2020年，我國整體城鎮(zhèn)化率突破60%大關，約35個大中城市已率先進入再城鎮(zhèn)化發(fā)展階段。隨著我國城市化進程發(fā)展至成熟期，城市中有限的土地資源愈發(fā)珍貴，攤大餅式的城市發(fā)展模式已難以為繼，提升存量空間的城市品質成為新時期的發(fā)展目標。
伴隨城市經濟結構“退二進三”浪潮，老舊工業(yè)廠房的功能調整、改造再利用備受關注。廠房舊改本質是對項目承載的產業(yè)功能進行轉型、升級，以符合城市新的發(fā)展需求。目前主要形成了三種較為成熟的操作路徑：
1）工業(yè)用地轉型為文創(chuàng)、商辦、租賃住房等服務業(yè)用地；
2）工業(yè)用地升級為科研設計、新型產業(yè)等城市高效產業(yè)用地；
3）工業(yè)用地調整為城市公共空間。
一、工業(yè)轉型為服務業(yè)用地
“工改文”是我國工業(yè)舊改發(fā)展歷程中較早形成的一類嘗試，北京798、上海M50、8號橋至今仍是舊廠房改造文創(chuàng)園的標桿項目，并進一步催生創(chuàng)意產業(yè)園專業(yè)運營商的活躍。此后，隨著工業(yè)舊改市場化進程加快，以社會資本為主體，進一步推動“工改商”模式的出現，形成集商業(yè)、辦公功能的混合街區(qū)。2017年以來，國家鼓勵租賃住房市場發(fā)展，推動“工改租”模式試點。
（一）工改文
改造對象：以多層辦公、生產廠房、倉庫為主的輕工業(yè)園區(qū)或建筑單體，且大部分建筑具有較高的保留價值。
實施主體：以徳必集團、錦和商業(yè)、萬科為代表的創(chuàng)意產業(yè)園專業(yè)運營商，與原業(yè)主簽訂土地與建筑長租協(xié)議，以輕資產模式對老舊廠房進行改造翻新后對外出租，賺取租金差價。
改造手法：工業(yè)建筑空間尺度大，設計荷載較大，改造靈活性好，能為功能重置提供多元組合空間，通過夾層、外立面裝飾等低成本改建方式即可轉型為SOHO、LOFT等產品，服務創(chuàng)意辦公企業(yè)。同時，引入休閑、娛樂商戶，形成混合業(yè)態(tài)布局。一般不改變用地性質，可適當增加建筑面積。
改造目標：盤活存量物業(yè)，使老舊廠房滿足文創(chuàng)、創(chuàng)意企業(yè)、聯合辦公企業(yè)入駐需求，實現工業(yè)向服務業(yè)轉型，并以具有吸引力的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)作為補充，形成7×24小時的全天候吸引力。
模式優(yōu)勢：地產開發(fā)商輕資產模式介入，不涉及土地招拍掛，審批流程相對穩(wěn)定、可控。
案例：萬科上生新所
上海生物制品研究所與萬科達成延安西路1262號地塊整體租賃開發(fā)協(xié)議，由萬科接手進行改造運營。在保護歷史建筑文脈的基礎上，賦予其適合時代和未來城市發(fā)展的使用功能，業(yè)態(tài)涵蓋74%辦公、18%餐飲娛樂、8%文創(chuàng)藝術，改造為融歷史文化、工作、生活、運動和娛樂等多重元素于一體的國際化潮流生活方式活力社區(qū)。
萬科將園區(qū)內建筑分為歷史建筑、工業(yè)建筑、其余建筑三類，分別采用保護、改造、拆除新建手段予以更新。
1)歷史建筑——保護修繕，適當利用
對歷史建筑的改造既保留原有的文化價值，延續(xù)歷史脈絡，同時將其活化為現代生活的一部分，將哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部總會改建為蔦屋書店，海軍俱樂部及泳池改建為水岸餐飲秀場，孫科別墅改建為創(chuàng)意辦公及展覽空間。
2)工業(yè)建筑——改造利用，功能煥新
上生所時期的辦公、研發(fā)、生產大樓通過新材料、新手法的植入和改變，營造歷史環(huán)境下的全新感觀空間，承載創(chuàng)意辦公、餐飲零售等功能。
3)其余建筑——無關拆除，合理新建
對非保護的工業(yè)建筑，結合建筑質量、園區(qū)整體業(yè)態(tài)功能考量，適當拆建，新建辦公聚落、南門入口等，填補園區(qū)配套服務功能，增強園區(qū)完整性。
（二）工改商
改造對象：僅有少部分建筑具有保留價值的成片工業(yè)廠區(qū)。
