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　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及產(chǎn)品規(guī)劃、實(shí)際供地、開(kāi)發(fā)融資、物業(yè)開(kāi)發(fā)等整個(gè)過(guò)程，首要關(guān)注點(diǎn)是市場(chǎng)與產(chǎn)品，物業(yè)產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的載體，也是回收投資、實(shí)現(xiàn)收益的標(biāo)的，市場(chǎng)和產(chǎn)品規(guī)劃對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。如何定位市場(chǎng)、選擇產(chǎn)品、怎樣提供極致的產(chǎn)品，已成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的主要痛點(diǎn)。雖然開(kāi)發(fā)融資也是一個(gè)難點(diǎn)，但有一些成熟的模式，此處不再贅述。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難點(diǎn)

　　在東灘顧問(wèn)看來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

首先是市場(chǎng)的定位問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是產(chǎn)業(yè)招商的基礎(chǔ)，涉及產(chǎn)業(yè)大類(lèi)、細(xì)分產(chǎn)業(yè)到目標(biāo)客群三個(gè)層次，定位的難點(diǎn)在于對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深透理解以及對(duì)目標(biāo)客群的系統(tǒng)調(diào)研。這一點(diǎn)在整體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)界都是非常普遍的，而在今天經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、產(chǎn)業(yè)投資遇冷的大環(huán)境下，包括新興產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)裂變、成果轉(zhuǎn)化、服務(wù)外包等在內(nèi)的各種客商來(lái)源，都變得更加不確定了，想要精準(zhǔn)地定位市場(chǎng)變得更加困難。

其次是怎樣提供符合甚至超出用戶(hù)預(yù)期的產(chǎn)品。不像住宅，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)的要求十分高，專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化強(qiáng)，性?xún)r(jià)比還要高，不同的產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)的戶(hù)型、柱間距、消防、層高等要求可能差別很大，這就給產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)提出了比較大的問(wèn)題。企業(yè)既要照顧客戶(hù)的需求，又要考慮產(chǎn)品租售的經(jīng)濟(jì)性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦有偏差，租售都可能出現(xiàn)大問(wèn)題。在實(shí)際工作中這樣的教訓(xùn)不少，有些開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)公共倉(cāng)庫(kù)，柱間距設(shè)計(jì)不合理，車(chē)都開(kāi)不進(jìn)去，誰(shuí)會(huì)去租這樣的倉(cāng)庫(kù)呢？

二、如何精準(zhǔn)定位市場(chǎng)

　　市場(chǎng)研究是需要花時(shí)間和成本的。很多企業(yè)不愿意花策劃費(fèi)用，根據(jù)直覺(jué)和感覺(jué)直接做規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)果一期工程建好了才發(fā)愁招商運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，這樣的情況東灘顧問(wèn)遇到的非常多。市場(chǎng)分析僅停留在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等宏觀層面，缺乏對(duì)微觀層面的客群調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)選址等層面的研究比較少。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析框架

　　基于區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品需求機(jī)會(huì)分析非常重要。一般而言，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射范圍是有限的，仍以本地市場(chǎng)為主，經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，至少70%的客戶(hù)群體都來(lái)自于本地或周邊區(qū)域的內(nèi)部騰挪。健康地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更不用說(shuō)，需要系統(tǒng)分析區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，挖掘消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)需求。對(duì)于科技地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此，在城市里的辦公樓和商住樓中、在城郊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的老廠(chǎng)房中的企業(yè)搬遷需求，肯定是最直接的市場(chǎng)。

　　在城市經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，大型工業(yè)企業(yè)、傳統(tǒng)加工企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)包括農(nóng)業(yè)企業(yè)紛紛加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、戰(zhàn)略升級(jí)，從三次產(chǎn)業(yè)升級(jí)看，農(nóng)業(yè)的高效化、品牌化、復(fù)合化，制造業(yè)的高端化、服務(wù)化、智能化，服務(wù)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、聚集化、網(wǎng)絡(luò)化，推動(dòng)了原有產(chǎn)業(yè)鏈的解體、企業(yè)的分化，也催生了大量的新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，從而拉動(dòng)對(duì)本地高端產(chǎn)業(yè)載體的物業(yè)需求。比如“工業(yè)4.0”改造帶來(lái)的智能制造產(chǎn)業(yè)需求，在制造業(yè)發(fā)達(dá)的珠三角表現(xiàn)的非常充分，很多企業(yè)開(kāi)始在機(jī)器人、無(wú)人機(jī)、智能車(chē)間、伺服電機(jī)、智能化服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行布局。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變，主要表現(xiàn)為城市群的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)騰挪，中心城市和核心城市的產(chǎn)業(yè)外溢，為周邊區(qū)域帶來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求。周邊產(chǎn)業(yè)外溢的機(jī)會(huì)，有的是城市人口消費(fèi)外溢的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，如健康服務(wù)、體育休閑、文創(chuàng)消費(fèi)等；有的是基于土地政策、商務(wù)成本等比較優(yōu)勢(shì)而產(chǎn)生的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，包括企業(yè)搬遷、新增生產(chǎn)線(xiàn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整、業(yè)務(wù)擴(kuò)展等。比如近年來(lái)數(shù)萬(wàn)家企業(yè)遷出深圳，有一大部分遷往了東莞，深圳產(chǎn)業(yè)資本向東莞擴(kuò)散，推動(dòng)了東莞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的繁榮。在東莞、中山做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)外溢的研究可能要放在首位。

