區(qū)域開發(fā)是什么？我想大多數(shù)專業(yè)領(lǐng)域之外的朋友并不了解這個(gè)概念，基本上，很多人是把區(qū)域開發(fā)等同于房地產(chǎn)開發(fā)來看待，但實(shí)際上兩者并不同。從事區(qū)域開發(fā)研究多年，我想談?wù)勎覍?duì)區(qū)域開發(fā)相關(guān)概念的一些理解。
今天，我要談得區(qū)域開發(fā)的第一個(gè)話題是：區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯。我認(rèn)為區(qū)域開發(fā)首先要認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。
在我看來，區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯就是通過對(duì)一片區(qū)域土地資源利用方式的新主張，形成一個(gè)可操作的商業(yè)計(jì)劃，按照現(xiàn)行的政治和經(jīng)濟(jì)規(guī)則集合眾多利益相關(guān)者，對(duì)區(qū)域內(nèi)土地資源的價(jià)值進(jìn)行再挖掘，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式進(jìn)行更高效率和更高品位的重新安排和組織，從而使所有利益相關(guān)者都從中獲益。
一、區(qū)域開發(fā)概念的價(jià)值所在
區(qū)域開發(fā)的概念直接來源于崇明東灘84平方公里的開發(fā)實(shí)踐，因?yàn)榈胤教?，時(shí)間太長(zhǎng)、投資太巨，項(xiàng)目太多，沒有那么多資金，也不可能自己什么都做，所以有了一個(gè)區(qū)域系統(tǒng)集成商的概念，但當(dāng)時(shí)概念較為模糊，內(nèi)涵也不明確。直至后來，受地產(chǎn)新三論點(diǎn)化，確立生產(chǎn)房地產(chǎn)和消費(fèi)房地產(chǎn)平衡發(fā)展的理論框架，與一般意義的房地產(chǎn)大盤區(qū)分開來，進(jìn)一步明確了產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為魂魄，地產(chǎn)開發(fā)為支柱，城市管理為表象的區(qū)域開發(fā)三層結(jié)構(gòu)，區(qū)域開發(fā)的概念才逐漸清晰起來。
以區(qū)域開發(fā)的理論解釋業(yè)界現(xiàn)象，往往吻合，以區(qū)域開發(fā)的理念進(jìn)行商業(yè)談判，身價(jià)立升。我們言之鑿鑿，聽眾耳目一新，無論商業(yè)人士、政府官員，還是學(xué)者、咨詢界人士都覺得區(qū)域開發(fā)是一個(gè)有價(jià)值的提法，它的價(jià)值在什么地方呢？我們經(jīng)過研究認(rèn)為，區(qū)域開發(fā)的價(jià)值就在于其獨(dú)特的、有說服力的商業(yè)邏輯。
二、商業(yè)邏輯的本質(zhì)解釋
從本質(zhì)上講，區(qū)域開發(fā)實(shí)際上是（重新）組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式，以達(dá)到對(duì)土地資源（更）高效率利用的目的。
區(qū)域開發(fā)的根本邏輯在于：它所主張的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式對(duì)產(chǎn)業(yè)投資者和居民更有吸引力（理論上和實(shí)踐上），從而形成良好的投資預(yù)期，引發(fā)城市管理和地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多利益相關(guān)者（包括銀行、中小投資者、信托公司、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)商）的興趣，在區(qū)域開發(fā)商的統(tǒng)籌安排下，組團(tuán)進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局和城市布局，改變城市生活和經(jīng)濟(jì)格局，以不同方式“投資”這個(gè)過程的投資者直接從地產(chǎn)開發(fā)或房產(chǎn)項(xiàng)目上獲取收益。在這個(gè)過程之后，因?yàn)樾庐a(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)投資者將因內(nèi)部成本節(jié)省和外部市場(chǎng)高效獲得長(zhǎng)足發(fā)展，從而從整體上提高單位土地面積的產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)、GDP和財(cái)稅貢獻(xiàn)；因?yàn)樾律罘绞礁m宜的安排和就業(yè)的機(jī)會(huì)，居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價(jià)買單。
從上面的表述可以看出，區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯的獨(dú)特性在于，它所主張的不是一種產(chǎn)品的功能，也不是一種服務(wù)的價(jià)值，而是一種對(duì)土地資源的利用方式，是一種對(duì)生活方式的人本追求，并通過實(shí)現(xiàn)這個(gè)主張獲取豐厚的商業(yè)報(bào)酬。
上面的表述也再一次確認(rèn)了區(qū)域開發(fā)中戰(zhàn)略定位的重要性，它是區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯是否具有說服力的關(guān)鍵所在，是商業(yè)邏輯賴以為人信服的根基。它必須具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)性，同時(shí)又絕不能缺少前瞻判斷，以說服眾多利益相關(guān)者投身實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展新主張的活動(dòng)中來。
