引言：城市邊緣區(qū)（urban fringe）又稱城鄉(xiāng)結(jié)合部，位于城市連片建成區(qū)和郊區(qū)以及純農(nóng)業(yè)腹地中間的土地利用轉(zhuǎn)化地區(qū)。城市邊緣區(qū)是“一種在土地利用、社會和人口特征等方面發(fā)生變化的地帶”，是城市功能區(qū)與鄉(xiāng)村地區(qū)的過渡地帶，兼具城市和鄉(xiāng)村的雙重特征。
城市邊緣區(qū)升級改造的驅(qū)動因素主要來自三個方面，一是源自城市自發(fā)蔓延，城市人口與部分城市功能向城市邊緣區(qū)流動，帶來城市邊緣區(qū)的規(guī)模開發(fā)；二是源于城市規(guī)劃調(diào)整，城市空間重構(gòu)，城市邊緣區(qū)被劃入中心城區(qū)范圍或被賦予新的功能定位，面臨改造升級；三是由特殊工程項目引起的片區(qū)整體開發(fā)，例如區(qū)域污染綜合治理、主題型大項目落地等等，能夠明顯改善城市邊緣區(qū)的整體環(huán)境條件，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)大幅提升，展現(xiàn)新的活力，由此達(dá)到城市邊緣區(qū)改造提升的目標(biāo)。
幸福渠片區(qū)位于南昌城市東部邊緣，規(guī)劃面積49平方公里，錄屬青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、高新區(qū)三區(qū)管轄。幸福渠水系全長23.4公里貫穿片區(qū)，污染嚴(yán)重。幸福渠片區(qū)具有明顯的城鄉(xiāng)結(jié)合部特征，中心城區(qū)邊緣、村落散布、人口混雜、公共配套不足，低端產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、城市功能缺失。幸福渠片區(qū)的整體開發(fā)與升級改造是由南昌市建設(shè)中國水都，解決幸福水系和艾溪湖污染問題而引發(fā)。通過片區(qū)城市改造、土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)建設(shè)做大區(qū)域影響力。
幸福渠片區(qū)開發(fā)由南昌市幸福渠水域治理有限公司全權(quán)負(fù)責(zé)，受業(yè)主委托，東灘顧問為其編制總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，確定戰(zhàn)略方向、功能體系、空間策略和開發(fā)路徑等內(nèi)容。通過為期三個月的智力碰撞與拼搏奮戰(zhàn)，我們?yōu)闃I(yè)主提交了一份滿意的答卷，得到了南昌市政府領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定?；仡櫯c總結(jié)，項目的決定性成功，關(guān)鍵在于我們充分把握了城市邊緣區(qū)升級改造項目的特點，并根據(jù)幸福渠項目實際情況，分析業(yè)主需求，破解開發(fā)難點，形成最終的思路突破與亮點。
一、關(guān)于城市邊緣區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略定位
現(xiàn)實難題——發(fā)展受限于城市規(guī)劃與片區(qū)控規(guī)，難以“獨立成區(qū)”
城市邊緣區(qū)升級改造首先要從城市功能區(qū)協(xié)同競爭的角度，明確片區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略路徑問題，即如何承載或微調(diào)已有的城市規(guī)劃及涉及的片區(qū)控規(guī)，來確定適合自己的未來發(fā)展方向。但受制于中心城區(qū)發(fā)展與城市建設(shè)拉開框架產(chǎn)生的城市遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)，大部分城市邊緣區(qū)在城市規(guī)劃中并未被定義為城市發(fā)展的重要區(qū)域，很多也不單屬于一個城市組團(tuán)，這對城市邊緣區(qū)的發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。
幸福渠片區(qū)開發(fā)也同樣受到城市規(guī)劃及片區(qū)控規(guī)的影響。從城市功能空間來看，在南昌市新一輪城市規(guī)劃中，沿贛江建設(shè)環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)先導(dǎo)區(qū)，大力發(fā)展外圍五大組團(tuán)，由此，東西湖老城區(qū)改造、九龍湖片區(qū)開發(fā)，以及瑤湖新城的建設(shè)，都將成為未來一段時間內(nèi)南昌市城市建設(shè)的重點，與幸福渠片區(qū)開發(fā)爭奪資源。從自身條件來看，幸福渠片區(qū)跨3區(qū)5鎮(zhèn)1工業(yè)區(qū)，大部分位于青山湖區(qū)，行政屬性復(fù)雜。片區(qū)分屬南昌市主城區(qū)城東、城南片區(qū)及外圍瑤湖組團(tuán)，三大城市組團(tuán)定位已明晰，已形成發(fā)展基礎(chǔ)，幸福渠片區(qū)后續(xù)建設(shè)，難以打造成為獨立特性的城市功能區(qū)。