　　在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的雙創(chuàng)政策引導(dǎo)下，我國(guó)已出現(xiàn)了創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)的發(fā)展浪潮。在市場(chǎng)研究中，一定要關(guān)注本地創(chuàng)新資源的機(jī)會(huì)，如高校、科研院所、藝術(shù)家們?cè)揪团c本地企業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，他們的創(chuàng)新成果最容易在本地落地；另一方面，要關(guān)注本地的新型創(chuàng)業(yè)群體，他們也是科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新零售等領(lǐng)域的重要推動(dòng)者。比如上海寶瀚聯(lián)行圍繞“科技+文化”兩翼布局的戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)智能(物聯(lián)網(wǎng))家居體驗(yàn)館、科教運(yùn)動(dòng)公園等IP項(xiàng)目，他們的項(xiàng)目主要植入上海及周邊的文創(chuàng)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等載體中。

　　最后一個(gè)是由于區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的耦合而產(chǎn)生的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展帶來(lái)了巨大的相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，吸引外部企業(yè)來(lái)此開(kāi)拓市場(chǎng)、投資興業(yè)。這塊研究的是跨區(qū)域的市場(chǎng)布局或產(chǎn)業(yè)投資，比如近年來(lái)珠三角新一代信息技術(shù)、先進(jìn)制造、生物、新材料、節(jié)能環(huán)保等新經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，已吸引了大連機(jī)床、新松機(jī)器人（沈陽(yáng)）、智云科技（桂林）、慈星股份（寧波）、正泰電器、用友軟件等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，來(lái)珠三角設(shè)立區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)中心、研發(fā)中心或生產(chǎn)基地。這部分的市場(chǎng)占比可能不高，但瞄準(zhǔn)的是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，企業(yè)的品牌影響力比較大。

　　前面給出了系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)需求分析方法，從五個(gè)維度梳理出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以搶抓的產(chǎn)業(yè)需求。而在產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)定位方面，除了符合市場(chǎng)的需求，也要考慮政府對(duì)高大上產(chǎn)業(yè)的渴求，還要考慮產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益最大化，最終需要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

三、極致產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方法

　　政府意愿主要體現(xiàn)在規(guī)劃指標(biāo)和功能配套兩方面。規(guī)劃指標(biāo)基本反映了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地塊特征和城市環(huán)境要求，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)更多是一些限定因素，比如我們?cè)跂|莞做的一個(gè)項(xiàng)目，在規(guī)劃指標(biāo)上高度、單體、層數(shù)均有限制，高度不高于50米，單體不小于3000平方米，層數(shù)不小于4層，這樣的地塊就不適合做獨(dú)棟辦公，適合做多層、高層辦公、研發(fā)綜合體。另一方面是政府對(duì)項(xiàng)目的功能配套訴求，比如建一個(gè)商業(yè)中心、建一個(gè)體育中心、建一個(gè)幼兒園等，在設(shè)計(jì)時(shí)要有機(jī)地融入產(chǎn)品業(yè)態(tài)體系中。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要符合城市的調(diào)性，如果有助于提升片區(qū)的顏值，一定會(huì)得到政府的更多認(rèn)可。

　　基于產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)體系的分析結(jié)果，對(duì)不同業(yè)態(tài)以及不同業(yè)態(tài)的融合進(jìn)行分析，首先可以得出基本產(chǎn)品類(lèi)型，比如科技地產(chǎn)中的多層辦公、高層辦公、獨(dú)棟辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、配套商業(yè)、人才公寓等。從基本產(chǎn)品類(lèi)型沿兩條線(xiàn)進(jìn)行分析，一是從基本產(chǎn)品類(lèi)型到多功能空間布局再到公共環(huán)境營(yíng)造，主要基于產(chǎn)業(yè)生態(tài)組織、產(chǎn)業(yè)社交和人性化等進(jìn)行分析；一是基本產(chǎn)品類(lèi)型的產(chǎn)品細(xì)化，包括面積、戶(hù)型、層高、廊道、停車(chē)場(chǎng)、配套服務(wù)等，主要基于客戶(hù)的需求調(diào)研進(jìn)行分析，常用方法有潛在客戶(hù)訪(fǎng)談、企業(yè)問(wèn)卷調(diào)查等。

