2019年，東灘智庫為更好地了解粵港澳大灣區(qū)科技類園區(qū)的整體發(fā)展情況，組織團隊對深圳、廣州、珠海、東莞等地科技型產業(yè)園區(qū)進行深度考察。在這個過程中，東莞市松湖智谷產業(yè)園憑借“工業(yè)上樓”、“東莞制造2025示范產業(yè)園”等一系列關鍵詞成功出圈，被認定為“東莞市產業(yè)轉型升級基地”、“省市重大項目”、并入選廣深科技創(chuàng)新走廊24個創(chuàng)新節(jié)點、85個創(chuàng)新項目。結合東灘智庫產業(yè)地產“六定模型”，我們從定戰(zhàn)略、定產業(yè)、定產品、定開發(fā)、定招商、定運營六個方面解析松湖智谷是如何成功打造一個科技型產業(yè)園區(qū)標桿的。
一、定戰(zhàn)略
戰(zhàn)略定位——“制造名城的新智造基地”
從區(qū)位條件來看，松湖智谷產業(yè)園位于粵港澳大灣區(qū)主軸的中心位置，地處松山湖大道與石大路交匯處，緊鄰莞惠城軌寮步站，毗鄰松山湖高新區(qū)，距離莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分鐘車程到達市中心和松山湖，可以快速對接廣深，是粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點。
從區(qū)域格局來看，隨著莞深同城一體化，深圳產業(yè)向周邊城市轉移，例如華為終端和大數據中心遷移至松山湖，隨之而來的是其上下游的眾多供應商企業(yè)的遷移，園區(qū)具備快速的承接深圳產業(yè)外溢的優(yōu)勢。
因此，園區(qū)定位為“制造名城的新智造基地”，圍繞“智能制造全生態(tài)鏈”通過高端輕型生產、組裝生產、設計研發(fā)、中試檢測、倉儲物流等功能，與松山湖形成產業(yè)互動和優(yōu)勢互補，服務松山湖科技總部的生產制造需求。
二、定產業(yè)
產業(yè)定位——高端電子信息、智能裝備制造、大數據、新材料
松湖智谷的產業(yè)選擇是基于三個方面的考慮。
第一，基于產業(yè)轉移承接。由于深圳的生產成本逐漸升高，深圳開始因地制宜地進推進產業(yè)向外轉移。園區(qū)所在的東莞松山湖區(qū)域主要承接深圳的電子信息、科研創(chuàng)新轉移。從東莞產業(yè)承接情況來看，2020年，東莞優(yōu)先承接的產業(yè)方向包括電子信息、汽車、化工、生產性服務業(yè)、智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保產業(yè)等。
第二，基于東莞產業(yè)升級。根據東莞的規(guī)劃，園區(qū)所在的松山湖區(qū)域是東莞未來的創(chuàng)新核，承載著推動東莞優(yōu)勢產業(yè)升級以及做大新興產業(yè)的功能。新材料、新能源、人工智能、電子信息、生命健康是東莞要“做強、做大”的重要產業(yè)門類。
第三，基于未來產業(yè)發(fā)展。隨著人工智能、物聯網等技術快速更迭，松湖智谷超前布局智能裝備制造、高端電子信息、新材料、大數據產業(yè)領域。
目前，松湖智谷已初步形成高端電子信息、智能裝備制造兩大產業(yè)鏈，帶動關鍵配套和應用服務環(huán)節(jié)發(fā)展，以“智造”帶“制造”促產業(yè)轉型升級，走特色化、品牌化發(fā)展道路。
三、定產品
產品定位——工業(yè)大廈、產業(yè)大廈、企業(yè)總部大廈、配套設施
環(huán)顧珠三角，產業(yè)園為數不少，松湖智谷卻備受關注，一是打造以一棟棟拔地而起的工業(yè)大廈為代表的明星產品，與周邊低矮的廠房形成了鮮明對比，成為引得多地爭相學習的“工業(yè)上樓”樣板；二是為了構筑企業(yè)生產、研發(fā)、中試、配套、展銷、辦公等全生態(tài)鏈，打造以產業(yè)大廈、超高層企業(yè)總部大廈為代表的特色產品，實現“你的上下游就在隔壁那棟樓”的產業(yè)生態(tài)鏈；三是為園區(qū)企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)、休閑、娛樂、消費、居住等綜合一體化配套服務打造的以配套設施為代表的服務產品。
