作者：東灘顧問 · 廖琴
根據(jù)東灘顧問的研究，基于原有場館的提升及新興需求的滿足，體育綜合體可以劃分為提升型體育中心、改造型城市體育綜合體、新型體育商業(yè)綜合體和體育主題社區(qū)四種類型。
一、提升型體育中心：體育綜合體的最主要和最大產(chǎn)品類型
據(jù)調(diào)查顯示，目前我國擁有上千座大型體育場館，多依靠政府撥款維持運(yùn)營，其中逾三成體育中心處在賽后閑置、嚴(yán)重虧損境地。2016年4月，國家發(fā)改委、國家體育總局等24個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案》，提出盤活大型體育場館資源，通過引入社會(huì)資本和公司化機(jī)制，推廣“所有權(quán)屬于國有，經(jīng)營權(quán)屬于公司”的分離改革模式并在江蘇、浙江、重慶三省市開展了分離改革試點(diǎn)。自此，我國大型體育場館資源盤活進(jìn)程加快。
（1）地產(chǎn)特性：城市中心的傳統(tǒng)體育地產(chǎn)項(xiàng)目
（2）提升方式：以競技體育為核，融入創(chuàng)新型功能業(yè)態(tài)
提升型體育中心作為一個(gè)綜合體育場館提升改造項(xiàng)目，重點(diǎn)以原有競技體育為核心，創(chuàng)新體育項(xiàng)目，融入擊劍、拳擊、電競等新興國民追捧的體育項(xiàng)目，配套全民健身、健身培訓(xùn)、餐飲住宿、休閑娛樂及商務(wù)會(huì)議等功能業(yè)態(tài)。
提升型體育中心功能業(yè)態(tài)
（3）商業(yè)模式：以競技體育為主，多元化營收渠道
以競技體育為主，文娛活動(dòng)+賽事/活動(dòng)冠名+市民健身+體育培訓(xùn)+其他服務(wù)為重要補(bǔ)充，形成多元化營收渠道。其中文娛活動(dòng)包括舉辦演唱會(huì)、音樂會(huì)、頒獎(jiǎng)典禮、產(chǎn)品發(fā)布以及各類展會(huì)等活動(dòng)；市民健身指體育場館對外開放經(jīng)營各項(xiàng)體育設(shè)施；體育培訓(xùn)指招商運(yùn)營各類型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；其他服務(wù)包括廣告資源租賃、體育用品及紀(jì)念品銷售及餐飲及住宿等配套服務(wù)。
二、改造型城市體育綜合體：舊廠房改造功能融合的重點(diǎn)方向
改造型城市體育綜合體項(xiàng)目
（1）地產(chǎn)特性：一二線城市中心，體育配套缺失，但擁有舊廠房、辦公樓等可改造的物業(yè)載體空間
（2）改造模式：體育+商業(yè)綜合體為核心打造
迎合日益激增的國民健身需求，圍繞體育+商業(yè)綜合體為核心，打造運(yùn)動(dòng)主題區(qū)+商業(yè)配套區(qū)兩大載體，匯集全民健身、健身培訓(xùn)、大眾賽事、餐飲住宿、休閑娛樂等多種體育休閑業(yè)態(tài)，打造面向全民健身的多功能體育綜合體。
改造型城市體育綜合體功能業(yè)態(tài)
商業(yè)配套區(qū)
占項(xiàng)目整體體量不到50%，以運(yùn)動(dòng)為主題，由零售、餐飲、兒童、配套等各類業(yè)態(tài)提供商組成。針對家庭客群提供兒童體驗(yàn)、特色餐飲、體育零售等不同的消費(fèi)業(yè)態(tài)，搭建一站式購物消費(fèi)閉環(huán)場景，增加顧客粘性，讓家庭中的每一個(gè)成員都各有所屬，各有所樂。
（3）商業(yè)模式：以特色體育場館為依托，運(yùn)動(dòng)消費(fèi)為主，帶動(dòng)餐飲、親子、教育等，創(chuàng)新地產(chǎn)贏利點(diǎn)
為緩和商場商業(yè)同質(zhì)化趨勢，以特色體育場館為依托，以體育服務(wù)為內(nèi)核，突破傳統(tǒng)購物中心商業(yè)模式，為消費(fèi)者帶來不一樣的體驗(yàn)。其中以運(yùn)動(dòng)消費(fèi)為主導(dǎo)客群同時(shí)可獲得餐飲、親子、教育等方面滿足，以購物消費(fèi)為主導(dǎo)的客群同時(shí)可獲得味蕾、視覺、感官的沖擊。形成多角度的生態(tài)鏈條，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射力。