基地幾何中心距離三大組團(tuán)中心的距離均在3公里以內(nèi)，處在三個城市副中心的服務(wù)范圍內(nèi)，難以形成一新的城市中心主導(dǎo)城東、城南及瑤湖三大組團(tuán)的發(fā)展。此外，規(guī)劃范圍內(nèi)先后編制了湖坊控規(guī)、CD145分區(qū)控規(guī)、CN3/5分區(qū)控規(guī)、CD5分區(qū)控規(guī)、CN2分區(qū)控規(guī)、YH1/3分區(qū)控規(guī)、南鋼周邊控規(guī)、昌東工業(yè)園三期控規(guī)等8個控規(guī)，已編制時間較長，缺乏整合。幸福渠片區(qū)如何整合分區(qū)控規(guī)、協(xié)調(diào)組團(tuán)發(fā)展，在南昌城市發(fā)展框架中找準(zhǔn)自己的角色定位，是項目的首要需求，也是我們研究工作中首先要思考與突破的難點。
破解之道——大膽舍棄“中心發(fā)展論”，有機融入周邊組團(tuán)
大部分一定規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目的發(fā)展定位，都離不開“中心發(fā)展論”思想的束縛，在眾多的基地發(fā)展條件中，總能找到自身的獨特優(yōu)勢，認(rèn)為可以以此做得第一的，同樣，在從小區(qū)域范圍到城市空間組團(tuán)再到區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的解構(gòu)中，也可以尋得市場空缺突破區(qū)域競爭可以做成某個“中心”。這實際上是一種片面的、錯誤的思維，會導(dǎo)致城市邊緣區(qū)發(fā)展定位的偏頗。
在南昌市幸福渠片區(qū)的戰(zhàn)略定位研判中，我們大膽舍棄“中心發(fā)展論”，認(rèn)為幸福渠片區(qū)不宜作為“獨立”組團(tuán)，應(yīng)有機融入周邊，以協(xié)調(diào)促發(fā)展，以補充升價值。首先是主動融入，協(xié)調(diào)發(fā)展?；匕l(fā)展應(yīng)主動融入周邊三大組團(tuán)，依托自身的優(yōu)勢資源打造特色功能區(qū)，彌補三大組團(tuán)功能發(fā)展空白，增強主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和功能發(fā)展力度，促進(jìn)三大組團(tuán)建設(shè)。其次要強調(diào)借勢，做好配套?；匕l(fā)展應(yīng)強調(diào)借勢于周邊三大城市副中心，以做好生活配套服務(wù)功能為目地，助力未來南昌市構(gòu)建“城市核心——城市副中心——片區(qū)中心——“社區(qū)節(jié)點”四級公共服務(wù)設(shè)施體系。
二、關(guān)于城市邊緣區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)提升
現(xiàn)實難題——產(chǎn)業(yè)與業(yè)態(tài)低端，影響城市環(huán)境，發(fā)展遭遇瓶頸
城市邊緣區(qū)在某種意義上是城市化過渡時期的產(chǎn)物，我國城市邊緣區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)低端，往往過度依賴“瓦片”經(jīng)濟(jì)，由傳統(tǒng)的三次產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成。第一產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的自發(fā)性轉(zhuǎn)型為主；第二產(chǎn)業(yè)以紡織、建材、機械制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，粗放型、高耗能、高投入、低產(chǎn)出的傳統(tǒng)制造業(yè)占有很大比例；第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“散、小、弱”的形態(tài)，主要特色不明顯，優(yōu)勢不突出。這樣的一個產(chǎn)業(yè)體系，決定了城市邊緣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于弱勢地位，若想整體改造提升，對于產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的升級與置換至關(guān)重要，決定了城市邊緣區(qū)能否真正的脫胎換骨。