1、工業(yè)大廈——工業(yè)上樓，深挖土地效益
產品功能：項目作為東莞市產業(yè)轉型升級基地，享受50年獨立紅本產權分割銷售，以智能制造產業(yè)用房為主導，著力解決了層高、承重、隔振、吊裝、物流等問題，全面滿足后工業(yè)時代智能廠房的需求。
產品參數：一到三層層高6米，標準層高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一樓1000kg/㎡，樓上750kg/㎡)，柱間距8.4*8.4米，每棟配備客梯、貨梯共5臺，全玻璃幕墻設計，并設置了吊裝平臺、卸貨平臺、大型貨物中轉平臺、物流中轉倉庫等。
2、產業(yè)大廈——建筑低碳，打造品質辦公
產品功能：滿足部分企業(yè)研發(fā)、試制/中試、檢測、營銷、產品展示、物資流通及存儲、管理辦公等個性化需求，與工業(yè)大廈形成生態(tài)產業(yè)鏈聚集格局。
產品參數：采用國際化的空中垂直綠化、全玻璃幕墻空間設計，樓層標準層高4.5米，空間利用率高；采用雙層中空LOW-E玻璃，隔音隔熱，降低入駐企業(yè)辦公成本；每棟配置6臺高速電梯，實現上下班不擁堵。
3、B區(qū)超高層企業(yè)總部大廈——服務共享，集成產業(yè)服務
產品功能：超高層定位為企業(yè)總部大廈，滿足企業(yè)全生態(tài)總部辦公需求。重點引進服務于智能制造產業(yè)的科技、金融、研發(fā)、設計、貿易等生產性服務業(yè)總部企業(yè)，集研發(fā)設計、展銷體驗、貿易銷售、金融服務于一體，成為園區(qū)新生產力的發(fā)動機，加速產業(yè)規(guī)模效應成形。
產品參數：建筑總高度達150米，建筑總共34層、標準層高4.2米，配備10部高速電梯，采用雙層中空LOW-E玻璃設計。
4、配套設施——功能齊備，加速產城融合
松湖智谷以產業(yè)生態(tài)新城為核心理念，圍繞園區(qū)企業(yè)和員工的需求，提供5000㎡網紅智能餐廳、配套商業(yè)街、共享會議室、一站式服務中心、政府政務中心、人才公寓、市政公交車站、生態(tài)公園、科技孵化器、產品展示中心等基礎服務，解決企業(yè)人才吃住行生活配套。
四、定開發(fā)
商業(yè)模式——租售結合，實現產業(yè)經營收益平衡
松湖智谷由東莞高盛集團與廣東信鴻集團聯合開發(fā)，總投資200億元。作為東莞產業(yè)轉型升級基地試點之一，享有基地相關產權分割銷售政策，項目整體商業(yè)模式以物業(yè)租售結合為主，在探索工業(yè)用地產權分割、產業(yè)轉型升級、土地集約化發(fā)展的過程中，為東莞乃至全國工業(yè)用地創(chuàng)新開發(fā)提供經驗成果。
作為東莞首個M0用地工業(yè)上樓項目，根據政策要求，自持經營計容建筑面積的51%。
政策鏈接——
東莞市人民政府關于印發(fā)東莞市新型產業(yè)用地（M0）管理暫行辦法的通知第二十五條——M0用地可分割轉讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉讓的新型產業(yè)項目不得再次申請分割轉讓。
M1用地則允許產權分割出讓，給考核達標的企業(yè)辦理不動產權證，首批M1工業(yè)用地不動產權證已于2021年12月獲得。
政策鏈接——
東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則第三條——“工改M1”項目的工業(yè)生產用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割，層是工業(yè)生產用房產權分割的最小單位，不得在層內再進行分割，每個基本單元的套內建筑面積不得少于500平方米。
