隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，一二線(xiàn)城市大多進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，特色產(chǎn)業(yè)園因其更便于要素集成、打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，受到各個(gè)地區(qū)的廣泛關(guān)注。相較于常見(jiàn)的二級(jí)園區(qū)，特色產(chǎn)業(yè)園更為注重主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇，一般聚焦1-2個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，注重產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)的培育。根據(jù)目前已發(fā)布的“7號(hào)文”、“11號(hào)文”等國(guó)家文件來(lái)看，近年來(lái)國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并鼓勵(lì)支持開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)園。從物理空間角度來(lái)講，特色產(chǎn)業(yè)園可大致分為“產(chǎn)業(yè)片區(qū)”、“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”以及“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”三種尺度的開(kāi)發(fā)類(lèi)型。本文將結(jié)合東灘智庫(kù)的研究積累，對(duì)這3類(lèi)特色產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)類(lèi)型及開(kāi)發(fā)主體展開(kāi)分析。
一、特色產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式——“產(chǎn)業(yè)片區(qū)”篇
前些年，最常見(jiàn)的大型片區(qū)開(kāi)發(fā)模式莫過(guò)于華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式。該模式一般會(huì)圈定大范圍的開(kāi)發(fā)區(qū)域，與政府達(dá)成合作協(xié)議，通過(guò)代替政府進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)分享土地出讓金、稅收收入、非稅及專(zhuān)項(xiàng)收入獲利，在二級(jí)開(kāi)發(fā)層面，獲取土地資源進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)出讓或租賃等方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化。
傳統(tǒng)PPP模式因加重地方政府債務(wù)危機(jī)已被叫停，PPP項(xiàng)目的合規(guī)性被重點(diǎn)監(jiān)管，取而代之的則是政府平臺(tái)公司以及各類(lèi)重量級(jí)央企、國(guó)企的爭(zhēng)相入局。政府平臺(tái)公司作為背靠政府的開(kāi)發(fā)主體，在獲取產(chǎn)業(yè)扶持政策、優(yōu)惠政策等方面更便捷，更有能力去集聚人才、資本、技術(shù)等資源，早期通常采用自營(yíng)自建的方式主導(dǎo)片區(qū)開(kāi)發(fā)。然而，當(dāng)前平臺(tái)公司受限于自身資金、去化壓力等因素，通常采用合作共建等方式，與房地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商等共同建設(shè)運(yùn)營(yíng)園區(qū)，在減輕自身壓力的同時(shí)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，追求區(qū)域更高質(zhì)量、內(nèi)涵式發(fā)展。
近幾年“國(guó)進(jìn)民退”趨勢(shì)持續(xù)凸顯的大背景下，央企、國(guó)企等市場(chǎng)參與者通常擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力，以工程、建筑類(lèi)企業(yè)為主，代表性企業(yè)有中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、中國(guó)交建等。大型央企國(guó)企的介入很大程度上可以緩解地方政府的財(cái)政壓力，這類(lèi)開(kāi)發(fā)主體通常采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，更好的承接“投-融-建-營(yíng)-退”這類(lèi)大型的一體化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。目前較為主流的操作模式有PPP、BOT、ABO、ECP，以及新型“投資人+EPC”、“ABO+投資+EPC”創(chuàng)新模式等。
「案例鏈接：中國(guó)鐵建」
中國(guó)鐵建是中國(guó)工程建筑類(lèi)的特大型綜合建設(shè)集團(tuán)之一，近年來(lái)攜手各地方政府，深度參與各城市更新、片區(qū)開(kāi)發(fā)，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施，2021年中國(guó)鐵建片區(qū)開(kāi)發(fā)訂單超3000億，其參與的片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式多樣，包括“PPP”、“央地合作+ABO”、“投資人+EPC”、"ABO+投資+EPC”等模式。以攀枝花空港新城片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目的總投資約120億元左右，與地方政府的合作期限是10年。中鐵建與政府的授權(quán)單位攀枝花交通發(fā)展（集團(tuán)）共同成立SPV項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)空港片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共配套建設(shè)；另外負(fù)責(zé)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
二、特色產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式——“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”篇
“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”尺度的特色產(chǎn)業(yè)園通常采用“產(chǎn)業(yè)勾地”的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)主體以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為前提，要求政府配置一定的經(jīng)營(yíng)性土地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地+商住用地之間的現(xiàn)金流平衡，開(kāi)發(fā)主體需要提交整體的規(guī)劃方案，一般采用分批拿地、分期建設(shè)等形式操作。這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式的市場(chǎng)參與者主要有房地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、市場(chǎng)化企業(yè)等，而由不同主體引導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)勾地”開(kāi)發(fā)模式也各具特點(diǎn)。