幸福渠片區(qū)是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部特征的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。片區(qū)內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)比重較大，昌東工業(yè)園首期規(guī)劃面積為3.64平方公里，總控制性規(guī)劃面積達(dá)21.5平方公里，產(chǎn)業(yè)類型較廣泛，但多為低端加工制造業(yè)，針織服裝、食品飲料、醫(yī)藥化工、電子信息為支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局混雜，服裝印染、水泥等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能落后且污染嚴(yán)重。隨著地價上漲以及片區(qū)發(fā)展對企業(yè)排污的限制，招商引資成為昌東工業(yè)園發(fā)展的一大難題，原有的紡織服裝等企業(yè)也外憂內(nèi)患。另外，南昌鋼鐵廠占地面積大，在片區(qū)東部形成生產(chǎn)、加工、貿(mào)易的鋼鐵產(chǎn)業(yè)生活集聚區(qū)，導(dǎo)致周邊環(huán)境污染嚴(yán)重，老舊的居民區(qū)與廠區(qū)一街之隔，產(chǎn)城交錯，嚴(yán)重影響了城市品質(zhì)。南鋼搬遷已幾次提上日程，搬遷是大勢所趨，未來隨著鋼廠的搬遷，片區(qū)產(chǎn)業(yè)置換、謀劃新的發(fā)展勢在必行。片區(qū)內(nèi)商貿(mào)業(yè)發(fā)展較為低端，黑石汽車用品市場、舊貨大市場等專業(yè)市場發(fā)展較為初級，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展都存在著明顯不足。
破解之道——服務(wù)城市化大局，因地制宜打造都市型產(chǎn)業(yè)板塊
我們對幸福渠片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)提升及功能板塊設(shè)計進(jìn)行了專項研究。幸福渠片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級要符合片區(qū)未來發(fā)展大勢，即要服務(wù)片區(qū)城市化大局，發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)。具體來看，有四點驅(qū)動因素，一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需要，發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、制造業(yè)高端環(huán)節(jié)和科技型企業(yè)積聚；二是城市轉(zhuǎn)型需要，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展與都市化的生活方式相融合，三是環(huán)境再造需要，產(chǎn)業(yè)形態(tài)與自然城市生態(tài)相協(xié)調(diào)；四是土地增值需要，產(chǎn)業(yè)模式大轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改變單純土地招商模式。這也是大部分城市邊緣區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動因素與選擇路徑。
在都市型產(chǎn)業(yè)的選擇上，建議幸福渠片區(qū)立足現(xiàn)實，面向未來，搶抓產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇，因地制宜打造都市型產(chǎn)業(yè)板塊，根據(jù)所屬城市組團(tuán)不同，策劃了幸福水都體驗區(qū)、都市工業(yè)示范區(qū)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新區(qū)三個功能分區(qū)。幸福水都體驗區(qū)借助緊鄰城東副中心的地理區(qū)位，依托水資源，導(dǎo)入水生活、水商業(yè)、水游憩功能，打造水概念體驗區(qū)，獲得多元復(fù)合價值，并倡導(dǎo)幸福價值觀，導(dǎo)入家庭休閑產(chǎn)業(yè)；都市工業(yè)示范區(qū)利用原有工業(yè)基礎(chǔ)，擯棄粗放型發(fā)展方式，借助南昌的區(qū)位優(yōu)勢，承接科技含量高的勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；對接青山湖區(qū)民營科技園，承接其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出；融入高新區(qū)，為其產(chǎn)業(yè)提供配套；以打造產(chǎn)業(yè)社區(qū)，構(gòu)建復(fù)合功能體系；完整產(chǎn)業(yè)平臺，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，突破集約用地機制等體現(xiàn)示范效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新區(qū)以遠(yuǎn)期南鋼搬遷為背景條件，利用騰挪出來的土地，服務(wù)周邊工業(yè)園區(qū)，選擇發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群，以會展為帶動，構(gòu)建研發(fā)、設(shè)計、培訓(xùn)共同發(fā)展的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；利用區(qū)位交通優(yōu)勢，發(fā)展特色商貿(mào)、物流業(yè)。同時，借助生態(tài)資源打造高端國際社區(qū)，改造羅家鎮(zhèn)構(gòu)建配套齊全的生活小鎮(zhèn)，建設(shè)集中安置示范小區(qū)，以此完善生活配套。實現(xiàn)生活性服務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)的雙輪驅(qū)動。