實施主體：萬科、龍湖、中糧等兼具商業(yè)、辦公、住宅產品經驗的一線房企，以工改商模式拓展自身獲地能力。
改造手法：此類模式用地規(guī)模較大、產業(yè)轉型深刻，大部分原工業(yè)廠房無法承擔新的城市功能。一般保留具有特殊歷史意義的廠房，對其深度改造，植入新的功能，以傳承文脈；拆除大部分缺乏保留價值的廠房，重新建設為能夠快速去化和實現持續(xù)租金收益的商辦物業(yè)。
改造目標：以協(xié)助政府實現區(qū)域復興為目標，獲取用地性質調整后的原工業(yè)企業(yè)土地使用權，改造為商業(yè)、辦公、公租房等復合空間，服務片區(qū)經濟，從延續(xù)人文環(huán)境、補充商業(yè)短板、促進產業(yè)轉型、提升城市形象等方面全面提檔，為片區(qū)重新注入活力。
模式優(yōu)勢：以市場化力量推動傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)徹底轉型升級，塑造片區(qū)商業(yè)服務核心，同時該模式成為地產商獲地的有效途徑。
案例：北京首鋼園·六工匯
六工匯位于北京新首鋼高端產業(yè)綜合服務區(qū)，由首鋼基金與鐵獅門共同投資，首鋼旗下首奧置業(yè)以協(xié)議出讓方式獲得土地使用權。項目占地200畝，由6幅地塊組成，土地用途包括其他類多功能用地（含商業(yè)40年、辦公50年、文體娛樂50年）、文體娛樂用地等。
項目在保留原首鋼煉鐵廠、動力廠、電力廠以及五一劇場等重要工業(yè)歷史遺跡的基礎上，通過“拆除余、織補新”的設計手法，將現代理念與工業(yè)遺址進行有效地織補融合，打造出23棟風格各異的建筑物，包括11棟產業(yè)辦公樓、11棟獨棟商業(yè)和1座購物中心，形成一個匯聚低密度現代創(chuàng)意辦公空間、復合式商業(yè)、多功能劇場和綠色公共空間的新型城市綜合體。
（三）工改租
我國正從頂層設計層面推動租賃住房市場發(fā)展，2017年住建部發(fā)文鼓勵工業(yè)廠房改造為租賃住房，廣州、深圳、南京等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市，出臺了相應的地方政策，明確具體要求，目前處于市場發(fā)展初期。
改造對象：綜合多地政策，大體要求為工業(yè)（廠房、倉儲）、商業(yè)（辦公）、科研教育等非居住類不動產，且兩年內無征收計劃的已建成閑置存量房屋。改建規(guī)模原則上不少于50套（間）且建筑面積3000平方米以上。
實施主體：具備一定經營規(guī)模、較強管理能力和良好社會信譽的住房租賃企業(yè)，前期以住房租賃國有企業(yè)為主，目前萬科泊寓、龍湖冠寓等民企介入。
改造手法：將工業(yè)改造為公寓過程中，主要以隔斷方式重新布置平面戶型，增添適合年輕人的生活服務空間，新增給排水設施，改造電路布局。
改造目標：改造后的物業(yè)應符合住房租賃管理要求，并統(tǒng)一納入市級住房租賃交易服務平臺監(jiān)管，以解決進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民住房問題。
模式優(yōu)勢：長租公寓需求大，改造難度低，長期發(fā)展形成一定的灰色空間。隨著租賃住房政策法規(guī)的完善，市場有望規(guī)范化發(fā)展。
案例：武漢萬科泊寓2035
該長租公寓位于武漢江岸區(qū)漢黃路8號金凰產業(yè)園5、6號樓,總面積4.94萬/㎡，改造后共1198間租賃住房，結合租客承租能力和居住需求，形成從16㎡到50㎡一居為主的戶型，每個房間均配備獨立洗手間、床、衣柜、書桌、椅子、空調、洗衣機、熱水器等設備，部分房間配備開放式廚房。
二、工業(yè)升級為新型產業(yè)園
隨著新興產業(yè)發(fā)展，科技創(chuàng)新重要性提升，城市著重招引科技研發(fā)、數字創(chuàng)意、檢測中試、無污染生產等創(chuàng)新型產業(yè)，促使“工改工”（M0，C65等）模式蓬勃發(fā)展。通過將普通工業(yè)用地調整為新型產業(yè)用地、研發(fā)總部用地等方式，將舊工業(yè)區(qū)升級改造為新型產業(yè)園，使產品符合新興產業(yè)辦公生產需求。