開發(fā)分期——滾動開發(fā)，開發(fā)一片，成熟一片
松湖智谷一期項目共計6個地塊，開發(fā)面積250畝，總投資約30億元，建筑面積（不含地下車庫）為70萬平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬平方米，占比70%。
目前建設現狀是A區(qū)總建面19.4萬㎡，已于2018年12月竣工驗收；B區(qū)建筑面積26.2萬㎡，目前已完成主體工程量50%，C、D、E、F區(qū)合計建筑總面積31.2萬㎡，正著手地下空間的建設。
圖：松湖智谷鳥瞰圖
五、定招商
招商策略——活動招商、以商招商、政策招商
東灘智庫在松湖智谷招商展示中心見證了園區(qū)廣受政府、媒體、商協會、企業(yè)以及同行的高度關注，參觀考察絡繹不絕。截至去年9月，松湖智谷正式簽約企業(yè)達375家，形成了以智能制造裝備、高端電子信息、新材料、5G大數據、物聯網、研發(fā)總部為主導的“5+N”產業(yè)體系。其中國家高新技術企業(yè)86家、規(guī)模以上企業(yè)73家、行業(yè)龍頭企業(yè)25家、市鎮(zhèn)“倍增計劃”企業(yè)12家、科研實驗室25個，同時還有34家是華為、VIVO、小米等知名品牌企業(yè)的供應商，顯著的招商成效離不開以下行之有效的招商策略：
1、活動招商：通過打造永不落幕的智能產業(yè)交易博覽會、舉辦《中國產業(yè)轉型升級暨產業(yè)集約化（工業(yè)上樓）創(chuàng)新發(fā)展論壇》等活動，將園區(qū)從產業(yè)轉型升級基地，提升為智能產業(yè)集聚平臺，開幕開辟產業(yè)招商新戰(zhàn)場。
2、以商招商：通過企業(yè)交流的形式，共享上下游產業(yè)鏈延伸情況,一方面對園區(qū)服務成效進行提升改善，另一方面，通過獎勵和補貼等形式，鼓勵在園企業(yè)調動自身資源，發(fā)揮口碑影響，推動園區(qū)招商引資。
3、政策招商：松湖智谷獲首批“東莞市重點招商園區(qū)（低成本空間）”稱號，通過釋放4萬平方米作為低成本空間場地，將面向高成長性項目、高新技術企業(yè)，給予入園企業(yè)租賃場地免租18-24個月不等的扶持政策，全力響應政府給予的政策支持，降低優(yōu)質企業(yè)進駐門檻，培育產業(yè)發(fā)展。
六、定運營
運營策略——打造生產性服務平臺、搭建產業(yè)鏈服務平臺和提供品牌建設服務
為了實現企業(yè)的全領域服務，打造一站式服務中心和專業(yè)的運營團隊為企業(yè)提供運營服務，聚集企業(yè)生長的各種資源與要素，通過打造生產性服務平臺、搭建產業(yè)鏈服務平臺和提供品牌建設服務，實現園區(qū)服務鏈、產業(yè)鏈、資源鏈的整合，為園區(qū)的科技服務業(yè)生態(tài)壞境創(chuàng)造更好的市場氛圍。
生產性服務平臺：主要為企業(yè)提供全生命周期的精準服務，具體包括：智慧工廠建設服務、工業(yè)大數據服務、機器換人綜合解決方案、工業(yè)設計服務、產學研轉化服務、生產設備在線監(jiān)測維護、金融服務（投融資、企業(yè)上市）、智慧園區(qū)服務（企業(yè)IT,智慧辦公）、政府服務+科技創(chuàng)業(yè)服務等。
產業(yè)鏈服務平臺：智能供需對接服務（通過制定數據標準、引入評價模型、優(yōu)化搜索引擎，整合上下游服務鏈）、產品展示推廣服務（通過產品展示中心為企業(yè)搭建對外營銷界面）、統一采購服務平臺（收集企業(yè)采購需求，通過集中采購降低成本）。
品牌建設服務：通過提供定制化的會展服務、樣品市調、市場開拓、廣告推廣等服務，為企業(yè)進行市場宣傳推廣。
小結
這里不是一個簡單的產業(yè)園，未來將更像是一座小城，工作和生活可以相互融合，讓園區(qū)不再是冰冷的鋼筋混凝土工廠車間，而是企業(yè)經營和員工工作生活的溫馨家園。
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