　　市場(chǎng)供求的視角分析主要基于周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)展開(kāi)，可以得到以下幾方面的結(jié)論。一是產(chǎn)品業(yè)態(tài)的總體供需情況，什么樣的產(chǎn)品供給過(guò)多，什么樣的產(chǎn)品短缺；一是客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的偏好，什么樣的產(chǎn)品受歡迎，一調(diào)研就清楚了；一個(gè)是看項(xiàng)目的功能空間特色，哪種類(lèi)型在當(dāng)?shù)乇容^受歡迎，也能看個(gè)大概。我們?cè)跂|莞做項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)那里的產(chǎn)業(yè)物業(yè)基本以生產(chǎn)制造廠(chǎng)房為主，高層或多層物業(yè)相對(duì)較少，且以高層商務(wù)辦公為主，產(chǎn)品相對(duì)較為單一，復(fù)合型產(chǎn)業(yè)物業(yè)短缺，這就是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

多層研發(fā)辦公樓示意

　　盡管經(jīng)過(guò)了系統(tǒng)分析，但產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中還是要慎之又慎，采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、迭代開(kāi)發(fā)的方式，在每期開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷分析、總結(jié)用戶(hù)的需求，一旦發(fā)現(xiàn)有益于產(chǎn)品改進(jìn)的方案，就要在下一期開(kāi)發(fā)中得以體現(xiàn)，通過(guò)這樣的微創(chuàng)新、快創(chuàng)新打造符合用戶(hù)需求的極致產(chǎn)品。聯(lián)東U谷是通過(guò)迭代開(kāi)發(fā)最終提供極致產(chǎn)品的典型，在開(kāi)發(fā)嘉定產(chǎn)業(yè)中心時(shí)便十分注重產(chǎn)品的迭代，開(kāi)發(fā)之前便對(duì)嘉定周邊的產(chǎn)業(yè)需求進(jìn)行調(diào)研，每期僅開(kāi)發(fā)幾萬(wàn)平方米的體量，開(kāi)發(fā)過(guò)程中針對(duì)用戶(hù)的需求不斷調(diào)整產(chǎn)品細(xì)節(jié)，最終開(kāi)發(fā)出各方面均能滿(mǎn)足用戶(hù)需求的物業(yè)產(chǎn)品。

四、案例鏈接：杭州天和高科技產(chǎn)業(yè)園

　　杭州天和高科技產(chǎn)業(yè)園是中國(guó)首家以體外診斷產(chǎn)品（IVD）為特色的生物醫(yī)藥與智慧健康專(zhuān)業(yè)科技園，也是集孵化器、加速器、產(chǎn)業(yè)化為一體的國(guó)內(nèi)首批民營(yíng)生物醫(yī)藥國(guó)家級(jí)孵化器。園區(qū)占地110畝，一二期合計(jì)13.8萬(wàn)平方米物業(yè)面積，功能上滿(mǎn)足體外診斷試劑、檢驗(yàn)檢測(cè)、智慧醫(yī)療等細(xì)分領(lǐng)域從研發(fā)孵化-小試中式-小規(guī)模量產(chǎn)的一站式服務(wù)。

　1#樓：醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)試驗(yàn)平臺(tái)

　　2-B#樓：診斷試劑研發(fā)平臺(tái)

　　2-C#樓：生物醫(yī)藥研發(fā)平臺(tái)

　　2-D#樓：醫(yī)療器械研發(fā)平臺(tái)

　　2-E#樓：智慧健康研發(fā)平臺(tái)，生物信息平臺(tái)

　　3#樓：GMP標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房

　　4#樓：GMP標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房

　　5#樓：總部基地，體驗(yàn)中心，專(zhuān)家樓，會(huì)展中心，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)，信息化、云服務(wù)平臺(tái)，現(xiàn)代醫(yī)療服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)，生態(tài)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)

　　6#樓：GMP標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房

　　目前園區(qū)已入駐企業(yè)300余家，其中生物醫(yī)藥企業(yè)的占比高達(dá)70%，而生物醫(yī)藥企業(yè)70%由海歸團(tuán)隊(duì)創(chuàng)辦，囊括上中下游全產(chǎn)業(yè)鏈，形成了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚、資源共享的局面。