由房地產(chǎn)商介入的“產(chǎn)業(yè)勾地”模式主要以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)資源作為吸引政府和談判的籌碼，進(jìn)行整體“捆綁式”拿地，企圖獲取低成本商住用地。這類(lèi)園區(qū)部分存在產(chǎn)業(yè)用地比例過(guò)高，產(chǎn)住比失衡、配套不足等問(wèn)題，房地產(chǎn)商自身也存在一定的去化壓力，不愿意大比例自持，容易造成園區(qū)定位與實(shí)操的差距較大、招商困難等問(wèn)題。園區(qū)通常以自建自營(yíng)為主，也有部分開(kāi)發(fā)商傾向選擇本地平臺(tái)公司或開(kāi)發(fā)商共同合作。
第二類(lèi)由國(guó)資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”以產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入助力特色產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為重點(diǎn)，這類(lèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)豐富并且也承擔(dān)了一定程度的區(qū)域發(fā)展使命，因此政府也更愿意將其他住宅、商業(yè)用地交予其開(kāi)發(fā)。此外，這類(lèi)開(kāi)發(fā)主體在高校、科研院所、人才等產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新要素資源方面具有較強(qiáng)的資源導(dǎo)入能力，且資金實(shí)力較為雄厚，能夠承擔(dān)大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)任務(wù)。園區(qū)常見(jiàn)操作模式以自建自營(yíng)為主，也有傾向選擇本地平臺(tái)公司合作，或擅長(zhǎng)商住類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的企業(yè)共同合作。比較有代表性的有清華大學(xué)背景的清控科創(chuàng)、啟迪控股，中關(guān)村背景的北科建等。
第三類(lèi)參與的開(kāi)發(fā)主體則是市場(chǎng)化公司，企業(yè)在自身業(yè)務(wù)壯大發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了結(jié)合自身業(yè)務(wù)布局主題產(chǎn)業(yè)園的需求。互聯(lián)網(wǎng)巨頭崛起，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需要進(jìn)行大規(guī)模線(xiàn)下布局，出現(xiàn)了一批在線(xiàn)新經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的特色園區(qū)，例如：阿里的電商產(chǎn)業(yè)園、百度的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，騰訊的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園等；另一方面，隨著國(guó)家戰(zhàn)略布局調(diào)整，一些大型央企國(guó)企也在不斷跨界融合，開(kāi)始向戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)聚焦，其中以中節(jié)能的節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園最具代表性。這類(lèi)企業(yè)自身有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，基于主營(yíng)業(yè)務(wù)，能夠形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，聯(lián)合上下游企業(yè)進(jìn)行集群化打造，能夠有效降低園區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)。常見(jiàn)的操作模式以自建自營(yíng)為主，從政府處獲取工業(yè)用地后進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，以標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、產(chǎn)辦綜合體為主，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)租售。
「案例鏈接：萬(wàn)科集團(tuán)」
萬(wàn)科是我國(guó)房企轉(zhuǎn)型進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的典型代表，目前集團(tuán)的戰(zhàn)略還是聚焦前沿科技產(chǎn)業(yè)，并通過(guò)自身的資源網(wǎng)絡(luò)，整合全球孵化器資源，搭建國(guó)際科技成果的創(chuàng)新合作平臺(tái)。萬(wàn)科主推聚焦城市核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、聚焦城市核心區(qū)的總部辦公、產(chǎn)城融合和城市更新四類(lèi)產(chǎn)品。
「案例鏈接：中節(jié)能實(shí)業(yè)」
中節(jié)能實(shí)業(yè)是中國(guó)節(jié)能環(huán)保集團(tuán)公司（央企）的控股子公司，專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)園細(xì)分領(lǐng)域綠色產(chǎn)業(yè)園投資運(yùn)營(yíng)，通過(guò)自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，在綠色建筑打造方面非常具有競(jìng)爭(zhēng)力，又立足集團(tuán)的資源網(wǎng)絡(luò)，節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園在全國(guó)進(jìn)行了復(fù)制，為地方政府貢獻(xiàn)了實(shí)打?qū)嵉亩愂?，成功跨界綠色園區(qū)運(yùn)營(yíng)。
三、特色產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式——“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”篇
