡包括長期收益與短期收益混合、盈利項目與公益項目混合，“肥瘦”搭配，有利于吸引社會資本投資。
三、開發(fā)模式：平臺公司統(tǒng)籌開發(fā)區(qū)更新和運營
1、平臺公司統(tǒng)籌開發(fā)區(qū)更新
開發(fā)區(qū)整體更新需要有主體進(jìn)行規(guī)劃與資金統(tǒng)籌管理，相較于社會企業(yè)，我們認(rèn)為開發(fā)區(qū)平臺公司是統(tǒng)籌片區(qū)綜合更新主體的更優(yōu)選擇。平臺公司具有國企屬性，更有利益平衡政府、市場、公眾等多主體的訴求；平臺公司長期深耕地方開發(fā)建設(shè)，前期擁有大量的地方土地儲備積累，可以利用城市更新項目進(jìn)行存量土地盤活；城市更新是一個多元復(fù)雜的項目，需要多方面進(jìn)行合作，平臺公司可以協(xié)調(diào)大量資源，進(jìn)行資源整合。
2、整合資源構(gòu)建合作朋友圈
通過資源整合，整合參與主體，有利于發(fā)揮各領(lǐng)域市場主體優(yōu)勢。通過多種多樣的合作形式，廣泛吸納各行業(yè)領(lǐng)域市場主體的力量，與各類開發(fā)商、投資商、運營商在土地一二三級開發(fā)領(lǐng)域開展合作。包括政策性銀行商業(yè)銀行等投資商；房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)商、建筑承包商、專業(yè)運營商，以及一些具有實力的央企國企和實體企業(yè)。
3、資本運作統(tǒng)籌項目投融資
資本運作的關(guān)鍵是籌集項目資金，對資金的投融管退進(jìn)行全生命周期管理。運用多樣性的融資手段來推動城市更新項目資金籌集，穩(wěn)定投資來源、降低投資風(fēng)險，形成良好的投資循環(huán)。一是要拓寬投融資渠道，使城市更新的資金來源更加穩(wěn)定與多元化。然后是對城市更新各級項目，進(jìn)行項目包裝，吸引更多的社會資本方完成項目招商引資。二是對資金的有效管理，通過城市更新項目對資產(chǎn)進(jìn)行改造升級，實現(xiàn)資產(chǎn)的估值提升。三是適時有效的資本退出，可以通過資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、部分出讓的方式，實現(xiàn)資金退出。
4、資產(chǎn)運營實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
資產(chǎn)運營的本質(zhì)是做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)城市更新可持續(xù)發(fā)展。通過功能完善、資源導(dǎo)入、供需平衡等資產(chǎn)運營手段提升區(qū)域價值，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)的保值升值。一是完善片區(qū)功能，一些片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施由于缺少盈利性，社會資本投資熱情較低，提前布局投資基礎(chǔ)設(shè)施，提高后續(xù)投資建設(shè)的回報率，可以激活更多社會資本投資。二是產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，通過招商引資、招才引智，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、人才等優(yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高區(qū)域價值。三是保持片區(qū)供需平衡，通過控制持有資產(chǎn)的銷售，維持市場供小于求狀態(tài)，保持市場供需平衡，穩(wěn)定區(qū)域資產(chǎn)價值，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值升值。
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