三、新型體育商業(yè)綜合體：新形勢下的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)
在政策和形勢催化下，商業(yè)地產(chǎn)處在競爭紅海當(dāng)中，國內(nèi)城市興建購物中心熱潮漸退，面臨同質(zhì)化競爭壓力的傳統(tǒng)購物中心紛紛尋求創(chuàng)新，掀起業(yè)態(tài)創(chuàng)新革命，渴望從單一的滿足購物需求向賦予精神意義的多元化需求轉(zhuǎn)型，體育業(yè)態(tài)超強(qiáng)的娛樂性體驗(yàn)性，正好符合這一需求。基于此背景下，近年來“體育商業(yè)”粉墨登場，成為購物中心的新晉“小鮮肉”，打造一座體育商業(yè)綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)之一。
新型體育商業(yè)綜合體項(xiàng)目
（1）地產(chǎn)特性：一二線城市新區(qū)或城郊新城地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目
（2）功能業(yè)態(tài)：體育公園+體育主題商業(yè)綜合體
搭建體育公園+體育主題商業(yè)綜合體兩大載體空間，匯集運(yùn)動(dòng)健身、主題運(yùn)動(dòng)、日常休閑、餐飲娛樂、主題購物等多種業(yè)態(tài)，打造集“體育公園+體育主題商業(yè)綜合體”為一體的新型體育商業(yè)綜合體。
新型體育商業(yè)綜合體功能業(yè)態(tài)
體育公園
體育主題商業(yè)綜合體
以體育為入口，鏈接一切體育運(yùn)動(dòng)資源，結(jié)合不同的業(yè)態(tài)模塊配比滿足消費(fèi)者更多樣化的需求的創(chuàng)新型一站式主題商業(yè)綜合體，既能滿足人們對時(shí)尚健身的追求，也能滿足人們吃穿行的需求，方便人們的運(yùn)動(dòng)、休閑與社交。
（3）商業(yè)模式：利用運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)強(qiáng)體驗(yàn)吸客，差異化主題購物中心
四、體育主題社區(qū)：體育地產(chǎn)異軍突起的新興產(chǎn)品
“體育+地產(chǎn)”模式已呈現(xiàn)異軍突起之勢。近幾年，體育產(chǎn)業(yè)儼然上升到國家戰(zhàn)略層面，國民對運(yùn)動(dòng)健康關(guān)注度不斷提升，對于具備運(yùn)動(dòng)元素的住區(qū)需求也日益強(qiáng)烈。房地產(chǎn)行業(yè)為迎合國民隨時(shí)隨處健身需求，紛紛斥資布局，將休閑運(yùn)動(dòng)和體育資源整合，探索體育與住宅地產(chǎn)模塊的優(yōu)化組合，建設(shè)“體育”元素主題的社區(qū)生活。
體育主題社區(qū)項(xiàng)目
（1）地產(chǎn)特性：二三線城市新區(qū)或城郊交通便利地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目
（2）功能業(yè)態(tài)：體育公園+商業(yè)綜合體+品質(zhì)住宅區(qū)
搭建體育公園、商業(yè)綜合體及品質(zhì)住宅區(qū)三大載體空間，匯集運(yùn)動(dòng)健身旅游賞景、餐飲娛樂、主題購物、品質(zhì)居住等多種業(yè)態(tài)，打造集“體育+商業(yè)+住宅”為一體的體育主題社區(qū)。
圖體育主題社區(qū)功能業(yè)態(tài)
商業(yè)綜合體
品質(zhì)住宅區(qū)
建設(shè)高端品質(zhì)住宅集聚區(qū)，吸引中高端體育運(yùn)動(dòng)愛好者入駐，形成龐大的顧客消費(fèi)圈層。
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