三、關(guān)于城市邊緣區(qū)的城市品質(zhì)塑造
現(xiàn)實難題——環(huán)境品質(zhì)差、資源缺乏整合利用
基于土地的無序蔓延、城中村的散亂建設(shè)、生態(tài)環(huán)境的惡化，城市邊緣區(qū)的品質(zhì)往往較低，比不過生態(tài)環(huán)境較好的遠(yuǎn)郊區(qū)域，更比不過規(guī)劃有序、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城區(qū)。即使是有一部分城市邊緣區(qū)擁有一些生態(tài)型資源、旅游類項目，大多也因為缺乏整合功能單一難成氣候，提升城市品質(zhì)是城市邊緣區(qū)改造的必要工作。
南昌市幸福渠片區(qū)水污染嚴(yán)重、城中村散落，雖然擁有天香園、海洋公園、艾溪湖等生態(tài)旅游資源，但運營不佳，也缺乏功能互動和品牌整合。
破解之道——放大優(yōu)勢資源，集中打造城市景觀帶
環(huán)境污染整治、城中村改造能夠在很大程度上改變城市面貌，但充分利用環(huán)境資源優(yōu)勢，集中打造城市景觀旅游帶、生態(tài)游憩帶，更加能夠凸顯城市特色，提升城市品位。
對于幸福渠項目，我們研究了大量水城建設(shè)案例，最后更多地借鑒了韓國清溪川規(guī)劃設(shè)計，以水系貫穿整個幸福渠片區(qū)，水波蕩漾、點綴全城，水綠共彩，輝映成趣。聯(lián)動瑤湖，打造雙湖品質(zhì)空間，描繪水都濃墨重彩的一筆，以水系提升周邊土地價值，湖城共榮。每個片區(qū)依據(jù)現(xiàn)狀資源稟賦特點，定位特色主導(dǎo)功能，包括水系沿岸約600公頃綠化景觀，“水”居住功能，沿幸福渠約80萬平方米濱水居住空間，舒適，優(yōu)美；“水”商業(yè)功能，濱水商業(yè)綜合體、水街，約48萬平方米建筑濱水商業(yè)建筑面積；“水”辦公功能，總部辦公、濱水科技工場，約30萬平方米濱水辦公空間；“水”休閑”功能，濱水公園、慢行景觀帶、水上秀場，樂享“水休閑”生活。由此打造形成如意狀水長廊。
四、關(guān)于城市邊緣區(qū)的土地有效利用
現(xiàn)實難題——剩余建設(shè)用地不足且分散，成片開發(fā)難度大
城市邊緣區(qū)升級改造項目不同于新區(qū)開發(fā)，一個重要特點就是可開發(fā)用地不足且分布較零散，片區(qū)內(nèi)一部分是現(xiàn)狀建設(shè)用地，功能必須保留，一部分是已出讓用地，建設(shè)項目已有明確方向，剩余土地還要進(jìn)行農(nóng)民的拆遷安置，這樣下來片區(qū)內(nèi)可以上市交易的土地十分有限，難以進(jìn)行集中的大面積開發(fā)，也難以以土地出讓收益平衡開發(fā)所需資金。
幸福渠片區(qū)最初規(guī)劃面積只有45平方公里，其中可開發(fā)用地僅747公頃，經(jīng)過初步核算，無法實現(xiàn)開發(fā)公司資金自求平衡的目標(biāo)。我們必須為客戶尋找良好的解決路徑。
破解之道——尋求釋放更多土地空間，策劃系列可落地項目
基于城市邊緣區(qū)發(fā)展特點的分析，我們根據(jù)幸福渠項目的實際情況，為其建議兩點土地利用策略。
首先，通過具體措施整合梳理用地，以釋放更多的出讓空間。這些措施包括片區(qū)拓展，基地向東擴展，將4.2公里的凈地納入開發(fā)范圍，縮小開發(fā)平均成本；二是爭取部分用地改性，根據(jù)未來發(fā)展需求，適當(dāng)將鋼廠南側(cè)的倉儲用地改性為居住和商業(yè)用地，提高土地出讓收益；三是提高安置房容積率，增加可出讓土地面積，四是將昌東工業(yè)園納入開發(fā)范圍，通過發(fā)展都市工業(yè)，部分用地改性來分享土地出讓收益。
再者，我們針對每塊可開發(fā)用地，承接片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略及功能板塊設(shè)計，策劃了20幾個可實施操作項目。策劃的項目既保證開發(fā)意圖，又充分考慮落地的可能性，最重要的是，我們設(shè)計了不同功能片區(qū)、不同開發(fā)時期的引爆項目。如以家文化概念為引領(lǐng)，以家文化主題公園為核，以幸福多功能劇場、家庭購物公園、家居體驗概念工場、婚慶主題街、童夢圓、家主題五星級酒店等一系列項目打造家庭休閑娛樂舞臺，構(gòu)建幸福領(lǐng)地。引爆項目運作的成功，能夠先期造勢，奠定片區(qū)開發(fā)成功的基礎(chǔ)。
以重塑區(qū)域價值為目標(biāo)，以精選產(chǎn)業(yè)方向和打造城市品質(zhì)為對策，以支撐項目實施為抓手，認(rèn)清城市邊緣區(qū)升級改造項目在四個環(huán)節(jié)的現(xiàn)實難題，尋求破解之道，才能為項目成功開發(fā)做好充分準(zhǔn)備。
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