引言：“退二進三”一詞最早出現(xiàn)在上個世紀(jì)90年代，當(dāng)時面臨經(jīng)濟調(diào)整，鼓勵一些瀕于破產(chǎn)的中小型國有企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)中退出，從事第三產(chǎn)業(yè)。目前，“退二進三”多是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將一些發(fā)展前景不好的或污染嚴(yán)重的企業(yè)從二產(chǎn)中退出來，發(fā)展一些2.5產(chǎn)業(yè)或三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，帶動地塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，獲得重新發(fā)展的資本。
2012年3月底，公司接到嘉興市油車港鎮(zhèn)政府委托，對鎮(zhèn)上650畝的工業(yè)園進行“退二進三”開發(fā)策劃。項目組在園區(qū)、城鎮(zhèn)片區(qū)開發(fā)策劃的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合案例借鑒、頭腦風(fēng)暴等方法展開了項目策劃工作。在項目運作過程中，項目組在“退而進三”片區(qū)開發(fā)模式方面積累了經(jīng)驗，也對“如何退”和“如何進”兩大問題進行了專題化的研究，從而對油車港項目給出了客觀的開發(fā)建議。
一、解構(gòu)“退二進三”的開發(fā)模式
項目組接受嘉興油車港項目后，首先思考的問題：一般工業(yè)區(qū)如何改造發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)？原工業(yè)區(qū)的廠房可以改造成哪些類型的項目？帶著這樣的問題，我們在全國范圍內(nèi)搜尋相關(guān)案例，進行“退二進三”開發(fā)模式專題研究，以此探尋“退二進三”的一般規(guī)律性，以此指導(dǎo)項目的策劃工作。
1、按照保護和改造程度的不同，可分為以保護為主、保護性改造再利用為主或直接拆除新建。
（1）保護為主。對于那些具有工業(yè)史考古價值和確定的歷史時期的產(chǎn)業(yè)建筑，經(jīng)過論證后，可對其進行相對完整的保留，如埃森“關(guān)稅聯(lián)盟”12 號礦井和煉焦廠就被完整的保留了下來，并于 2001 年 12 月被聯(lián)合國列為世界文化遺產(chǎn)。
（2）保護性改造再利用。主要是指在舊建筑的基礎(chǔ)上合理的增加公共設(shè)施和公共活動空間，進行保護性改造和開發(fā)，目前這種再開發(fā)方式在歐美較為普遍，國內(nèi)如上海的8號橋開發(fā)是此類開發(fā)模式最具代表性的案例。
（3）直接拆除新建。此開發(fā)方式多以大規(guī)模的更新為主，主要是從經(jīng)濟角度出發(fā)對工業(yè)遺產(chǎn)進行的“經(jīng)濟復(fù)興”，多出現(xiàn)在城市更新運動的初期或功能性衰退為主的地區(qū)，國外如東京惠比壽花園廣場商業(yè)街，國內(nèi)如楊浦區(qū)正在新建的漁人碼頭，原址是上世紀(jì)著名的上海中心水產(chǎn)品批發(fā)交易市場，現(xiàn)在完全是在舊址上推到重建。
2、按照功能結(jié)果導(dǎo)向的不同，可將“退二進三”的開發(fā)模式分為工業(yè)遺址景觀公園模式、城市公共開放空間模式、歷史展示博物博覽館模式、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式、綜合功能開發(fā)模式、住宅地產(chǎn)開發(fā)模式、科教文化產(chǎn)業(yè)模式。
（1）工業(yè)遺址景觀公園模式。以工業(yè)生產(chǎn)過程、工廠風(fēng)貌、工人生活場景、工業(yè)企業(yè)文化、工業(yè)舊址、工業(yè)場所等工業(yè)相關(guān)因素為吸引物和依托的旅游，如德國魯爾區(qū)杜伊斯堡風(fēng)景公園，原址是一家鋼鐵廠。
（2）城市公共開放空間模式。通過利用廠區(qū)遺存的工業(yè)設(shè)施，改造為人們休閑和娛樂的公園或廣場等一些公共開發(fā)空間。這種開發(fā)模式國內(nèi)成功的案例以中山岐江公園為典型代表。
