在我看來，區(qū)域開發(fā)的商業(yè)模式，就是以分期支付期權(quán)權(quán)利金的交易安排，鎖定區(qū)域土地資源的征地拆遷安置成本，規(guī)避經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險。在此前提下，以創(chuàng)新導(dǎo)向性的融資組合操作和戰(zhàn)略導(dǎo)向性的產(chǎn)業(yè)集群招商，推動投資收益能自我循環(huán)的動力型房地產(chǎn)項目先期啟動，帶動區(qū)域其他土地資源價值上升。選擇時機(jī)分期執(zhí)行期權(quán)合同，逐步推進(jìn)消費(fèi)型房地產(chǎn)項目的開發(fā)，通過“收集”先期項目“溢出”的外部經(jīng)濟(jì)利益獲取巨額投資回報。
區(qū)域開發(fā)涉及大量資金投入，但資金投入本身，包括資金從何而來并不是關(guān)鍵，這些投入?yún)^(qū)域開發(fā)中的資金如何取得投資回報才是問題的關(guān)鍵。只要能夠保證資金投入取得與風(fēng)險相對等的投資回報，就一定可以通過創(chuàng)新的融資組合安排獲得區(qū)域開發(fā)所需要的資金投入。
那么這些投資回報究竟從何而來？無庸置疑，首先肯定是從土地資源價值上升獲得，這區(qū)域開發(fā)根本的商業(yè)邏輯。當(dāng)然，區(qū)域開發(fā)還有別的投資回報，包括財稅和GDP增長、人居方式改善和綜合的社會效益。但這些回報與土地升值回報相比，需要較長時間才能體現(xiàn)，而且，大部分還不能以貨幣化形式體現(xiàn)。所以，我們認(rèn)為，區(qū)域開發(fā)的根本利益在于：區(qū)域內(nèi)土地資源因區(qū)域性開發(fā)導(dǎo)致的超額升值。如何將這些超額升值的利益收攏起來是區(qū)域開發(fā)的關(guān)鍵所在，區(qū)域開發(fā)的所有資金投入，都需要以土地升值來獲得回報。
但區(qū)域開發(fā)的最大特點(diǎn)之一是地塊開發(fā)分期進(jìn)行，持續(xù)時間較長，一般都至少要10多年時間。區(qū)域開發(fā)商面臨兩難選擇，提前全部買斷所有土地資源，顯然極不經(jīng)濟(jì)，也不可行，同時還要承擔(dān)長時期經(jīng)濟(jì)環(huán)境走勢不可測的巨大風(fēng)險；如果任由資源在外不加控制，則隨著區(qū)域開發(fā)分階段推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)積聚和人氣聚集將導(dǎo)致后期土地的征地拆遷安置成本快速上升，前期項目產(chǎn)生大量外部經(jīng)濟(jì)性為土地原居民享有，而且極有可能因為原居民不合理的出價導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)不具有可行性，局面失控，偏離區(qū)域開發(fā)的既定目標(biāo)。
要解開兩難的難題，一個比較有效和可行的辦法就是，采取“期權(quán)+融資”的方式進(jìn)行土地成本鎖定。
具體做法為：基于對未來收益的良好預(yù)期，可根據(jù)開發(fā)的戰(zhàn)略期間設(shè)定，與區(qū)域內(nèi)原居民簽訂不同期限的征地拆遷安置的期權(quán)交易合約，約定期權(quán)合約的執(zhí)行總金額，每年按照合同總金額的一定百分比（介于銀行存款利率和貸款利率之間）向原居民支付一定費(fèi)用作為期權(quán)權(quán)利金。這種交易安排有如下幾個要點(diǎn)：
1、期權(quán)賣方必須在合同生效后將土地使用權(quán)證移交中立第三方保管，以保證合同能如期執(zhí)行。
2、期權(quán)買方必須按年支付期權(quán)權(quán)利金，一旦在期權(quán)期限內(nèi)不再支付期權(quán)權(quán)利金，視為自動放棄期權(quán)合同所賦予的權(quán)利，已經(jīng)支付的期權(quán)權(quán)利金不得追索。
3、在期權(quán)合同生效和期權(quán)合同執(zhí)行之間的時間期間，期權(quán)賣方可以完全享有合同標(biāo)的物產(chǎn)生的所有收益，也即可以繼續(xù)居住、種植和開展工業(yè)生產(chǎn)，但所有土地附屬物以合同簽訂之日核查為準(zhǔn)，期間新增土地附屬物、工廠和設(shè)備一律不納入交易考慮范圍，期權(quán)賣方不得以合同標(biāo)的物之外的任何物件要求增加交易執(zhí)行價格。
這樣的交易安排，對于原居民來講，可以說是毫無風(fēng)險。即使最后的交易不能實(shí)際執(zhí)行，也不會導(dǎo)致侵占原居民的利益，不會存在所謂的社會問題。對于區(qū)域開發(fā)商來講，則以較小的成本、可進(jìn)可退的和約安排來博取巨額利益和風(fēng)險的平衡。
而且，區(qū)域開發(fā)以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營作為靈魂，如果能夠?qū)⒚磕暌袁F(xiàn)金方式流入?yún)^(qū)域內(nèi)居民手中的資金以金融方式組織起來，又可形成對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的極大推動。當(dāng)然，這是這種交易安排的副產(chǎn)品。
