引言：本文根據(jù)東灘顧問姜盼講授的《顛覆性創(chuàng)新時(shí)代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)》培訓(xùn)材料整理。在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和智能技術(shù)等推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合頻頻出現(xiàn)，中小企業(yè)成為創(chuàng)新生態(tài)中的主要力量。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要迎合這些產(chǎn)業(yè)組織變化的新趨勢(shì)，應(yīng)在7個(gè)方面進(jìn)行新的戰(zhàn)略性思考和變革。近兩年來，杭州501廣場(chǎng)的熱度已超越了上海新虹橋醫(yī)學(xué)中心，成為大健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的又一標(biāo)志性事件。杭州501廣場(chǎng)由解百納和百大集團(tuán)聯(lián)手迪安診斷負(fù)責(zé)投資運(yùn)營(yíng)開發(fā)，并與浙江大學(xué)附屬邵逸夫醫(yī)院開展戰(zhàn)略合作，是國(guó)內(nèi)首創(chuàng)將健康醫(yī)療和商業(yè)零售融合的樣板店，是探索“醫(yī)療+商業(yè)”的共享醫(yī)療新模式的先行者。
之所以先講一下杭州501廣場(chǎng)，是因?yàn)樗且粋€(gè)非常典型的產(chǎn)業(yè)組織變革的例子，共享醫(yī)療模式適逢醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)變革的趨勢(shì)應(yīng)運(yùn)而生。今天，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級(jí)的大背景下，農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)都在發(fā)生深刻的變革，每個(gè)產(chǎn)業(yè)都在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的大潮中進(jìn)行著產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合，中小企業(yè)成為創(chuàng)新生態(tài)中的主要力量。這就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)面臨的新環(huán)境，結(jié)合產(chǎn)業(yè)組織模式的新趨勢(shì)和新變革，東灘顧問認(rèn)為，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)必須要進(jìn)行7個(gè)方面的戰(zhàn)略性思考。
· 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的瘦身與增高· 產(chǎn)業(yè)服務(wù)的痛點(diǎn)與鏈接一、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的瘦身與增高
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，一般要經(jīng)歷從產(chǎn)出導(dǎo)向到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向再到產(chǎn)品導(dǎo)向（科技創(chuàng)新）的升級(jí)過程，有了特定的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，才能圍繞特定產(chǎn)業(yè)組織產(chǎn)業(yè)鏈、搭建技術(shù)平臺(tái)，精準(zhǔn)高效地組織優(yōu)質(zhì)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)資源。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，對(duì)做什么不做什么要有堅(jiān)定性，采用正面清單和負(fù)面清單指引管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，聚焦幾個(gè)產(chǎn)業(yè)方向主動(dòng)作為，堅(jiān)定地執(zhí)行。比如上海醫(yī)谷，占地11.88平方公里的園區(qū)以高端醫(yī)療服務(wù)業(yè)和生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械制造業(yè)為核心，以國(guó)際化、現(xiàn)代化、多元化為導(dǎo)向，打造了集“醫(yī)、教、研、產(chǎn)”為一體的新型綜合性醫(yī)學(xué)園。 當(dāng)然，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也要有一定的靈活性，清單外的產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目可采用“一事一議”原則靈活處理。對(duì)于已有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的園區(qū)更是如此，關(guān)注未來的潛力增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)，淘汰低效落后的產(chǎn)業(yè)，但對(duì)于中間狀態(tài)的產(chǎn)業(yè)就要靈活處理。二、產(chǎn)業(yè)客群的分化與聚焦
在信息技術(shù)應(yīng)用的驅(qū)動(dòng)下，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈分化、融合和創(chuàng)新，催生了大量的新的業(yè)態(tài)。分化是將產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈打散，從傳統(tǒng)的補(bǔ)鏈思維到拆鏈思維，促進(jìn)了CRO、CMO到模塊化產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈的融合包括產(chǎn)業(yè)間的滲透、交叉、跨界，誕生了多樣化的綜合解決方案提供商。還有3D打印、眾包等創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)生了巨變，出現(xiàn)了很多新的產(chǎn)業(yè)客群，要分析不同客群的產(chǎn)業(yè)組織規(guī)律，才能發(fā)掘有效需求；好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是在有效需求的基礎(chǔ)上，建立創(chuàng)新地圖、產(chǎn)業(yè)地圖、應(yīng)用地圖。 