（3）歷史展示博物博覽館模式。對于那些具有典型代表意義，并做出過重大貢獻的工業(yè)遺產(chǎn)，結(jié)合工業(yè)遺產(chǎn)及構(gòu)筑物設(shè)立主體博物館、展示館、展示廳、紀(jì)念館等形式進行保護和展示。如國外以德國魯爾工業(yè)區(qū)的亨利鋼鐵廠。
（4）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式。由于這里地處市中心，早期租金較便宜，且廠房開闊寬敞，可隨意分隔組合，重新布局，受到藝術(shù)家等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者的青睞，如北京798 工廠和上海的M50 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都是此類代表的典型。
（5）綜合功能開發(fā)模式。通過保留原有建筑外貌特征和主要結(jié)構(gòu)，對整個區(qū)域的工業(yè)建筑進行內(nèi)部改建和空間重組，成片進行集中開發(fā)，建設(shè)成集參觀、購物、娛樂、休閑等于一體的綜合多功能聚集場所。
（6）住宅地產(chǎn)開發(fā)模式。為在舊工廠原址內(nèi)打造單身公寓、廉租房或高級老年社區(qū)，對已有的舊工業(yè)建筑進行景觀式的改造與再利用。此種模式以天津的玻璃廠的再生——萬科水晶城為代表，國外如澳大利亞布里斯班市的一座三層高的舊羊毛倉庫改造分割出155 戶供應(yīng)低收入群體的廉租房。
（7）科教文化產(chǎn)業(yè)模式。以陜鋼為例，當(dāng)年陜鋼破產(chǎn)搬遷后，依法律程序，西安建筑科技大學(xué)通過競標(biāo)取得了陜鋼土地及廠房產(chǎn)權(quán)后，把該廠區(qū)改造成新校區(qū)，廠房改造為新的教學(xué)樓?，F(xiàn)在，新教學(xué)樓已投入使用兩三年。這樣，既保護了陜鋼遺址，又合理利用了其原有廠房。
油車港項目地塊內(nèi)的絕大部分建筑都是近幾年才新建的，平均使用年限在3-5年，廠房一般層高都在5-9米，內(nèi)部結(jié)構(gòu)經(jīng)過略微改造分割，即可適應(yīng)多種功能的做多種用途。在征得政府部門意見后，在建筑改造模式的問題上，主要采取的是以保護性改造再利用為主的模式，一方面是盡量降低改造成本，二是物盡其用，利用最少的代價發(fā)揮其最大的價值。
功能選擇方面考慮采取多種功能共同發(fā)展的方式。第一，避免單一功能選擇的風(fēng)險。第二，結(jié)合地塊內(nèi)在談的婚慶產(chǎn)業(yè)項目，考慮發(fā)展以婚紗攝影及微電影制作等為主的婚慶產(chǎn)業(yè)和以攀巖、模擬運動、室內(nèi)拓展等為主的運動產(chǎn)業(yè)。第三，借助高端培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人群，彌補外來消費人群的不足，打造目的性旅游地。
二、如何“退”
“退二進三”片區(qū)開發(fā)的成功與否在于能否很好解決“如何退”和“如何進”兩大問題，下面就結(jié)合嘉興項目談?wù)勥@兩個問題的解決策略。
嘉興油車港項目地塊占地650畝，內(nèi)有28家業(yè)主企業(yè)和38家非業(yè)主企業(yè)，共66家企業(yè)，主要以紡織、機電、食品、服裝等行業(yè)為主。地塊內(nèi)的企業(yè)大部分已發(fā)展成熟，但大多是以粗放式生產(chǎn)為主，自我升級轉(zhuǎn)型難度比較大。由于本地塊不屬于政府所有，為28家業(yè)主所有，業(yè)主眾多，地塊零散，“如何退”是擺在政府面前的一道難題。針對這個問題，項目組開展了兩方面的工作：一方面是通過調(diào)研訪談了解當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的打算和要求；另一方面是通過周邊地區(qū)的調(diào)研和研究，尋找到相類似的操作經(jīng)驗。
其中對本地企業(yè)的調(diào)研訪談，發(fā)現(xiàn)有三種情況：一是企業(yè)已屬于低能耗高產(chǎn)值企業(yè)的企業(yè)，這類企業(yè)可以予以保留；二是企業(yè)沒有明確目標(biāo)而又有意愿自改，可根據(jù)總體規(guī)劃，自行改造；三是企業(yè)沒有明確目標(biāo)又不愿意參與自改，政府出面對原生產(chǎn)場所進行收儲，然后由國土資源局以公開招拍掛的方式出讓，進行再開發(fā)。