“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”尺度的特色產(chǎn)業(yè)園一般以二級(jí)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，開(kāi)發(fā)主體自負(fù)盈虧，通過(guò)拿地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)，獲取物業(yè)租售、運(yùn)營(yíng)等收益。該模式以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，追求“好看又好用”的極致產(chǎn)品打造，致力于構(gòu)建從開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、增值服務(wù)、招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)投資等為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，培育全生命周期園區(qū)生態(tài)。代表性企業(yè)有聯(lián)東集團(tuán)、億達(dá)中國(guó)、天安數(shù)碼城等專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。
這類(lèi)開(kāi)發(fā)主體的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，能夠快速實(shí)現(xiàn)全國(guó)規(guī)?；瘡?fù)制，擁有成熟的園區(qū)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)模式，并且依托其豐富的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)以及優(yōu)異的資源整合能力，園區(qū)去化壓力相對(duì)較低。除產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商外，基于自身的擴(kuò)張需求，越來(lái)越多的制造類(lèi)實(shí)體企業(yè)作為新晉市場(chǎng)參與者也同樣采用該模式建設(shè)并運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過(guò)租售等形式吸引上下游企業(yè)集聚，形成集群化發(fā)展。
「案例鏈接：聯(lián)東集團(tuán)」
聯(lián)東集團(tuán)自2004年涉足地產(chǎn)業(yè)，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專(zhuān)注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)中小制造企業(yè)，主要布局在三大城市群的大中城市，堅(jiān)持一線(xiàn)城市“定制化”、二三線(xiàn)城市“標(biāo)準(zhǔn)化”的園區(qū)布局理念。由其開(kāi)創(chuàng)的“聚合U模式”，通過(guò)總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與建設(shè)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，形成業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合，激活區(qū)域良性發(fā)展。
此外，隨著越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)完成從重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過(guò)渡，由基金投資商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目紛紛冒頭，REITS、ABS等基金運(yùn)作方式也正式成為特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、退出的一種新嘗試，其中以普洛斯運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園為代表?；鹜顿Y商在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的持續(xù)經(jīng)營(yíng)后，所持物業(yè)資產(chǎn)將大幅增值，并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，最后通過(guò)Reits將物業(yè)資本化，回收資金并獲取資產(chǎn)增值收益。
「案例鏈接：普洛斯」
普洛斯作為全球領(lǐng)先的另類(lèi)資產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)，在中國(guó)境內(nèi)外募集并運(yùn)行多支專(zhuān)門(mén)投資于中國(guó)的私募基金，推出上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)”基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT，通過(guò)股權(quán)投資、創(chuàng)新孵化等方式，不斷提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，提升資產(chǎn)價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)物業(yè)資本化獲利。
四、存量土地?fù)碛姓摺M(jìn)行存量盤(pán)活，創(chuàng)新土地價(jià)值
基于城市更新、騰籠換鳥(niǎo)、企業(yè)自身轉(zhuǎn)型等因素，不論是開(kāi)發(fā)何種尺度大小的產(chǎn)品、與誰(shuí)合作，政府或開(kāi)發(fā)商都無(wú)法避免地要與存量土地?fù)碛姓哌M(jìn)行合作，共同進(jìn)行存量盤(pán)活，創(chuàng)造土地新價(jià)值。一些傳統(tǒng)實(shí)體企業(yè)和擁有大量土地的國(guó)有企業(yè)，因受所處行業(yè)落后、土地低效利用等因素影響，希望通過(guò)盤(pán)活低效用地、倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型等方式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)拓展，提升資產(chǎn)實(shí)力。
部分因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳政府要求盤(pán)活的企業(yè)，以及出于環(huán)保、戰(zhàn)略等因素考慮，被政府要求清退的企業(yè)，則更多的是受政策推動(dòng)影響，強(qiáng)制對(duì)所在地閑置、低效存量土地進(jìn)行二次利用和更新改造，被動(dòng)盤(pán)活存量土地或被清退的企業(yè)，多以獲取政府優(yōu)惠政策或資金賠償為主。以上海儀電集團(tuán)為例，作為上海市國(guó)資委下屬的大型國(guó)企，擁有300萬(wàn)方物業(yè)資源，采用與政府合作，共同改造運(yùn)營(yíng)的模式，聚焦物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)及人工智能等新一代信息技術(shù)方向，向智慧產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型。
總而言之，存量土地?fù)碛姓咴谔厣a(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中始終都扮演著重要的角色，或是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)者，又或是政策驅(qū)動(dòng)下的踐行者。而不同類(lèi)型的特色產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)合作模式也萬(wàn)變不離其宗，除了考慮選擇與誰(shuí)合作、采用哪種園區(qū)操作模式，更重要的是需要注意當(dāng)下政策的約束以及政府合規(guī)性方面的要求。
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