改造對象：不符合城市發(fā)展需要的M1用地為主，具有工業(yè)產值低、稅收產出低、土地利用不集約等特征。
實施主體：天安數碼、聯東集團、合一城市更新集團等產業(yè)地產商為主，萬科、越秀等地產商積極布局，部分高科技制造企業(yè)與房企合作對自有土地實施舊改。
改造手法：出于財務回報，當前主要采用將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產業(yè)園，建設新型產業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。隨著政策收緊，去地產化導向將倒逼產品邏輯調整，回歸產業(yè)本質。
改造目標：在城市工業(yè)用地總量限制下，盤活存量低效工業(yè)用地，實施產業(yè)升級，改造為新型產業(yè)用地、研發(fā)總部用地等。
模式優(yōu)勢：政府鼓勵支持力度較大，改造投入相對較低；但同時也存在變現能力弱、產業(yè)導入要求高等難題。
綜合整治案例：深圳寶安·西成工業(yè)區(qū)
項目為企業(yè)自用廠房更新，整治范圍71279㎡，原容積率1.69，主要以加工類廠房、員工宿舍為主，研發(fā)辦公空間較少。隨時代發(fā)展，園區(qū)將新能源、電子、信息、設計創(chuàng)意、新媒體產業(yè)等新興無污染產業(yè)作為重點產業(yè)。
通過對園區(qū)不同區(qū)塊實施針對性的局部拆除重建、空地新建、保留升級等方式，在舊廠房基礎上形成研發(fā)樓、研發(fā)生產樓、綜合服務樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質從M1調整為M1+M0，保留現狀建筑96765㎡，加建118055㎡，容積率提升為3.0，轉型為一個面向中小企業(yè)的產業(yè)孵化基地。
三、工業(yè)轉型城市公共空間
超、特大城市普遍面臨老鋼鐵廠等大型重工業(yè)廠區(qū)的整體關停轉型需求，如首鋼之于北京、老合鋼之于合肥，它們對市民來說是一個非常重要的群體記憶。
東灘智庫在中鐵合肥帶鋼廠舊改項目中得出經驗，這些占地動輒數十平方公里，內部工業(yè)遺跡眾多的工業(yè)片區(qū)，從關停到徹底轉型將經歷漫長的時間，通常首先需要對核心工業(yè)遺跡進行改造，將其更新為城市公共空間，在傳承群體記憶的同時以全新的形象向社會傳達老工業(yè)片區(qū)在新時代的精神內涵，成為區(qū)域整體轉型的文化引擎。
改造對象：鋼鐵廠、貨運碼頭、石化罐區(qū)等重工業(yè)廠區(qū)內的核心工業(yè)遺跡。
實施主體：項目大多為國有工業(yè)企業(yè)資產，主要由政府或公益基金主導，社會資本參與。
改造手法：保留廠區(qū)內的核心工業(yè)遺跡，并改建為以博物館、美術館、運動館等主題性場館為代表的城市公共空間，其余地塊拆除重建。
改造目標：以主題場館為文化引擎，重塑片區(qū)形象，促進重工業(yè)區(qū)實現整體區(qū)域轉型。
模式優(yōu)勢：核心工業(yè)遺跡通常為巨型工業(yè)構筑物、廠房等異形建筑，易于與文化結合打造地標，形成宣傳效應，以較小的投入為片區(qū)帶來較大的正外部性。
案例：上海徐匯濱江
上海徐匯濱江曾經是聚集各大“鐵、煤、砂、油”的大型工業(yè)倉儲運輸基地，濱江碼頭林立，腹地內龍華機場、上飛廠等重大項目眾多。2008年，以世博為契機，占地9.4平方公里的徐匯濱江城市更新正式啟動，由西岸開發(fā)集團負責實施，總結倫敦金絲雀碼頭、波士頓港區(qū)的改造經驗，明確了文化娛樂和休閑活動在激發(fā)城市活力方面的強大催化作用。
徐匯濱江充分利用重要工業(yè)遺跡規(guī)劃了一系列文化場館和城市開放空間，如余德耀美術館利用原上飛廠機車車間，龍美術館保留北票碼頭運煤軌道，油罐藝術中心將廢棄航油灌改造為綜合性展覽空間，龍華機場跑道變身為跑道公園，輔以當代藝術雙年展、西岸音樂節(jié)等文化活動，成功重塑了徐匯濱江在市民心目中的形象，為片區(qū)內其他商務街區(qū)的開發(fā)奠定了良好的基礎。
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