下面針對“企業(yè)搬遷、政府收儲土地”的退出方式的常規(guī)做法做一簡單介紹。
1、退出補償
土地收儲補償主要分土地置換和貨幣一次性結(jié)算兩種類型。對于實行以土地置換形式企業(yè)補償，具體安置用地面積先由企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、發(fā)展前景提出申請，經(jīng)“退二進三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同有關(guān)部門審核確定后，按工業(yè)用地出讓政策執(zhí)行，其中等面積置換部分需按政府確定的綜合價標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算；對于實行“以貨幣形式一次性結(jié)算，不再安排生產(chǎn)用地”的企業(yè)補償，搬遷補償范圍主要包括企業(yè)用地補償、土地基準(zhǔn)地價差價補償、建筑物及地面附著物補償、設(shè)備搬遷費用補償、停產(chǎn)停業(yè)補償及綜合補償?shù)攘椦a償。
2、搬遷程序
（1）提出申請。凡被列入實施“退二進三”的企業(yè)，應(yīng)持相關(guān)資料在規(guī)定時間內(nèi)到“退二進三”辦公室提出申請。
（2）權(quán)屬核查?！巴硕M三”辦公室和有關(guān)部門對企業(yè)提出的申請及土地、地面附著物的權(quán)屬、面積、用途等情況進行調(diào)查和審核。如搬遷改造收儲地塊或地上附著物設(shè)有抵押權(quán)的，企業(yè)必須通過合法手續(xù)解除抵押權(quán)或重新達成債務(wù)清償協(xié)議，金融部門應(yīng)積極予以配合和支持。
（3）制訂方案。企業(yè)根據(jù)目前的生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，結(jié)合技術(shù)改造、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和發(fā)展規(guī)劃等制訂詳細的搬遷方案。方案應(yīng)包括用地情況、搬遷費用預(yù)算等，報“退二進三”辦公室。
（4）方案報批。市“退二進三”辦公室根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查及中介機構(gòu)評估的結(jié)果，提出搬遷補償?shù)木唧w方案，報“退二進三”領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)確定。
（5）簽訂合同。搬遷改造方案批準(zhǔn)后，由市國有資產(chǎn)投資開發(fā)有限公司與企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》，合同應(yīng)明確土地面積、安置和交地時間以及搬遷補償金額（企業(yè)安置生產(chǎn)用地的，在辦理規(guī)劃選址后簽訂），并按收購合同支付補償款。
（6）權(quán)屬變更。根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》，市有關(guān)部門辦理權(quán)屬注銷手續(xù)，收回被搬遷土地的國有土地使用權(quán)。如不按期履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
另外還可以制定專門的鼓勵政策和限制倒逼政策加快推動“退二進三”地塊的開發(fā)建設(shè)。
三、如何“進”
如何“進”是“退二進三”地塊面臨的另一個非常重要的問題。在具體實施操作過程中，總體來說，有以下四點改造策略：
1、合理定位區(qū)塊總體功能
在充分認識老工業(yè)區(qū)自身區(qū)位條件的基礎(chǔ)上，著眼于城市乃至區(qū)域的整體發(fā)展需要， 確定老工業(yè)區(qū)改造之后的城市功能定位及相應(yīng)的城市功能結(jié)構(gòu)，使其既可作為城市乃至區(qū)域整體的有機組成部分，同時亦可作為相對獨立的有機體，實現(xiàn)自我發(fā)展。
