當(dāng)前，為破解土地資源緊約束的挑戰(zhàn)，各地紛紛出臺促進產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的相關(guān)政策，倒逼各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。鎮(zhèn)街級產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方發(fā)展制造業(yè)的重要承接空間，由于早期粗放式發(fā)展，造成土地資源緊缺、用地效率低下、未形成產(chǎn)業(yè)集群等問題，成為推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作的重點對象。近年來，東灘智庫參與過多個鎮(zhèn)街級產(chǎn)業(yè)園項目規(guī)劃咨詢，包括上海楊王工業(yè)園、民興工業(yè)園、南京金牛工業(yè)園、嘉興智能家居產(chǎn)業(yè)園、食品產(chǎn)業(yè)園等等，對鎮(zhèn)街級產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的方向、路徑和策略等問題認知不斷提升，在此做出總結(jié)，以饗讀者。
一、轉(zhuǎn)型升級方向——推進“產(chǎn)鎮(zhèn)融合”，打造產(chǎn)業(yè)社區(qū)
隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入“運營為王”的產(chǎn)城融合時代，關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群的需求成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心取向。鎮(zhèn)街級園區(qū)在發(fā)展能級、優(yōu)惠政策等方面與高能級園區(qū)比不具有發(fā)展優(yōu)勢，想要引人育產(chǎn)更加需要做好“社區(qū)生活”文章。在鎮(zhèn)街級園區(qū)功能相對單一的情況下，需要走產(chǎn)鎮(zhèn)融合的道路，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型與鎮(zhèn)集/街道改造結(jié)合起來，同步推進、相互促進，共同推動美麗城鎮(zhèn)建設(shè)。
1、產(chǎn)業(yè)社區(qū)的推進政策
上海在“十三五”時期就提出：構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)基地-產(chǎn)業(yè)城區(qū)-產(chǎn)業(yè)社區(qū)”+“零星工業(yè)用地”的“3+1”產(chǎn)業(yè)園區(qū)體系，并將產(chǎn)業(yè)社區(qū)主要作為鎮(zhèn)級園區(qū)未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，周浦鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)等地實踐成果顯著。進入“十四五”，成都、南京、洛陽等地紛紛將“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的建設(shè)寫入政策文件，成都更是出臺了《成都市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)產(chǎn)業(yè)社區(qū)高品質(zhì)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)配置指南（2020年版）》，明確產(chǎn)業(yè)社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。由此可見，產(chǎn)業(yè)社區(qū)的建設(shè)實踐步伐必將日趨加速。
鏈接：成都市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)配置指南
成都市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)產(chǎn)業(yè)社區(qū)高品質(zhì)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)配置指南包括5類42個項目。
一是生活服務(wù)港。包括街道辦事處（社區(qū)服務(wù)中心）、派出所、社區(qū)用房、應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施、退役軍人服務(wù)站、生鮮超市）、法律之家、國際人才服務(wù)站、游客服務(wù)中心、便民生活服務(wù)點（包括24小時便利店、理發(fā)、洗衣、餐飲、咖啡吧、茶水吧等）、共享廚房。
二是文翁樂學(xué)堂。包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托育服務(wù)中心、社區(qū)學(xué)校。
三是文體俱樂部。包括文化活動中心、綜合運動場、綜合健身館、居民健身設(shè)施、蓉城社區(qū)創(chuàng)新屋、商務(wù)洽談空間、國際交流吧、專業(yè)圖書室、文化藝術(shù)展廊、小型產(chǎn)業(yè)博覽館、私教健身場館。
四是健康幸福里。包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)綜合體、日間照料中心、心理咨詢室、殘疾人日間照料康復(fù)中心、社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)、老年學(xué)校。