三、商業(yè)邏輯與利益相關(guān)者
從區(qū)域開發(fā)的利益相關(guān)者來進(jìn)一步剖析區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯，會(huì)有一些意外發(fā)現(xiàn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯的高度可行性。
1、最主要的利益相關(guān)者——政府
在中國(guó)進(jìn)行區(qū)域開發(fā)，政府是最主要的一個(gè)利益相關(guān)者，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，可以預(yù)期中國(guó)政府以GDP、財(cái)稅增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定和就業(yè)率為主的政績(jī)考核指標(biāo)的狀況不會(huì)變化，政府將會(huì)一如既往關(guān)心地區(qū)經(jīng)濟(jì)如何增長(zhǎng)、如何增加就業(yè)等問題，整天忙著招商引資，在業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力下，很難擺脫“揀到籃里的都是菜”的局面，沒有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，或者主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位沒有優(yōu)勢(shì)，沒有吸引力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展走入迷局，抓不住重點(diǎn)。
區(qū)域開發(fā)從區(qū)域的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)定位研究開始，勾畫區(qū)域新的功能布局和產(chǎn)業(yè)布局，規(guī)劃大量基礎(chǔ)配套設(shè)施投資項(xiàng)目，實(shí)際上是形成了一份既有理論性，又有操作性的商業(yè)計(jì)劃書，為地方產(chǎn)業(yè)招商和扶持指明了方向，相當(dāng)于為地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)安裝了一個(gè)馬力十足的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，用于吸引投資的“聚寶盆”式的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目群。只要把區(qū)域開發(fā)的這層含義點(diǎn)透，地方政府沒有理由不歡迎區(qū)域開發(fā)和區(qū)域開發(fā)商。
在某種意義上，因?yàn)槲覈?guó)大部分開發(fā)區(qū)的失敗和我國(guó)大力城鎮(zhèn)化，區(qū)域開發(fā)不久將取代開發(fā)區(qū)，通過對(duì)區(qū)域土地資源使用效益的綜合提升，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。
一般而言，政府雖然歡迎區(qū)域開發(fā)，希望獲得區(qū)域開發(fā)的種種好處，但又缺乏判斷區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯是否可行的能力，對(duì)區(qū)域開發(fā)中的成功基石——戰(zhàn)略定位很難有所貢獻(xiàn)，這就使得政府必須依賴區(qū)域開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)定位能力和經(jīng)驗(yàn)，甚至達(dá)到迷信的地步。如果能達(dá)到這個(gè)狀態(tài)，再加上區(qū)域開發(fā)能為地方打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目群的吸引力，將使區(qū)域開發(fā)中最為關(guān)鍵的利益相關(guān)者變成最堅(jiān)定的同盟，相當(dāng)于使區(qū)域開發(fā)的商業(yè)邏輯上了一道保險(xiǎn)。當(dāng)然，也使區(qū)域開發(fā)商與政府在進(jìn)行合作條款談判時(shí)，占據(jù)相對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位。
2、資金提供者
區(qū)域開發(fā)中的另外一個(gè)重要的利益相關(guān)群體：資金提供者（包括金融中介），主要指地產(chǎn)開發(fā)層次的資金借貸者和投資人，與任何資金提供者一樣，希望“安全地逐利”。
有一普遍的觀點(diǎn)，市場(chǎng)上不是沒有資金，關(guān)鍵是沒有好的項(xiàng)目。很多資金要么因?yàn)椴话踩e置，要么因?yàn)槔《e置，問題就在于就是沒有解決好資金借貸中的安全性和回報(bào)率問題。
如果區(qū)域開發(fā)闖過第一關(guān)，獲得政府的認(rèn)同，在項(xiàng)目資金融通上就自然獲得了政府的無形支持，甚至還有部分有形的支持，如財(cái)政擔(dān)保，將在很大程度上增加資金提供者的安全感，再誘之豐厚回報(bào)，則區(qū)域開發(fā)中需要的巨量資金將蜂擁而至。因?yàn)橘Y金的提供者已經(jīng)接受了“政府對(duì)商業(yè)邏輯的證明結(jié)論”，而后期資金提供者又會(huì)受到前期資金提供者的行為暗示，形成一個(gè)龐大的證明商業(yè)邏輯正確的群體，到最后，商業(yè)邏輯逐漸“退居二線”，這些因商業(yè)邏輯聚集起來的群體能量成為區(qū)域開發(fā)的主要推動(dòng)力。
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