油車港項目地塊最大的特點是缺少生活配套和商業(yè)配套，即項目周邊現(xiàn)有恒大綠洲、弘信觀湖、海納公館、宇隆嘉苑、天星·如意灣五大樓盤，而地塊現(xiàn)有商業(yè)配套設(shè)施都比較低端，無法滿足未來消費群體的需要，故商業(yè)配套必不可免。另外，項目處于滬蘇浙的中心地帶，距滬蘇浙均屬于1小時經(jīng)濟圈范圍，交通便利，外部市場較大，而內(nèi)部市場有限，可借此，對內(nèi)完善城鎮(zhèn)配套，對外延長旅游鏈條，發(fā)展周末經(jīng)濟或假日經(jīng)濟，把此地變?yōu)槟康男月糜蔚亍?/p>
2、鼓勵工業(yè)用地混合發(fā)展
根據(jù)老工業(yè)區(qū)改造之后的總體功能定位，通過對改造地塊以及建筑本身使用功能的靈活規(guī)定，促進土地利用的混合發(fā)展，為區(qū)塊功能的均衡發(fā)展，以及形成具有自我生長能力的新型綜合體創(chuàng)造條件。
油車港鎮(zhèn)項目設(shè)置同樣也遵循了這種混合發(fā)展的模式，除了對內(nèi)市場布局了商務(wù)休閑、總部辦公、高效生產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)外，還針對巨大的外部市場布局了婚慶旅游、創(chuàng)意運動、會議培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，滿足內(nèi)外市場的需求。
3、靈活構(gòu)建空間結(jié)構(gòu)
針對老工業(yè)區(qū)特殊的工業(yè)廠房特點，妥善處理整體性與靈活性問題，通過區(qū)域與建筑的整體與個體的設(shè)計，構(gòu)筑由主題廣場、公園綠地等組成的公共空間體系，打造良好的區(qū)域空間，為地塊的長期發(fā)展提供優(yōu)越的空間環(huán)境。
油車港項目原本是封閉的廠房物業(yè)單元構(gòu)成，沒有公共、開放的空間結(jié)構(gòu)?？紤]到五大樓盤周邊缺少公共的城市空間，考慮地塊本身內(nèi)部的旅游項目和運動項目，項目策劃打破原有的封閉空間，將地塊的中部區(qū)域物業(yè)拆除修建了運動公園，以提升地塊的整體形象，完善地塊的整體功能，同時，還可提高地塊的土地價值。
油車港鎮(zhèn)“退二進三”片區(qū)現(xiàn)狀圖
油車港鎮(zhèn)“退二進三”片區(qū)概念規(guī)劃效果圖
4、有機利用工業(yè)遺存
在認識分析老工業(yè)區(qū)遺留的建構(gòu)筑物特點的基礎(chǔ)上，根據(jù)發(fā)展文化、旅游、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的需要，探索改造利用的多種可能途徑。例如，對大型廠房的外立面及結(jié)構(gòu)進行稍微的維修和改造后，作為購物、展覽、演出、休閑娛樂、藝術(shù)創(chuàng)作以及清潔工業(yè)生產(chǎn)等的場所；將大型構(gòu)筑物加以改造后，作為某些特殊的藝術(shù)創(chuàng)作場所，如攝影棚、雕塑創(chuàng)作室、攀巖、滑冰、潛水等。
油車港項目地塊內(nèi)擁有的大型工業(yè)廠房，層高比較高，空間結(jié)構(gòu)跨度比較大，經(jīng)適當(dāng)改造后，可規(guī)劃用作攝影棚、攀巖、模擬運動等場所，合理地利用了工業(yè)遺留下來的老廠房。
除了在具體實施過程中要考慮怎么合理進入外，“退二進三”項目還要考慮人為因素的巨大推動作用。首先，需要由政府牽頭，與地塊內(nèi)的不同利益團體進行協(xié)商，在達成共識的基礎(chǔ)上，共同參與老工業(yè)區(qū)改造，共擔(dān)風(fēng)險和共享收益；其次，采取符合市場規(guī)律的商業(yè)化運作模式，由政府委托的下屬公共機構(gòu)（或出資成立法人機構(gòu)）作為項目實施主體，承擔(dān)老工業(yè)區(qū)改造的規(guī)劃設(shè)計和土地開發(fā)工作；第三，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，逐步推進，形成相對完整的區(qū)域功能。
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