五是美麗公園家。包括公交首末站、公廁、再生資源回收網(wǎng)點、“上班的路”“回家的路”、社區(qū)公園、人才公寓、一體化信息服務(wù)站、新型基礎(chǔ)設(shè)施。
2、產(chǎn)業(yè)社區(qū)的內(nèi)涵特征
“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”是什么？與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)又有何不同？主要包括三大特征：從空間上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)打破了地理邊界，與鎮(zhèn)區(qū)/城區(qū)高度融合、功能混合；從功能上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)在科技、產(chǎn)業(yè)功能基礎(chǔ)上，圍繞人的多元需求，拓展完善生活配套、公共服務(wù)、開放交流等功能，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、休閑、娛樂等全方位覆蓋；從產(chǎn)業(yè)上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)更注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，一般聚焦某一到兩個特色產(chǎn)業(yè)方向打造產(chǎn)業(yè)集群，完善技術(shù)、資金、人才等產(chǎn)業(yè)要素支撐，促進產(chǎn)業(yè)集群良性發(fā)展。
二、轉(zhuǎn)型升級路徑——狠抓“四個關(guān)鍵”，滿足客群需求
要推動產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)，不僅要考慮產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的發(fā)展需求，更需要考慮人的發(fā)展需求，做好“空間場景、產(chǎn)業(yè)場景、配套場景、服務(wù)場景”四個文章，推動“15分鐘工作圈+15分鐘生活圈+15分鐘休閑圈”的建設(shè)，實現(xiàn)生產(chǎn)、商業(yè)、辦公、居住、休閑等功能的集成、互補。
1、提升園區(qū)形象
良好的園區(qū)形象更有利于吸引客商投資，所以要把園區(qū)環(huán)境改造作為推動園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。在對園區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，要高水平謀劃道路、照明、綠化、景觀等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造一流的投資環(huán)境。
“雙碳戰(zhàn)略”下，打造低碳乃至“零碳”園區(qū)已經(jīng)勢在必行。因此，園區(qū)在環(huán)境改造中可充分考慮光伏屋頂、綠色建筑、智慧化的污水及固廢收集處理系統(tǒng)、智慧能源管理等的建設(shè)和運用，推動園區(qū)內(nèi)部碳排放與吸收的自我平衡，實現(xiàn)生產(chǎn)、生態(tài)、生活深度融合。
2、做強產(chǎn)業(yè)支撐
鎮(zhèn)街級工業(yè)園區(qū)一般發(fā)展空間有限，在產(chǎn)業(yè)定位上，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不宜過多，可以聚焦1-2個符合國家及地方政策、產(chǎn)業(yè)市場大的領(lǐng)域，如電子信息、高端裝備、文化創(chuàng)意等，盡量避免選擇壁壘高的小眾行業(yè)，形成特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。
在產(chǎn)業(yè)載體上，考慮到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目少、招引難度大的問題，可打造多個小而精、有特色的、專業(yè)化的主題園區(qū)，招引有活力的中小型企業(yè)，培育產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目可通過嚴格遴選、精準(zhǔn)供地，推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
3、完善生活配套
堅持以人為本，完善的生活配套體系應(yīng)該涵蓋居住、醫(yī)療、教育、商業(yè)、休閑、娛樂等多元功能。鎮(zhèn)街級工業(yè)園區(qū)作為鎮(zhèn)街經(jīng)濟發(fā)展的重點平臺，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心職能。公共服務(wù)與生活配套設(shè)施建設(shè)需要考慮與鎮(zhèn)集、街道的充分銜接，共享高端醫(yī)療、品質(zhì)教育、商業(yè)中心、休閑旅游等一級配套服務(wù)設(shè)施。
工業(yè)園區(qū)內(nèi)部生活配套設(shè)施的打造可采取“相對集中+主題園區(qū)點狀布局”的方式，重點補充發(fā)展食堂、人才公寓、大型超市、體育文化活動中心、便利店、咖啡吧等功能業(yè)態(tài)，滿足企業(yè)員工的日常生活所需。
4、構(gòu)建服務(wù)體系
