2005年，東灘智庫在為青島高新區(qū)提供產(chǎn)業(yè)咨詢時(shí)提出了“戰(zhàn)略鐵三角”（即園區(qū)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略、資本戰(zhàn)略）的概念，并預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)投資基金將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)配，且將深刻變革園區(qū)運(yùn)營商的商業(yè)模式。
在“十四五”開年之際，回望東灘智庫17年前的預(yù)測(cè)，可謂“對(duì)錯(cuò)各半”。錯(cuò)的是：產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的商業(yè)模式并未發(fā)生重大變革，除張江高科等少數(shù)園區(qū)運(yùn)營商外，物業(yè)租售仍占據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)營收的絕對(duì)比重。對(duì)的是：發(fā)起成立產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越多，“基地+基金”已成為公認(rèn)的更高階的園區(qū)運(yùn)營模式。
作為當(dāng)今園區(qū)運(yùn)營領(lǐng)域的顯學(xué)，東灘智庫認(rèn)為：至少有三個(gè)與產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)的問題值得園區(qū)運(yùn)營商格外關(guān)注并慎重決策。
問題一：哪些園區(qū)運(yùn)營商需要成立產(chǎn)業(yè)投資基金？
盡管“基地+基金”是更高階的模式，但并非每個(gè)園區(qū)運(yùn)營商都有條件（開發(fā)資金條件）或有能力（資金融投能力）發(fā)起成立產(chǎn)業(yè)投資基金。東灘智庫認(rèn)為，以下三類園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)盡可能擁有自己的產(chǎn)業(yè)投資基金：
一是開發(fā)區(qū)產(chǎn)發(fā)平臺(tái)。與傳統(tǒng)的地方政府融資平臺(tái)不同，產(chǎn)發(fā)平臺(tái)的核心使命并非融資，而是促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。成立產(chǎn)業(yè)投資基金，對(duì)與區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相匹配的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略投資是產(chǎn)發(fā)平臺(tái)“多招商、招好商”的重要手段。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)投資基金幾乎成為國家級(jí)開發(fā)區(qū)的標(biāo)配，如重慶兩江新區(qū)產(chǎn)發(fā)集團(tuán)成立兩江戰(zhàn)略基金投資于兩江新區(qū)新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，南京江北新區(qū)科技投資集團(tuán)發(fā)起綠涌瑞華醫(yī)健基金主要投資于江北新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等。
二是特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商。近兩年，東灘智庫在上海、濟(jì)南、青島、鄭州、南京、貴陽等地做項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，地方政府已有發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與要求。如上海已累計(jì)推出40個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旨在打造優(yōu)勢(shì)更優(yōu)、強(qiáng)項(xiàng)更強(qiáng)、特色更特的園區(qū)經(jīng)濟(jì)。特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)需圍繞特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的空間、技術(shù)、資本、人才、供應(yīng)鏈、數(shù)據(jù)等環(huán)節(jié)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)。作為主動(dòng)型的園區(qū)資本供給形式，產(chǎn)業(yè)投資基金成為特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要組成部分。如海門臨江新區(qū)針對(duì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)成立了從天使、VC、PE到并購7支產(chǎn)業(yè)基金，微創(chuàng)醫(yī)療成立產(chǎn)業(yè)基金助力嘉興科技城微創(chuàng)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。
三是全國布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。客觀而言，產(chǎn)業(yè)投資基金與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的能力要求與商業(yè)訴求是完全不同的，當(dāng)產(chǎn)業(yè)投資基金投資的項(xiàng)目在園區(qū)落地時(shí)，二者才會(huì)出現(xiàn)利益融合點(diǎn)。因此對(duì)于那些資金有限、能力有限、布局有限的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，沒有條件、也沒有必要為了做園區(qū)而做基金。但對(duì)于全國布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，產(chǎn)業(yè)投資基金應(yīng)該是其必然選項(xiàng)。第一，全國化布局，尤其在一二線城市，可以形成規(guī)模可觀的投資項(xiàng)目庫，且園區(qū)有近距離了解項(xiàng)目的天然優(yōu)勢(shì)，有利于基金投資；第二，全國化布局增加了承接基金投資項(xiàng)目落地的概率；第三，在各地方政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求、工業(yè)用地出讓條件趨嚴(yán)的大背景下，擁有自己的產(chǎn)業(yè)投資基金可以加大投資拓展的談判籌碼。
問題二：園區(qū)運(yùn)營商要不要成立基金管理公司？
基于稅負(fù)成本、激勵(lì)機(jī)制、資金效率等方面的綜合考慮，大多產(chǎn)業(yè)投資基金均選擇有限合伙的組織形式。在有限合伙的產(chǎn)業(yè)投資基金中，盡管基金管理公司（GP）一般只占基金份額的1%，但其在產(chǎn)業(yè)投資基金的融資、投資、管理、退出等環(huán)節(jié)均發(fā)揮著關(guān)鍵性作用?；鸸芾砉疽话闶杖?%的年度管理費(fèi)，并可分享一定比例的超額投資收益，但需承擔(dān)無限連帶責(zé)任。
園區(qū)運(yùn)營商可采用自建基金管理公司或與成熟的基金管理公司合作兩種方式發(fā)起成立產(chǎn)業(yè)投資基金，兩種方式的優(yōu)缺點(diǎn)大致如下：
盡管自建基金管理公司可獲取一定的收益，但基金管理的專業(yè)要求極高，相較于園區(qū)運(yùn)營，是一個(gè)完全不同的領(lǐng)域。對(duì)于絕大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營商而言，應(yīng)首先考慮與成熟的基金管理公司合作的方式。如2021年8月，國內(nèi)頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商聯(lián)東集團(tuán)戰(zhàn)略投了資明勢(shì)資本、同創(chuàng)偉業(yè)兩家頭部風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，聯(lián)東集團(tuán)董事長(zhǎng)劉振東表示：“聯(lián)東集團(tuán)投資和園區(qū)企業(yè)匹配的專業(yè)股權(quán)基金的目的是要把優(yōu)秀的入園企業(yè)推薦給這些基金，為他們獲得更優(yōu)質(zhì)的融資機(jī)會(huì)?！?/span>
問題三：發(fā)起園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資基金的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？
園區(qū)運(yùn)營商與基金管理公司合作發(fā)起成立產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，除明確基金規(guī)模、組織形式、交易方式、管理費(fèi)用、收益分配等問題外，還需要結(jié)合園區(qū)運(yùn)營商的訴求明確三大問題；一是行業(yè)投資比例，即該基金至少需有一定比例投資于園區(qū)運(yùn)營商或地方政府要求的行業(yè)，一般而言，行業(yè)投資比例要求越高，發(fā)起成立該基金的難度就越大；二是內(nèi)部投資比例，即該基金至少需有一定比例投資于園區(qū)運(yùn)營商的園區(qū)內(nèi)部企業(yè)，一般而言，區(qū)域投資比例要求越高，發(fā)起成立該基金的難度就越大；三是募資杠桿比例，即園區(qū)運(yùn)營商以及政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金出資所占的基金份額比例，一般而言募資杠桿比例要求越高，發(fā)起成立該基金的難度就越大。
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