假設(shè)區(qū)域開發(fā)是由區(qū)域開發(fā)商和政府組建的土地開發(fā)公司協(xié)同推進(jìn)，那么建議區(qū)域開發(fā)商負(fù)責(zé)期權(quán)權(quán)利金和基建成本（至于期權(quán)權(quán)利金和基建成本的融資另做闡述），土地開發(fā)公司（即政府）負(fù)責(zé)征地拆遷安置費(fèi)用（部分為政府財政實(shí)際出資，部分通過土地整理信托融資獲得）。圖1簡單表示了這種關(guān)系。
圖1：區(qū)域開發(fā)的土地成本鎖定示意
三、組織推動“動力型、自我循環(huán)型地產(chǎn)”開發(fā)
一個區(qū)域的開發(fā)中，總有些地產(chǎn)項目是必須，也是可以先啟動的。
說它是必須先啟動的項目，是指它是屬于“營銷型”項目，它的啟動能夠提升區(qū)域內(nèi)其他地塊的價值，向投資人士展示區(qū)域的開發(fā)價值，吸引資金和其他經(jīng)濟(jì)要素大量向區(qū)域內(nèi)聚集，從這個意義上，我們可以將它稱為動力型地產(chǎn)項目。
說它是可以先啟動的。是指它屬于“自盈利”項目，這包括兩種類別，一類是投資開發(fā)地塊項目本身是可以盈利的，其開發(fā)的投資是有市場為之買單的。一是由于這樣的地塊開發(fā)項目，或者擴(kuò)大言之，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會市政設(shè)施項目，是應(yīng)該由政府提供的，政府是應(yīng)該買單的，即或不能直接由財政買單，也可以由別的方式補(bǔ)償買單，即或不能在今天買單，也可以用明天的項目收益或財政來買單。對于在前期開發(fā)需要大量投入，但能找到買單者的項目，我們可以將它成為自我循環(huán)型地產(chǎn)項目。
只有具備了上述兩個特點(diǎn)的地產(chǎn)項目，才會進(jìn)入前期開發(fā)計劃的行列。作為區(qū)域開發(fā)商，其主要的工作就是促成、組織這些項目的開發(fā)，作為“信托者”，獲得相應(yīng)授權(quán)，牽頭組織，其開發(fā)組織主要涉及兩項工作內(nèi)容：
1、創(chuàng)新導(dǎo)向型的融資組合安排。
2、戰(zhàn)略導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)集群招商。
這兩項工作，前者是一個“金融中介促進(jìn)者”角色，后者是一個“民間招商促進(jìn)者”者角色。在兩項工作中，又以第一項工作為重中之重，它不僅涉及應(yīng)該買單者能否實(shí)際買單，也包括能夠自我盈利的投資項目如何開始運(yùn)轉(zhuǎn)起來。不僅涉及土地的整理開發(fā)費(fèi)用和社會市政設(shè)施建設(shè)投資資金的渠道安排，還需要涉及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的投融資環(huán)境營造。所以，創(chuàng)新導(dǎo)向型的融資組合安排實(shí)際就是一個完整的區(qū)域開發(fā)投融資戰(zhàn)略（見圖2：區(qū)域開發(fā)投融資戰(zhàn)略框架）。
圖2：區(qū)域開發(fā)投融資戰(zhàn)略框架
在區(qū)域開發(fā)中的投融資戰(zhàn)略框架中，有三點(diǎn)值得注意：
一、首先必須界定投融資的責(zé)任歸屬。無論在開發(fā)中錢是從何處提供，就開發(fā)活動的良好后果可以獲得較持續(xù)性收益的主體都應(yīng)承擔(dān)自身的責(zé)任，其中最為明顯的就是政府。政府必須為具有公共性的設(shè)施投資負(fù)責(zé)，無論是采取什么投融資方式，如果公共性設(shè)施項目能夠自己運(yùn)營盈利，政府負(fù)有監(jiān)督責(zé)任，如果公共性設(shè)施項目不能盈利，或者根本就沒有直接收益，則政府必須負(fù)責(zé)提供資金，只是提供資金的方式不同，可能為財政補(bǔ)貼，或者是地塊補(bǔ)償。
二、其次應(yīng)注意股權(quán)/債權(quán)融資方式的選擇。這主要針對地產(chǎn)開發(fā)而言，由于公認(rèn)的財務(wù)杠桿作用和項目前期風(fēng)險較大，我們認(rèn)為，應(yīng)該將地塊分成兩類，一是營銷性地塊，一是盈利性地塊，在前期，在睿智的商業(yè)判斷下，以自有股權(quán)性資金進(jìn)行較小規(guī)模的營銷地塊開發(fā)，試探前行，在后期，待情況明朗后，再運(yùn)用財務(wù)杠桿的作用進(jìn)行舉債開發(fā)，獲取超額資本金回報率。
三、最后應(yīng)考慮產(chǎn)業(yè)扶持政策和產(chǎn)業(yè)扶持基金對區(qū)域開發(fā)的作用。通過系列扶持區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的公共政策制訂，為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營造一個良好的投融資環(huán)境，并且利用政府發(fā)起的產(chǎn)業(yè)扶持基金對部分產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行較寬條件的投資、融資服務(wù)作為“引子”，同時致力于整體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境的改善工作是一種戰(zhàn)略性舉措，區(qū)域開發(fā)商要推動產(chǎn)業(yè)集群的形成，就決計不能忽略向政府要這方面的政策支持。
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