工業(yè)園區(qū)的服務(wù)不能只停留在簡單的政務(wù)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)上，需要面向產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的全生命周期發(fā)展需求，解決其痛點、難點問題，整合鄉(xiāng)鎮(zhèn)/街道、園區(qū)運營主體、市場化機構(gòu)等力量，構(gòu)建涵蓋人才服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)、行政服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等要素的完善服務(wù)體系，實現(xiàn)服務(wù)的有效供給、全面共享。
在智慧園區(qū)建設(shè)的大趨勢下，園區(qū)應(yīng)與專業(yè)化機構(gòu)合作，通過建立大數(shù)據(jù)平臺、引進智能化設(shè)備、推行移動互聯(lián)網(wǎng)及應(yīng)用軟件的方式,打造全方位、一體化的智慧運營管理平臺，形成園區(qū)運行“大腦”，提高園區(qū)的服務(wù)水平和管理效率。
三、轉(zhuǎn)型升級策略——強化“三力合一”，加快轉(zhuǎn)型步伐
與高能級產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目不同，鎮(zhèn)街級產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠利用的資源要素相對不足，但在同一個區(qū)域內(nèi)，卻面臨同樣的畝均產(chǎn)值、畝均稅收等指標(biāo)要求，產(chǎn)業(yè)招商的難度大幅增加。因此，產(chǎn)業(yè)社區(qū)的打造需要充分發(fā)揮政府平臺公司、市場化園區(qū)開發(fā)商、園區(qū)內(nèi)部企業(yè)三方主體的力量，共同推進打造特色主題園區(qū)、完善園區(qū)配套設(shè)施、盤活存量空間資源等轉(zhuǎn)型升級工作，跑出園區(qū)發(fā)展加速度。
1、發(fā)揮政府平臺公司的主導(dǎo)力
在推動園區(qū)轉(zhuǎn)型升級過程中，政府平臺公司需要發(fā)揮先導(dǎo)的作用，以改善區(qū)域形象、提升園區(qū)引力，具體可以從兩方面入手：
首先，做好服務(wù)配套。政府平臺公司通過自主開發(fā)、合作開發(fā)等方式完善園區(qū)內(nèi)商業(yè)、娛樂、生活等配套設(shè)施，營造“學(xué)苑式”園區(qū)環(huán)境，并對配套設(shè)施進行資產(chǎn)運作，不僅能夠推動人口集聚，還能做大資產(chǎn)價值，為園區(qū)轉(zhuǎn)型升級夯實發(fā)展基礎(chǔ)。
其次，打造先行園區(qū)。政府平臺公司可以發(fā)揮先行示范的作用，采取自主融資建設(shè)或引入合作主體共同開發(fā)等方式，打造一個特色主題園區(qū)，為片區(qū)招商提供一個高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)載體，輻射帶動周邊土地價值提升、增強市場主體信心。
2、利用市場化園區(qū)開發(fā)商的專業(yè)性
在政府平臺公司奠定園區(qū)發(fā)展基調(diào)的基礎(chǔ)上，其他特色主題園區(qū)的打造，可以引入知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商以重資產(chǎn)拿地或輕資產(chǎn)運營（如服務(wù)輸出、產(chǎn)業(yè)投資）等多種方參與進來，依托其專業(yè)化能力和產(chǎn)業(yè)資源，推動多個主題園區(qū)快速成型成勢。
為了保障主題園區(qū)的發(fā)展質(zhì)量，政府需要發(fā)揮“裁判員”的作用，加強對市場化園區(qū)開發(fā)商的篩選和識別，綜合考慮其產(chǎn)業(yè)招商、運營管理、資金實力等各方面的能力。主題園區(qū)項目落地后，也需要對項目實施持續(xù)的監(jiān)管，考核產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等達標(biāo)情況。
3、調(diào)動園區(qū)內(nèi)部企業(yè)的積極性
針對園區(qū)內(nèi)已經(jīng)閑置或者低效利用的土地/廠房，在政府財政有限無法回購的情況下，可鼓勵現(xiàn)有企業(yè)采取合資、合作等方式進行再開發(fā)，并引入市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商等市場化力量參與，將閑置工業(yè)項目變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)試點項目，推動現(xiàn)有企業(yè)將產(chǎn)權(quán)變成股權(quán)。
在具體的鼓勵方式上，政府可以采取減免相關(guān)費用來調(diào)動業(yè)主的積極性。如工業(yè)用地不改變用地性質(zhì)，進行工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)開發(fā)的，不增繳土地價款；對工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所涉及的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費和相關(guān)行政事業(yè)性收費進行免征等舉措。
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