比如在大健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，在新醫(yī)改不斷深化的大趨勢(shì)下，傳統(tǒng)醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈不斷分解、重組，民營(yíng)醫(yī)院、民營(yíng)診所、第三方獨(dú)立醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、健康管理機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。 以杭州小營(yíng)智慧健康產(chǎn)業(yè)園為例，園區(qū)占地面積約100公頃，以上城高端醫(yī)療服務(wù)聚集區(qū)為引領(lǐng)，依托浙醫(yī)一院、浙醫(yī)二院兩大龍頭，以健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈為重點(diǎn)，形成了輻射整個(gè)上城區(qū)的健康產(chǎn)業(yè)帶。小營(yíng)街道轄區(qū)內(nèi)，健康服務(wù)業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)已達(dá)460余家，涉及公立民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥醫(yī)療器械批發(fā)及零售、醫(yī)藥生物科技、健康管理等類別。
園區(qū)規(guī)劃以“一圓心三區(qū)域”為基調(diào)，打造集健康體檢、養(yǎng)護(hù)、孵化、數(shù)據(jù)為一體的健康產(chǎn)業(yè)園，充分運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)”，將醫(yī)療資源轉(zhuǎn)化為百姓“看得見、摸得著、能享受”的實(shí)體平臺(tái)。其中，上城區(qū)智慧健康產(chǎn)業(yè)展示中心主要功能為健康管理、健康信息、展示交易、健康體驗(yàn)；五柳巷、城站大商圈高端專業(yè)醫(yī)療服務(wù)基地有五柳巷中醫(yī)街、彩虹魚康復(fù)護(hù)理中心、全景醫(yī)療診斷檢測(cè)中心、華實(shí)腸胃診療?？漆t(yī)院、暮泰醫(yī)養(yǎng)中心等；環(huán)解放路醫(yī)療及研發(fā)總部基地的主要功能為醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和高端醫(yī)療研發(fā)總部辦公。三、從引資到引技再到引才
投資人王煜全在其專著《全球風(fēng)口》中，基于對(duì)美國(guó)創(chuàng)新模式的深入觀察及大量的投資實(shí)戰(zhàn)明確論述了以下兩點(diǎn)：第一，科技型中小企業(yè)在逐步崛起，并正在改變?nèi)虻目萍籍a(chǎn)業(yè)格局；第二，科技型中小企業(yè)遵循“積木式創(chuàng)新”模式。從園區(qū)運(yùn)營(yíng)來看，圍繞中小科技企業(yè)建立的創(chuàng)新生態(tài)至關(guān)重要，高校是營(yíng)造科技創(chuàng)新生態(tài)的引擎，企業(yè)家是科技成果轉(zhuǎn)化的核心，開放式制造能力成為科創(chuàng)企業(yè)的必要需求。
杭州天和高科技園打造了中國(guó)首家以體外診斷產(chǎn)品（IVD）為特色的生物醫(yī)藥與智慧健康專業(yè)科技園，也是集孵化器、加速器、產(chǎn)業(yè)化為一體的民營(yíng)高科技園。園區(qū)占地110畝，入駐企業(yè)280余家，近80%是生物醫(yī)藥企業(yè)，來自美國(guó)、加拿大、挪威等國(guó)家約110家左右，70%以上為留學(xué)回國(guó)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。四、產(chǎn)業(yè)載體的極致與情懷
空間服務(wù)依然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要服務(wù)，伴隨著企業(yè)需求的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)載體的形態(tài)進(jìn)一步分化，“小而專”的園區(qū)不斷涌現(xiàn)出來。無論是大型開發(fā)區(qū)，還是產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等，大尺度的土地空間正在分解為一個(gè)個(gè)有機(jī)的產(chǎn)城細(xì)胞，其物業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)和環(huán)境建設(shè)，能夠更好滿足特定產(chǎn)業(yè)對(duì)空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應(yīng)鏈組織等的專業(yè)化需求。
“小而?！痹诋a(chǎn)品上體現(xiàn)為極致好用，在環(huán)境上體現(xiàn)為人文情懷。極致好用的產(chǎn)品要在政府訴求與客群需求之前進(jìn)行權(quán)衡，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)辦融合、產(chǎn)商融合、產(chǎn)居融合。如杭州天和高科技園區(qū)占地110畝，一二期合計(jì)13.8萬平方米物業(yè)面積，功能上滿足從研發(fā)孵化-小試中式-小規(guī)模量產(chǎn)的一站式服務(wù)。主要物業(yè)類型包括：多層GMP廠房（4-5層，提供單層500到1500平不等4種規(guī)格產(chǎn)品，層高3.9-5米），高層辦公樓（26層，1800平方米/層）。
1#樓：醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)試驗(yàn)平臺(tái)
2-C#樓：生物醫(yī)藥研發(fā)平臺(tái) 2-D#樓：醫(yī)療器械研發(fā)平臺(tái) 2-E#樓：智慧健康研發(fā)平臺(tái)，生物信息平臺(tái) 5#樓：總部基地，體驗(yàn)中心，專家樓，會(huì)展中心，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)，信息化、云服務(wù)平臺(tái)，現(xiàn)代醫(yī)療服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)，生態(tài)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)五、產(chǎn)業(yè)服務(wù)的痛點(diǎn)與鏈接
中小企業(yè)之所以能在眾多領(lǐng)域給大公司造成強(qiáng)有力的沖擊，主要得益于當(dāng)今社會(huì)對(duì)創(chuàng)新的支持力度越來越大，創(chuàng)新生態(tài)越來越完備，各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)成為科技轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)保障。產(chǎn)業(yè)園區(qū)既是創(chuàng)新生態(tài)的一個(gè)環(huán)節(jié)，又要培育小環(huán)境的創(chuàng)新生態(tài)，激活各類入園企業(yè)的創(chuàng)新活力。東灘顧問認(rèn)為，從服務(wù)入園企業(yè)和企業(yè)里的員工出發(fā)，主要應(yīng)該構(gòu)建起三類產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能。
一是做特定產(chǎn)業(yè)（企業(yè)）的痛點(diǎn)服務(wù)，如浦東軟件園的雙軟認(rèn)證服務(wù)、杭州501廣場(chǎng)的醫(yī)技共享服務(wù)、杭州天和科技園的銷售公司（集合銷售平臺(tái)）、上海醫(yī)谷的檢測(cè)服務(wù)機(jī)構(gòu)集群等。二是做特定產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略投資，產(chǎn)融資本將從財(cái)務(wù)投資轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略投資，促進(jìn)科學(xué)家和企業(yè)家的配對(duì)，為創(chuàng)業(yè)公司導(dǎo)入技術(shù)、人才等關(guān)鍵資源。三是做創(chuàng)新要素的廣泛鏈接，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)沙龍、俱樂部、技術(shù)聯(lián)盟、職場(chǎng)社交等平臺(tái)，打造多種促進(jìn)社交的連接場(chǎng)景。六、商業(yè)模式的創(chuàng)新與重塑
無論是市場(chǎng)化企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)，還是政府平臺(tái)公司運(yùn)作的園區(qū)，商業(yè)模式都是一個(gè)不可回避的命題。東灘顧問曾總結(jié)了4種產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式，一是以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，典型代表為聯(lián)東U谷；二是以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，典型代表為華夏幸福；三是以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式，典型案例有星河world；四是以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式，典型代表為普洛斯。
在設(shè)計(jì)園區(qū)的商業(yè)模式時(shí)，要系統(tǒng)思考園區(qū)開發(fā)的資本運(yùn)作邏輯、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)模型、主要盈利渠道和商業(yè)角色定位。在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，盈利渠道的延伸取決于企業(yè)的自身實(shí)力和資源，合理配比地產(chǎn)、服務(wù)、投資等業(yè)務(wù)組合；而盈利渠道的彈性主要取決于政府收益的貼現(xiàn)。而基于開發(fā)要求的商業(yè)角色重塑，主要是從土地一級(jí)開發(fā)到一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)綜合開發(fā)，從物業(yè)開發(fā)到產(chǎn)業(yè)物業(yè)一體化開發(fā)，從開發(fā)商到投資商、運(yùn)營(yíng)商，不僅做產(chǎn)業(yè)落地的招引者，更要做產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者。七、思維邊界的突破與嫁接
土地思維、地產(chǎn)思維將園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)固化，如果仍以土地經(jīng)營(yíng)、物業(yè)租售的模式進(jìn)行園區(qū)開發(fā)，那么產(chǎn)業(yè)藍(lán)海必將變成一潭死水。東灘顧問認(rèn)為，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的變革、創(chuàng)新生態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要具備產(chǎn)業(yè)思維、金融思維、互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)思維。 產(chǎn)業(yè)思維就是將產(chǎn)業(yè)發(fā)展放在首要位置，理解產(chǎn)業(yè)組織規(guī)劃，尋求產(chǎn)業(yè)服務(wù)痛點(diǎn)，鏈接產(chǎn)業(yè)要素資源。金融思維包括融資-聚資-投資三個(gè)層面，借助多樣化的金融產(chǎn)品和工具組合，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)－產(chǎn)業(yè)培育－資本運(yùn)營(yíng)的自循環(huán)，用金融的力量打造園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的閉環(huán)。互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)貫穿于園區(qū)的定位、招商、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的聚焦和專注、極致產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)尾效應(yīng)、快速響應(yīng)市場(chǎng)需求等方面。大數(shù)據(jù)思維運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)搭建園區(qū)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，全面掌握產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和需求，產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)和前沿趨勢(shì)，在不確定性中尋找發(fā)展的確定性。
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